我國住房反向抵押養老保險的經濟學分析

[摘要]以我國老齡化為背景，從我國國情出發，通過模型分析，闡明保險公司所面臨的風險和機遇。并為開展住房反向抵押養老保險提出政策建議。

[關鍵詞]“以房養老”；反向抵押養老保險；風險

[中圖分類號]F842；F2933[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）46-0077-02

我國現階段是在經濟尚不發達的情況下提前進入老齡社會，屬于未富先老，再加上處于養老金支付壓力巨增階段，使如何切實解決老年人老有所養、老有所醫，保障他們的生活質量，成為中國政府和社會面臨的挑戰。為此，國務院于2013年9月13日下發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出將開展老年人住房反向抵押養老保險試點。在城鎮居民自有住房擁有率很高的情況下，“以房養老”就成為了一則增加退休老年人收入的良方。住房反向抵押養老保險產品能為中國的老年人帶來怎樣的福利，保險公司應該怎樣應對和發展，政府應該發揮怎樣的作用，本文就此展開論述。

1住房反向抵押養老保險的概念

本文所說的住房反向抵押養老保險是面向擁有自有產權住房的老年人的一種融資性壽險產品，目的在于增加住房產權擁有人的收入，避免其退休后的生活質量出現大幅下降的情況。

住房反向抵押養老保險是由保險公司提供的保險形式的住房反向抵押養老保險。房屋產權所有者通過某種制度設計把房屋抵押給保險公司，后者對房屋進行綜合評估后，將住房產權擁有人的房產價值在其有生之年內提前折現，定期向房屋所有人發放固定金額的養老金，房屋所有人在獲得現金的同時，繼續擁有房屋的居住權。待房屋所有人去世后，保險公司獲得房屋的產權，對該房產進行銷售、出租或者拍賣，將所得用來償還貸款本息后，剩余部分按約定比例返還其家人。簡稱為“以房養老”保險模式。

2我國城鎮居民養老面臨的資金困境

我國已成為世界上老年人口最多的國家，人口老齡化程度迅速加快。2010年11月第六次全國人口普查數據顯示，我國60歲以上老年人口達到了178億人，占總人口比例為1326%；65歲以上人口超過119億人，占總人口的887%。我國于2000年即已進入老齡化社會。我國將于2020年達到243億老年人，2025年將突破3億老年人。

從大多數國家的發展經驗來看，老年人貧困化程度高于其他年齡段，需要適當的政策進行干預和調節。隨著人口老齡化的加速，全體人口中貧困人口的比例也將隨之提高，因此老年人養老資金缺乏問題已經顯現，并將在今后變得更加嚴峻。

另外，根據建設部有關數據顯示，我國城鎮90%以上的退休老年人擁有自己的住房，但其中有兩個數據值得我們注意：一個是空巢老人家庭占30%，一個是獨居老人超過了37%。這些老年人每戶的平均住房面積是70平方米。這部分老年人空守著房子，拿著微薄的養老金，生活艱難?！耙苑筐B老”保險模式就是為這些老年人的制度設計，房產將成為他們的養老保障。房產既是前半生的居室，又是后半生的養老保障。

參加住房反向抵押保險制度的養老模式，能為參保的老年人盤活房產價值，大幅提高退休后的收入，解除經濟顧慮，有利于保持社會穩定和社會尊重。尤其在實行遺產稅后，可以成為合法避稅的途徑。

