房地產發展問題研究分析

[摘要]房地產產業作為我國的國民經濟發展的支柱型產業，占我國GDP145%，為國家的經濟發展做出了突出的貢獻，但伴隨著房地產蓬勃發展，房地產業也出現了房價增長過快，運行機制不完善，投資過熱等問題，這些問題嚴重阻礙了房地產業的健康可持續發展，本文通過分析房地產業發展的現狀與伴隨著發展出現的問題，對房地產的健康發展發展提出了一些建議。

[關鍵詞]房地產；問題；對策

[中圖分類號]F29331[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）46-0099-02

1我國房地產發展現狀

從1998年停止住房實物分配，逐步實行房地產市場化以來，隨著經濟的快速發展，城鎮化水平的提高，房地產業得到了快速的發展，人民的住房水平有了較大提高，且2013年房地產稅達到了24萬億，占到了國家財政收入的18%，自身發展的同時也帶動了鋼鐵、建筑、裝修、汽車、家電等相關行業的快速發展，為我國的經濟增長，人民生活水平的提高做出了重要的貢獻。但隨著我國城市化水平的不斷提高，大量農村人口涌入城市，使得城市人口快速增，在帶動了經濟發展的同時，也引起住房需求的不斷攀升，然而土地作為不可再生資源的稀缺導致供應量的不足，引起了住房需求增加與土地供應量不足關系矛盾，造成房價不斷創新高，使得房地產就成了投資回報率很高的行業，吸引了大量投資的涌入繼續推高房價，住房的增值保值功能得到加強，但住房的基本需求功能被弱化，導致了房地產業出現了種種問題，嚴重阻礙了房地產業的正常發展，妨礙了人民生活水平的提高和國民經濟的正常增長。

2我國房地產發展問題

我國部分地區房產地產市場出現過熱現象，隨著我國經濟的快速發展，城鎮化率的提高，房價不斷增長，房屋因其良好的保值、增值功能得到人們的青睞，將房地產業作為投資的首選途徑，過度投資導致結構性供需失衡，使得商品房大量空置。根據西南財經大學做出的《城鎮住房空置率及住房市場發展趨勢2014》中顯示，2013年我國城鎮地區自住房空置率高達224%，個別城市例如鄂爾多斯、營口等城市甚至因為住房空置率過高出現了“鬼城”現象，這些空置的商品房占用了寶貴的土地資源，耗費了大量資源，卻不能發揮使用功能，造成了資源的浪費，嚴重影響房地產市場可持續穩定發展。

房地產開發無序化，部分地區過分注重短期利益，不注重長期利益，忽視對房地產的合理規劃，盲目開發大型建設項目，導致房屋的相關公共基礎設施不完備，學校、醫療、餐飲等配套設施不完善，造成了人們生活的不便，或導致入住率極低，使得房屋空置，浪費了大量寶貴的資源，或因配套設施不完善，只有居住功能，無法給居住的人提供就業、醫療、購物等服務，導致大量上班族白天去市中心上班，晚上回來休息，使得人們大量的時間浪費在路上，同時導致了城市交通的擁堵，造成了巨大的浪費。

部分地方政府對住房的保障性功能不夠重視。由于房地產開發能夠給地方政府帶來大量的財政收入，致使一些地方政府過分注重房地產的商業化建設及由其帶來的土地收入和稅費收入，忽視了住房的保障功能，經濟適用房和廉租房的發展嚴重滯后，致使一部分中低收入群體住房問題無法解決，其最基本的住房需求無法的得到保障，造成了很多社會不穩定因素，對社會的穩定和發展造成了一定影響。

商品房結構與社會保障性住房結構不合理，目前市場上的商品房有超前發展現象，開發的商品房以大戶型居多，中小戶型的住房偏少，由于房屋的面積過大導致了總價過高，超出了購房者的購買能力，使得購房者望而卻步。同時，社會保障性住房建設嚴重滯后，數量太少，與市場上住房總量的比例很合理。另一方面，興建的保障性住房中經濟適用房的比例太高，而廉租房的數量過少，同時經濟適用房的面積偏大，超出低收入群體的購買能力，不能很好地解決中低收入群體的住房需求，不利于社會的和諧穩定發展。

