滬渝房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案評析及對我國房產(chǎn)稅改革的建議

【文章摘要】

近些年來，隨著房地產(chǎn)價格的不斷上漲，社會公眾對房產(chǎn)稅改革的呼聲也越來越高，迫切希望通過改革來抑制房價、減少投機(jī)。2011年1月28日，隨著《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》和《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的暫行辦法》的頒布，上海和重慶兩地正式拉開了房產(chǎn)稅改革的序幕。本文通過對上海和重慶兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的背景、具體內(nèi)容和優(yōu)點(diǎn)與不足進(jìn)行分析，在此基礎(chǔ)上對我國今后實(shí)行房產(chǎn)稅改革提出一些建議。

【關(guān)鍵詞】

房產(chǎn)稅改革；增量房；差別稅率

【Abstract】

In recent years， as real estate prices continue to rise， public calls for property tax reform is also getting higher and higher， eager to pass reforms to curb rising house prices and reduce speculation. January 28， 2011， with the Shanghai municipal real estate tax on some individual housing pilots on interim measures and the Chongqing Municipal People’s Government on the part of individual housing property tax reform enactment of interim measures， Shanghai and Chongqing prelude of the kicked off the property tax reform. The article is based on the background of Shanghai and Chongqing property tax pilot programs， specific content and analysis of advantages and disadvantages， and on this basis to make recommendations for future implementation of property tax reform.

【Key words】

Property tax reform； Delta room； Differences in tax rates

1 上海市和重慶市房產(chǎn)稅改革的背景分析

20世紀(jì)90年代以后，隨著城市化進(jìn)程的加快，人們對于住房的需求也不斷增加，推動了房價的上漲；同時也帶動了房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，房屋銷售面積和房屋價格不斷攀升；高房價反過來進(jìn)一步促使房產(chǎn)商和炒房者進(jìn)行投資，導(dǎo)致房價居高不下。由于房地產(chǎn)市場發(fā)展模式不合理，2010年10月7日，“滬十二條”出臺，采取了一系列調(diào)控房地產(chǎn)的措施，包括限購令和房產(chǎn)稅等，在社會上引起了廣泛的關(guān)注。

與上海市相比，重慶市房產(chǎn)稅改革的背景較為復(fù)雜，除了完善房地產(chǎn)市場機(jī)制外，保障低收入群體的基本住房需求和抑制高收入群體的投機(jī)需求是重慶市政府要達(dá)到的目標(biāo)，這主要是由于以下三方面的原因：首先，重慶市房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象嚴(yán)重。其次，重慶市房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)不合理。最后，居民的住房消費(fèi)習(xí)慣不理性。

綜上所述，上海市和重慶市開征房產(chǎn)稅都是為了整頓房地產(chǎn)市場的秩序，抑制過度的投機(jī)，縮小貧富差距，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的資源配置，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

2 上海市和重慶市房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案的比較分析

2.1 試點(diǎn)方案內(nèi)容的比較分析

2.1.1試點(diǎn)范圍不同

上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍為上海市行政區(qū)域，包括17個市轄區(qū)和1個縣，基本覆蓋全市；而重慶由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，試點(diǎn)范圍僅集中在主城九區(qū)。

2.1.2征稅對象不同

上海試點(diǎn)方案規(guī)定只對新增住房（包括普通住宅和高檔住宅）征稅，對存量住房不征稅；而重慶試點(diǎn)中征稅對象既包括新增住房也包括存量住房。兩者相比，上海試點(diǎn)政策側(cè)重“新增住房”，重慶試點(diǎn)政策側(cè)重“高檔住房”。

2.1.3免稅面積不同

上海試點(diǎn)中免稅面積的確定方法：將納稅人所有房產(chǎn)面積進(jìn)行合并，在此基礎(chǔ)上按人均60平方米計算。人均住房面積不超過60平米的免于征稅，超過60平米的應(yīng)納稅面積為總房產(chǎn)面積減去免稅面積的部分。重慶試點(diǎn)規(guī)定：個人在試點(diǎn)辦法實(shí)施前購置的房產(chǎn)，免稅面積為180平米，在試點(diǎn)辦法實(shí)施后購置的免稅面積為100平米。

2.1.4稅率和計稅依據(jù)不同

上海房產(chǎn)稅的稅率目前暫定為0.6%。在計稅依據(jù)方面，在實(shí)際操作中均以房產(chǎn)的市場交易價格為計稅依據(jù)。上海以房產(chǎn)交易價的70%為基礎(chǔ)計算應(yīng)納稅額，而重慶以房產(chǎn)市場價值全價計算應(yīng)納稅額。

