杭州市房地產泡沫實證研究

[摘要]隨著社會經濟的快速發展，杭州市房地產產業迅速發展的同時，房地產價格也有了很大幅度的上升。本文選用2002—2012年杭州市房地產相關數據，研究了房地產的基本價值并測算了泡沫度，根據杭州市房地產實證分析結果并結合杭州市的現實情況提出了相應的政策建議。

[關鍵詞]杭州；房地產市場；相關性分析

[中圖分類號]F2933[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）46-0108-02

房地產市場作為國民經濟的一個重要組成部分，其健康穩定的發展能夠有效地拉動社會經濟的健康穩定發展。現代的經濟學研究通常將房地產泡沫定義為房地產價格對其基本價值向更高的極端持續性的偏離。而當偏離了其基本價值的房地產價格急速回歸到基本價值后，會對房地產市場造成惡劣破壞，進而引發嚴重的社會問題的現象即為房地產泡沫的破滅。

近十年來我國熱點城市的房地產市場發展迅速，商品房價格大幅飆升。以杭州市為例，2002年商品房均價為3526元每平方米，2012年則已攀高至13447元每平方米，漲幅高達2814%。為調控房價、穩定房地產市場的發展，國務院下發了《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》及《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。然而調控效果似乎并不理想。政策作用的不顯著使得人們越來越關注中國的房地產市場。

1房地產泡沫測算模型

測算出房地產的真實價格及房地產市場中泡沫的含量，將對進一步研究泡沫的經濟效應、泡沫的控制及保持社會經濟健康運行有重要意義。本文選取基礎值測度法，通過房地產市場中的消費者期望效用與供給者的利潤最大化的均衡來確定出房地產的基本價值。

11消費者最優化行為

一年商業銀行貸款利率受央行的調控，其調整無規律，故將一年中的調整前后的各貸款利率的簡單加權平均。選取人均可支配收入、竣工房屋每平方米造價和商品房平均銷售價格、商品房出售比例作為杭州市房價基本價值相關數據。

212房地產基本價值與泡沫度的結果

結合前面的公式以及以上的數據和則可計算出杭州市房地產市場的基本價值、泡沫和泡沫度，將其繪制成下圖：

杭州市2002—2012年房地產市場泡沫度

22杭州市房地產泡沫相關性分析

測算得到的杭州市2002—2012年房地產泡沫度指數可以進行與主要社會經濟數據的相關性分析，進一步得出房地產泡沬的成因及變化規律。本節選取了杭州市的GDP總額、CPI指數、居民人均可支配收入、房地產銷售額、房地產投資額等指標進行考慮。

221房地產指數及經濟數據的平穩性檢驗

為避免時間序列數據的“偽回歸”現象，分別對各項指標的原始序列、一階差分序列以及二階差分序列進行平穩性檢驗。

利用Eviews 50軟件的ADF單位根檢驗方法，得到各序列平穩性檢驗結果：

在5%的置信水平下，房地產泡沫指數、CPI、房地產銷售額的一階差分序列平穩；GDP、居民人均可支配收入、房地產投資額的二階差分序列平穩。

222協整分析及基本結論

單位根檢驗表明，房地產泡沫指數與CPI指數和房地產銷售額兩項指標同為一階單整變量，故該三項指標間可以進行協整分析并估算指標間的協整關系。

利用Engel-Granger兩步法，進行OLS（ordinary least squares，普通最小二乘法）回歸分析，得出CPI指數與房地產銷售額對泡沫影響的系數分別為424和0029，皆呈正相關關系；回歸的R2分別為050和078，擬合程度較好；且回歸殘差序列ADF檢驗結果在5%的置信水平下皆是平穩的。

結合上面的分析結果來看，對于杭州市房地產市場總體來說，確實存在一定的泡沫成分，特別是2007年以來，一直保持著較高水平。而房地產泡沫指數與CPI指數、房地產銷售總額之間具有一定的協整關系，進一步地，存在較為顯著的正相關關系。從一定程度上說明了消費和銷售額影響投資性需求，進而導致泡沫的機理。故杭州市應該繼續加強房地產的調控力度，盡量控制房地產泡沫的產生及發展，以保證杭州市社會經濟的健康平穩發展。

3政策建議

結合上述結論及各地的房地產市場調控經驗，為保證杭州市房地產市場的健康、合理發展，應從土地政策、金融政策及住房保障政策全方位入手，并充分結合杭州市房地產市場的實際情況，方能對房地產市場泡沫情況進行有效控制及治理。

31土地政策——加強土地資源管理

首先要嚴格控制土地的供給量。應根據市場的實際需求來投放與之相對應的土地并有效調節土地供給的規模、時序和位置。

其次，應做好土地的監管工作。對土地市場中一些不規范的行為應嚴厲懲治。土地交易過程要保證公正、公開、公平，使土地市場得以有序運行。

32金融政策——加強銀行信貸管理

銀行應在審查房地產開發貸款條件的過程中嚴格把關，并針對不同的市場合理調整各種貸款的比例；其次應拓寬房地產融資市場而起到分散信貸風險的效果。

33住房保障政策——完善住房保障制度

有關部門應根據當地的具體情況，對原有相關法律法規進行修改，做到城鎮基本住房保障制度有法可依，從而保證其時效性和權威性。同時，政府應對住房保障對象的條件嚴格審查，實現住房保障的公平性。

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