淺析我國物業管理中存在問題及解決方法

[摘要]我國物業管理行業在快速發展過程中暴露出不少問題，制約了該產業的健康可持續發展。本文結合當前物業管理行業的實際情況，羅列了我國物業管理行業中存在的常見典型問題，深入剖析產生各問題的原因，并針對性地提出解決辦法和對策，從而促進物業管理行業向更加專業化的方向健康發展。

[關鍵詞]物業管理；法律；發展；對策

[中圖分類號]F293[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）46-0072-02

從我國第一家專業物業管理公司在深圳市成立至今已經有33年時間了，我國物業管理行業在這33年的漫長發展歷程中，專業化和經營型的物業管理模式已經逐步取代了傳統的福利型和行政型的房屋管理模式。盡管如此，物業管理行業在我國仍然是一個新興產業，與發達國家的物業管理產業還有不小的差距，雖然引進了許多新的管理理念、管理技術和管理模式，并歷經不斷改進和優化，但在其發展過程中還存在一些固有的舊問題或者衍生出新的問題。這也直接制約了我國物業管理產業的健康發展，不利于房地產市場良性發展，甚至還在一定程度上成為影響社區安定的隱患。因此，如何建立系統、科學的物業管理體系，促進我國物業管理產業的健康發展，需要企業管理層和廣大學者盡快回答的關鍵問題。

1物業管理的起源

業界普遍認為，物業管理源于19世紀中期的英國，當時歐洲工業革命開展得如火如荼，英國也處于工業快速發展時期，隨著大量農村人口的涌入，英國城市化進程和房地產行業得以快速發展。然而，由于城市居住樓房數量有限，加之社會普遍缺乏對居住環境的管理，大量房屋無法得到合理的維護，導致居住環境的進一步惡化。當時有位名叫Octavia Hill的女士發現這一問題后，便率先為自己出租的房屋制定了一套規范租賃行為的管理規則，使租客了解了自己的權利和義務，并要求租客嚴格執行。由于所制定的管理規則的推行，居住環境得到較大改觀，此外，業主和承租人的關系。隨后，整個英國社會也注意到了這種有效的管理方式，受到當局的重視并在國內推行，并逐漸在全世界范圍內推廣應用。

與發達國家的物業管理產業相比，我國物業管理產業的興起與發展相對落后。我國第一家商品房物業管理公司在1981年3月才在深圳成立，而該公司的成立也標志著我國物業管理產業真正的形成。

2物業管理的特點

我國物業管理產業是國內經濟發展和住房制度改革相結合的產物，是一種中國化的現在新型住宅小區管理模式，該管理模式正常運行與否直接關系到社會安定與人民生活質量，因此備受政府主管部門和社會各界的廣泛關注。準確理解和把握物業管理行業特征則是引導和幫助該行業持續健康發展的前提。

21融合性

與其他有形的實物產品生產銷售模式類似，物業管理公司提供物業管理和服務作為“產品”，業主通過支付物業管理費將該產品購買，由于存在這層關系，物業管理公司和業主就成為了產品的生產者和消費者。同時，物業管理公司通過這種“產品”與業主建立的消費關系，又不同于其他實物產品，物業管理公司的“產品”生產、銷售和消費融合成不可分割的整體。這也要求物業管理公司隨時保持良好的服務，但如果“產品質量”出現問題將無法及時彌補和處理。

22長效性

業主的住所往往保持相當長的時間內不會改變，而這也需要物業管理公司的服務能長期有效和延續。在長達數年至數十年的時間內，物業管理公司和業主都會長期相伴，這就要求物業公司保證服務質量始終優良，同時也需要業主對物業管理公司進行長期監督。

23公用性

通過簽訂合同契約，物業管理公司與業主之間建立了服務與被服務的關系，而這種關系不同于普通的一般消費關系，并將物業管理公司與業主群體聯系了起來。業主作為一個群體，物業管理公司無法與之形成一對一的服務模式，所以只能針對整個小區的房屋及所配備的公用設施進行日常的管理和維護，維護并保證小區的公共秩序和環境衛生，保證小區業主生活正常有序。

3我國物業管理行業中的普遍問題

近些年來，隨著物業管理行業的快速發展，其業務范圍已經由最初的維修保養，清潔保安等基本業務擴展到物業規劃及推廣，工程咨詢等多種綜合性服務。盡管我國物業管理產業正逐漸為廣大老百姓熟知和了解。但由于我國幅員遼闊，經濟發展水平不一致，除了少數地區物業管理企業發展快速且水平較高外，行業內更多的企業還需要正確引導。

31物業管理企業缺乏行業定位

不少物業管理企業從根本上認為物業管理服務只有保安和保潔等最基本的物業管理服務，而這些最基本的服務對業主來說毫無特色可言，技術含量低，缺乏針對性和實用性。除此以外，盡管我國物業管理企業數量眾多，但大多缺乏品牌意識，沒有明確的行業定位和企業坐標，只是一味追求平平安安推天度日，從而影響整個行業的形象和影響力。

32物業管理服務不專業

現階段，我國物業管理行業的相當一部分從業人員是從其他行業轉行和分流過來，或是下崗職工再就業等途徑，物業管理公司的繼續教育投資力度小等原因，造成這部分從業人員沒有經過專業的培訓和缺乏相關教育。

33物業管理企業規模小，難以發揮綜合優勢

作為一個迅速成長起來的新興產業，雖然物業管理企業的數量巨大，但產業中各公司規模小且業務分散，就使得企業運營成本增大，經濟效益降低，甚至一些經營不善的企業還要面臨虧損倒閉風險，運營狀況欠佳也直接導致物業非服務水平無法得以提升，更影響到業主的生活質量。

4物業管理問題的解決

41充分發揮政府調控管理作用

健康良性發展物業管理產業不僅能提供大量就業崗位，還可以改善人民生活質量，因此政府相關部門應當給予足夠的重視，通過各種利好政策扶持和引導物業管理產業又好又快發展。引入市場競爭機制，推進物業管理市場化程度，利用市場競爭促使物業管理公司不斷進取；政府還可以根據實際情況進行調控管理，對各個物業公司進行資源優化配置，使物業市場更加健康發展，使部分競爭力強的企業做大做強形成產業品牌。

42提升物業管理企業專業水平

要提高物業管理企業服務質量、提升企業實力，就應該首先建立健全專業人才培養機制。只有培養大批素質高、專業性強的管理人才，才能從根本上提升物業管理行業整體水平。我國物業管理人才培訓應以實際國情為出發點，建立適用于本國的理論體系和培養體系，為從業人員進行物業管理過程中突出問題的處理進行針對性的崗前培訓，為指導和解決物業管理實踐工作中各種問題提供方法和技能。

43物業管理企業增強服務意識

良好和物業管理服務正是業主所需要的，而業主的支持和需求又是物業管理企業發展的根本。物業管理企業應當進行科學化管理，加強服務意識和市場觀念，增強自身市場競爭力。物業管理企業生產的“產品”是服務，服務質量的優劣取決于企業人員的專業技能和素質。所以，物業管理企業應該重視員工的繼續再教育培訓，在選用員工時嚴格把好每一個環節，通過提高員工專業技能和素質來提升物業管理企業的綜合實力和形象。

5結論

物業管理產業在服務行業中占據了相當重要的地位，為創造就業崗位，改善人民生活質量，引導居民合理消費，創造和諧社會等方面發揮積極作用。但作為新興產業，我國物業管理行業在發展過程中還存在不少的問題和急須改進的地方，需要業內外人士群策群力，才能讓這個重要的新興產業健康、可持續的發展。

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