濟(jì)南二手房的雙重博弈

7月30日，李克強(qiáng)總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》，決定向社會公開征求意見，之后再推進(jìn)相關(guān)法律修改工作。

限購松綁的熱度還未消退，“不動產(chǎn)登記”也已來襲。雙重作用下，濟(jì)南二手房進(jìn)入情緒博弈狀態(tài)：一方面在松綁后體驗改善型需求的狂熱，另一方面則是“不動產(chǎn)登記”帶來的房產(chǎn)稅隱憂。

倒掛的房價：新房8800元/㎡，二手房10400元/㎡

“保利大明湖，南北通透，雙氣，100平米，120萬。”在列舉了這一系列關(guān)鍵詞后，李銳敲定了購買計劃。

“同地段房價大多在14000元/㎡以上，這套是業(yè)主急售，12000元/㎡，您是撿到漏了。”接待李銳的房產(chǎn)中介王淞一邊麻利的整理文件，一邊舌燦蓮花。

近來李銳工作調(diào)動，生活范圍和辦公地點也從原來的高新區(qū)搬到泉城路附近。“住在高新區(qū)上下班不方便，如果在歷下區(qū)買套房子，將來孩子上學(xué)還有可能擁有歷下區(qū)學(xué)籍。”李銳從一開始就將眼睛盯在二手房上，第一是因為市內(nèi)新房資源有限，第二則是因為大多數(shù)二手房周邊設(shè)施齊全，生活方便。

據(jù)房產(chǎn)中介王淞介紹，這套房子的業(yè)主在他這里登記了三套房產(chǎn)出售，地段戶型都很有優(yōu)勢。最近限購松綁，其他業(yè)主要么沒反應(yīng)要么漲一點價，只有他將三套房產(chǎn)都掛上了“急售”字樣降價處理。果然很快，“不動產(chǎn)登記”的消息又傳了出來。雖然這消息流傳了七八年，王淞見怪不怪，但這次由總理表示出來，王淞對于客戶急售的原因和目的也就心知肚明了。

據(jù)濟(jì)南市住房保障和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2014年上半年濟(jì)南二手房累計網(wǎng)簽量16855套，較去年同期網(wǎng)簽量相比，下跌了27.63%。其中二手房住宅累計網(wǎng)簽量15030套，較去年同期網(wǎng)簽量相比下跌了28.19%。

數(shù)據(jù)顯示，2014年1-6月濟(jì)南新房均價從8725元/㎡到8839元/㎡，上漲114元/㎡。二手房市場則有另一番光景。雖然“量”的下跌有目共睹，但濟(jì)南二手房的價格卻仍然保持高位運行，今年5月份達(dá)到上半年的最高值，掛牌均價為10464元/平方米。與去年底相比，二手房掛牌均價漲了397元/平方米。值得注意的是，2014年6月，濟(jì)南二手房住宅掛牌均價止?jié)q下行，均價10448元/平，這是濟(jì)南二手房住宅掛牌均價連漲17個月后首次下跌。

據(jù)了解，與多數(shù)新房項目的產(chǎn)品類別相比，二手房占據(jù)現(xiàn)房、產(chǎn)品性質(zhì)以及學(xué)區(qū)房等優(yōu)勢，因此其價格下行的壓力較小；同時二手房定價權(quán)在于分散的業(yè)主，部分資金壓力較小的業(yè)主對于未來的房價走勢不明確選擇惜售觀望，而非降價出手。

被甩賣的二手房，濟(jì)南很少

7月30日，李克強(qiáng)總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，討論了《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》，決定向社會公開征求意見，之后再推進(jìn)相關(guān)法律修改工作。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，不動產(chǎn)登記政策面向全國，但眾多二、三、四線城市的市場體量和活躍度有限，受到的觸動遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及重點一二線城市，因為這些集合眾多社會資源的超大城市里，房地產(chǎn)有著更強(qiáng)的投資屬性。

據(jù)了解，房地產(chǎn)投資性資金來源大致有三點：民間資本，國際資本和權(quán)貴資本。這三大類資本投資房產(chǎn)多聚焦于重點一二線城市，在投資領(lǐng)域上也有所區(qū)別：江浙地區(qū)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，民間資本喜歡在長三角置業(yè)；國際資本似乎對上海市場情有獨鐘；而北京則集中了最多的權(quán)貴資本，其中甚至不乏貪腐所得。

“民間資本和國際資本意在逐利，若不動產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅鋪平道路，則持有房產(chǎn)的成本上升，但這不足以成為影響交易的主要因素。短期來看，真正受影響的便是權(quán)貴資本了，北京樓市首當(dāng)其沖。”

在不動產(chǎn)登記之前拋售，成為這部分人的理性選擇。事實上，這一趨勢從去年便已開始，近期，隨著不動產(chǎn)登記條例發(fā)布的臨近，新的拋售潮又在發(fā)生，北京一些核心地段的二手房遭到甩賣，長安街東三環(huán)沿線部分二手房源甚至跌破三萬出售，近乎高峰期房價一半，這樣的樓盤不止一處。

拋售潮有多涌動？有人這樣調(diào)侃：“面對不動產(chǎn)登記暫行條例的征求意見稿，普通人可以做的是盡公民義務(wù)、提建議意見，順便去核心地段淘淘被貪官們甩賣的二手房。”

易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將對房價產(chǎn)生下挫力量。“過去持有住房僅僅面臨經(jīng)濟(jì)成本。如果實行不動產(chǎn)登記制度，非剛需型的住房持有將會面臨政策打壓，且此類打壓精準(zhǔn)度非常高。樓市自然會出現(xiàn)拋售現(xiàn)象，另一方面也會抑制部分投機(jī)型的購房行為，最終導(dǎo)致房價下跌。”