3反向抵押養老保險的經濟學分析

反向抵押養老保險的理論依據主要由以下兩個理論構成：原理一是貨幣的時間價值論，是指貨幣隨著時間的推移而發生的增值，它也可被看作資金的使用成本。保險公司作為資金的供給方，需在按期支付給投保人資金過程完成后保證一定的利潤水平。保險公司通過專業評估，根據現行利率、預期利率的波動以及房屋的增值、折舊的因素，計算出抵押房屋的現值；然后根據資金供給時間、預期利率、通貨膨脹率、房屋預期增值等相關數據，貼現得出每期應該支付的金額。原理二是生命周期假說[ZW（]生命周期假說，是由美國經濟學家F莫迪利安尼（Franco Modigliani）和R布倫貝格（RBrumberg）、A安東（Alberto Ando）共同提出來的。[ZW）]。理性的消費者會根據效用最大化的原則使用一生的收入，合理的安排一生的消費與儲蓄，使一生中的收入等于消費。一般人在跨入老年后通常沒有收入或收入大幅減少，需要以工作期累積的養老金和儲蓄來保障其養老的需求。在現行的社會養老保險制度下，社會養老保險只能作為基本養老保障，不能維持其退休前的生活水平。為滿足多樣化的養老需求，需要社會提供某種適當的制度安排，保障退休后平滑消費的實現。在現有情況下，房屋的剩余壽命長于老年人的預期余命，反向抵押養老保險可以實現將房屋價值在一定時間內以現金流的形式變現，滿足老年人退休后的平滑消費需求。

以現年70歲的男性為例，擁有自有產權房屋一套，房屋面積為120平方米，經估算有效保險價值為500萬元。該房產預計增值30%，扣除預付利息35%，實際給付計價總額為4225萬。本文采用2000—2003年中國人壽保險業生命表作為數據來源，平均壽命為848歲，給付年限為148年，每年給付金為285萬元人民幣，每月給付金額為238萬元人民幣。

4保險公司所面臨的風險和機遇

41高房價下的房地產資產泡沫風險

中國的房地產市場發展迅猛，房地產價格不斷攀升，房地產泡沫問題不容忽視。根據其周期性的特點，在反向抵押養老保險這一過程中，房地產市場趨勢向上時，房產具有保值增值作用，保險投保人的利益受到損失；房地產市場趨勢向下、甚至泡沫破裂時，保險公司將面臨嚴峻的風險。

42利率和通貨膨脹率的風險

在長期的經濟發展過程之中，利率的調整和通貨膨脹率的變化是不可避免的。反向抵押養老保險產品具有長期性和數額大的特點，利率和通脹率作為影響反向抵押養老保險產品的重要參數，直接影響反向抵押養老保險支付的結果，影響保險公司反向抵押養老保險業務的盈虧。

43長壽風險

反向抵押養老保險通過確定老年人的預期余命計算養老金的給付金額。長壽風險是指由于老年人的實際壽命高于預期余命所帶來的風險。雖然壽險公司的生命表具有較高的參考價值，但是隨著生活水平和醫療水平的提高，人類的壽命延長是必然趨勢，這將導致養老金的給付總額大于房產價值，保險公司將承擔損失。

44房屋土地使用權問題不明確

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，我國居住用地的土地使用權出讓最高年限為70年，但多數住宅的使用年限不足70年。雖然我國《物權法》第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”但如何續期，有償還是無償，《物權法》沒有明確規定。如果抵押房產的剩余土地使用年限小于反向抵押養老保險的期限，土地續期、抵押物是否需要變更問題會增加保險公司反向抵押養老保險業務的運營成本。

在另一方面，保險公司同樣面臨著巨大的機遇。反向抵押養老保險將為保險公司打開數十萬億資金的市場。中國老年人與“準老年人”房產多、價值大，現值約60萬億元。保險公司不但可與房產所有人共同分享房產增值部分，更可以對入保老年人開展多項增值服務，包括醫療保險、護理保險、委托理財等。

5實施反向抵押養老保險的政策建議

基于以上分析，政府在政策方面應積極引導。明確法人機構可加入多人產權；適當減免入保房產交易稅與所得稅；實行財政貼息以提高老年人收益率；適當減免入保房產未來或有房產稅。減小保險公司和參保人可能面臨的風險，增大收益，有效調動各方參與這項業務的積極性，使“以房養老”成為我國養老保障體系的重要組成部分。

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