房地產業資金過多的依賴于銀行信貸。根據調查，在上市的房地產企業當中，有近48%的企業的負債率已經高于70%的警戒線，一旦市場發生波動，很可能導致部分企業因資金鏈斷裂破產，并且由于房地產融資方式沒有形成風險分擔機制，房地產公司的負債主要來自銀行的直接或間接融資，一旦出現市場風險，將給銀行帶來巨大損失。同時房地產公司的資金高度依賴銀行，一旦銀行政策變化，對房地產業收緊銀根，就有可能導致一部分的房地產項目無法按時完成，然而銀行之前投給房地產開發商的貸款很有可能因此變成不良貸款，從而危及金融穩定，也不利于房地產業的健康發展。

3對房地產發展的建議

加強政府的宏觀調控作用，面對房地產市場出現的過熱現象，政府應通過稅收等宏觀調控手段，對房地產實施調控，目前我國房地產稅收集中于流轉環節，土地增值稅、營業稅和所得稅，而房地產保有方面的稅費過低，導致了大量的房屋投機行為的產生，使得部分房屋成為保值增值的工具，減弱房屋的居住功能，不利于房地產市場的健康發展，應通過增加房屋保有環節方面的稅費，提高房屋保有方面的費用，確保房價在一個合理的范圍內波動，減少房地產市場的投機行為，避免房地產泡沫化。

加大保障性住房建投入，改善城市中低收入人群的居住條件。確保人們住有所居，是重要的民生問題，對于促進社會穩定的發展具有重要的意義。政府應該通過法律、規劃、財政、金融、稅收等多種手段，保障城鎮中低收入群體和最低收入群體基本住房需求，加強經濟適用房的建設，確保符合條件的中低收入群體買得起、買得到經濟適用住房，同時，大力發展廉租房建設，中低收入人群能夠住上廉租住房，從而滿足中低收入人群對住房的基本需求，確保社會健康和諧發展。

加大中小戶型的住房供給。因當前商品房的過于超前發展，由其面積大、單價高，導致房屋總價超出了購房者的實際購買能力，不得不依靠銀行貸款購買住房，出現了很多“房奴族”，終身為房貸而工作奔波，也加大了銀行的資金壓力，因此，加大中低價位的房屋的供給刻不容緩，通過建設中小戶型的房屋，降低房屋總購買的價格，能夠有效地緩解住房的壓力和經濟壓力，對全面建設小康社會有積極的促進作用。

科學規劃城鎮建設，積極完善房地產的各項配套設施。科學合理規劃城市建設，對新建小區進行合理布局，確保小區周邊生活設施完善，同時完善已建小區基礎設施及社會公共配套、社區配套建設。在房地產業建設時，應該根據人口規模、服務半徑以及相應的配建標準等因素，對各項配套設施以及城市綠地在空間布局上進行了科學合理的安排，并根據配建規模對設施用地適當進行預留，以此作為規劃管理的依據。并從政策上加以引導，以市場的手段配置各種資源和要素，提高房地產發展的整體規劃的科學性和合理性。

提高房地產開發的自有資金比例，同時擴寬房地產企業融資渠道，實現房地產企業資金來源多樣化，分散房地產投資風險，避免房地產金融風險全部集中到銀行，同時降低房地產企業因銀行政策變動而導致的風險，同時建立房地產預售資金監管制度，確保購買者的資金能夠用到房地產的建設上來，避免爛尾樓的產生，導致資源的浪費，確保社會的安定和諧。

安居、樂業是社會和諧的兩大前提，有沒有房子關系到人們生活的基本保障，住的好不好，環境是否舒適關系到人們的生活質量，同時房地產作為我國的支柱產業之一，對經濟的發展有很強的帶動作用，因此房地產的健康發展對我國的經濟轉軌和轉型有著重要的作用，我們必須堅持在國家統一政策指導下，各地區因地制宜，調整住房供應結構，提高住房質量，滿足不同收入家庭的住房需求。同時加強和改善對房地產市場的宏觀調控與市場監管，并堅持強化政府的住房保障功能，確保城鎮中低收入人群的基本住房需求得到滿足，使房地產業的發展與社會發展相適應，促進房地產行業的健康可持續發展。

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