“市場對不動產(chǎn)登記是否能夠如期落地一直存在疑惑，目前看，政府相關(guān)部門在加快推進(jìn)這一政策落地。一二線城市都出現(xiàn)了大戶型二手房上市增加的現(xiàn)象。預(yù)計隨著不動產(chǎn)登記的加速，大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉近日在接受記者采訪時表示。

“目前，不動產(chǎn)登記最關(guān)鍵的是制度頂層設(shè)計，技術(shù)并不存在問題，一旦頂層設(shè)計完成，推進(jìn)的速度將會加快。”張大偉補(bǔ)充表示，不動產(chǎn)登記本身并不是房地產(chǎn)調(diào)控，這一政策是房地產(chǎn)調(diào)控從之前的交易環(huán)節(jié)調(diào)控轉(zhuǎn)變到存量環(huán)節(jié)調(diào)控的重要標(biāo)志性事件，對市場的影響將非常大。

近日，記者走訪了濟(jì)南部分樓盤和中介發(fā)現(xiàn)，前兩周的限購松綁令二手房交易反響積極，有些區(qū)位優(yōu)勢的二手房價格上調(diào)了100元/平方米左右。但多家房產(chǎn)中介表示，“不動產(chǎn)登記”還未在市場上有所反應(yīng)，濟(jì)南二手樓市不僅沒有出現(xiàn)拋盤現(xiàn)象，就連放盤量也沒有太大變化。位于辛祝路的瑪雅房產(chǎn)置業(yè)李翠表示，即便年底出臺不動產(chǎn)登記條例，濟(jì)南二手樓市也不會有大量盤源放出來：“條例吹風(fēng)都吹了幾年了，不少有多套房的敏感業(yè)主在近兩年早已陸續(xù)出貨。而且最終得看細(xì)則，像之前重慶試點，二套三套房只收幾千元的稅費，能買三套房的業(yè)主其實不在乎這點小錢。”

2.8萬元/㎡：

學(xué)區(qū)房依然稱霸濟(jì)南樓市

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從行政區(qū)住宅掛牌均價走勢圖看，近來濟(jì)南市六大區(qū)域二手房住宅均價呈現(xiàn)漲多跌少的態(tài)勢，呈現(xiàn)上漲的區(qū)縣有槐蔭區(qū)、高新區(qū)、歷下區(qū)和市中區(qū)。

“這些地段公共設(shè)施齊備，資源豐富，特別是市中、歷下等區(qū)域教育資源配套完善，新建商品房也不多。”位于縣東巷的21世紀(jì)房產(chǎn)置業(yè)顧問劉波說。

采訪期間，有位楊女士要登記出售一套明湖小區(qū)的60平米的住房：“單位宿舍，有雙氣，到大明湖小學(xué)走五分鐘就到。”據(jù)劉波介紹，這類學(xué)區(qū)房是二手房市場中的霸主，像這套房子是上世紀(jì)末建的，兩室一廳，掛牌價是69萬，平均單價11500元/平米，照樣有人咨詢，買主幾乎一個比一個著急入住。

據(jù)了解，這種現(xiàn)象在熱點學(xué)區(qū)更突出。勝利大街小學(xué)、南上山街小學(xué)、經(jīng)五路小學(xué)等都是濟(jì)南老牌知名小學(xué)，記者采訪發(fā)現(xiàn)，這些學(xué)區(qū)房小戶型均價多在每平方米1.7萬元至1.9萬元。其中，勝利大街小學(xué)學(xué)區(qū)中，小戶型單價超過2萬元的房屋數(shù)量明顯增多。

由于熱點學(xué)區(qū)內(nèi)房源有限，屬于不可再生資源，在這場搶購大戰(zhàn)中，不少賣家坐地起價。今年5月中旬，桿石橋附近一勝利大街小學(xué)學(xué)區(qū)房，報價為2.83萬元，成為這一階段學(xué)區(qū)房房價之最。據(jù)了解，該學(xué)區(qū)內(nèi)的房子大多是上世紀(jì)80年代的老房，平均每年上漲一兩千元左右。不少家長的心態(tài)是，在熱點學(xué)校附近買一套面積不大的房子，義務(wù)教育過后，再把房子轉(zhuǎn)賣。

即便如此，好的學(xué)區(qū)房也有很多中介在搶。 “等房子不是那么容易的。大多數(shù)住戶要等孩子上完學(xué)才會賣房子。有的人即便在孩子上完學(xué)以后也不愿賣掉。但是每年都有那么多孩子要上小學(xué)，每年都有家長擠破腦袋也要把孩子送到好學(xué)校。這就是為什么學(xué)區(qū)房的價格一直走高的原因。”據(jù)劉波介紹，為了吸引客人，很多黑中介還會在網(wǎng)上放出虛假房源。要買學(xué)區(qū)房的人以為該中介手里的房源很多，但登記后才發(fā)現(xiàn)等待的時間很漫長。至于那些虛假房源，中介會說已經(jīng)出售之類的話。

學(xué)區(qū)房市場如此火爆，很多開發(fā)商也不斷加入搶奪客戶大戰(zhàn)，在新建小區(qū)內(nèi)配置優(yōu)質(zhì)教育資源，與熱點學(xué)校簽約，以吸引更多買主的目光。現(xiàn)在，無論是合作辦學(xué)還是歸入學(xué)區(qū)，學(xué)校都成了大盤標(biāo)配。