2.2 試點(diǎn)地區(qū)房產(chǎn)稅改革的優(yōu)點(diǎn)和不足

優(yōu)點(diǎn)主要有以下幾個方面：一是改變了人們對房價的價格預(yù)期，在一定程度上遏制炒房行為的發(fā)生，促進(jìn)理性投資。二是為保障性住房建設(shè)提供了資金的支持。三是在一定程度上彌補(bǔ)了地方財政收入的不足。四是促進(jìn)社會公平和資源的合理配置。不足之處表現(xiàn)在：一是征稅范圍有限。二是計稅依據(jù)缺乏合理性。三是稅率設(shè)計不高。四是具體操作過程困難。

3 上海重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)對我國房產(chǎn)稅改革的建議

上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)為我國進(jìn)一步實(shí)行全國范圍的房產(chǎn)稅改革提供了很多經(jīng)驗(yàn)和借鑒，但是在試點(diǎn)工作中也涌現(xiàn)出很多問題。針對這些問題，對于我國房產(chǎn)稅改革的建議，可以從以下五個方面來談起：

3.1 明確房產(chǎn)稅改革的目的，把握好改革的大方向

上海和重慶進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)主要目的是抑制房價，減少投機(jī)現(xiàn)象的發(fā)生。除此之外，房產(chǎn)稅改革在完善房地產(chǎn)稅制方面，以及更好的發(fā)揮收入分配職能和資源配置的職能方面也起到了重要的促進(jìn)作用；改善地方政府的收支不平衡，使地方政府收支穩(wěn)定化。房產(chǎn)稅具有多方面的功能，但是應(yīng)理清各個功能的關(guān)系，分清主次。從長遠(yuǎn)來看，應(yīng)該把握好改革的目標(biāo)和方向，將不斷完善房地產(chǎn)市場稅收體制作為根本出發(fā)點(diǎn)來推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，公平公正的促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮發(fā)展。

3.2 建立健全房屋信息登記管理系統(tǒng)、加快房地產(chǎn)評估系統(tǒng)的建設(shè)

近些年，房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展，但是相應(yīng)的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)建設(shè)卻并未緊跟步伐，發(fā)展明顯滯后，呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性，而且房屋管理系統(tǒng)尚未與公安機(jī)關(guān)的戶籍系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)共享，這就導(dǎo)致了在征收房產(chǎn)稅時信息不對稱，極易造成房產(chǎn)稅的流失。因此，建立健全區(qū)域性以及全國性的房屋信息登記管理系統(tǒng)是當(dāng)務(wù)之急。與此同時，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的建設(shè)也迫在眉睫。應(yīng)盡快加強(qiáng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的建設(shè)，為房產(chǎn)稅的開征提供一個合理而公平的環(huán)境。

3.3 合理確定稅收減免優(yōu)惠、促進(jìn)社會公平

房產(chǎn)稅的稅收減免應(yīng)充分結(jié)合我國的國情，房產(chǎn)稅的減稅優(yōu)惠應(yīng)當(dāng)包括以下三類： 一是對居民所擁有的自主用房給予一定程度的減稅優(yōu)惠；二是對因重大災(zāi)害等不可抗拒力造成的重大損失，根據(jù)損毀程度給予一定程度的減稅優(yōu)惠；三是對孤老殘疾人等特殊群體，根據(jù)其收入水平，給予一定程度的減稅優(yōu)惠。對于房產(chǎn)稅的免稅優(yōu)惠應(yīng)覆蓋到政府機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、公共服務(wù)機(jī)構(gòu)、慈善機(jī)構(gòu)等非營利的團(tuán)體和組織。

3.4 強(qiáng)化稅收征管，提高征管水平

強(qiáng)化房產(chǎn)稅的稅收征管是房產(chǎn)稅實(shí)施的重要保證，主要可以從以下三方面入手：一、加強(qiáng)房產(chǎn)稅征收的宣傳工作。充分借助報紙、電視和廣播媒體等手段，為房產(chǎn)稅的開征做好積極的宣傳；二、健全房屋登記制度，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)手段對房屋進(jìn)行動態(tài)管理，保證房產(chǎn)稅額的充足。三、加強(qiáng)稅務(wù)部門和其他部門之間的合作，實(shí)行信息登記聯(lián)網(wǎng)共享，完善征管的配套措施，通過配合加強(qiáng)對零星稅源的管理，實(shí)現(xiàn)征管的高效率和高質(zhì)量。

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