試論房地產企業財務風險的特點與防范

[摘要]房地產行業作為目前發展最為快速的行業，為我國的國民經濟發展做出了重要的貢獻，現階段房地產企業因為負債率高等問題，承受著非常大的財務風險。本文就這種現狀對房地產業中存在的財務風險的特點進行了探討與分析，并提出了一些有針對性的防范對策。

[關鍵詞]房地產企業；財務風險；防范措施

[中圖分類號]F2933[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）46-0115-02

房地產企業主要負責對開發房地產和銷售房屋，在整個工作進程中存在很多不確定的因素，從公司財務到組織構成再到銷售過程中產生了一系列的不確定因素，這些不確定因素的存在就是房地產業財務風險產生的重要原因。[1]在了解房地產業中財務風險成因形成的過程中我們發現，經營者采取有效的措施來應對風險的產生，目的是獲得更大的企業收益。

1財務風險的成因及特點

從整個開發到銷售的過程中，房地產企業的政策、資金以及產品的質量等不確定因素都會影響房地產業的經濟收益，因為這些不確定因素的存在為房地產業的正常運作帶來一定的風險。

11房地產業資本運作周期產生的風險

對房地產產品進行開發需要大量的時間，整個過程從前期的可行性分析到產品的規劃設計，同時還有一些征地、建筑施工以及建設設施等步驟，在這些步驟全部完成以后代表著全部工序的完成。房地產的運作周期中不確定因素的產生與運作之間的長短存在一定的關系，運作周期越長，不確定因素產生的就會越多，也就是說造成的風險就會越大。

（1）運作周期越長風險越大。房地產形成受到的影響因素有很多，這些因素會隨著時間的推移而不斷發生變化，如果房地產運作的周期越長，在這段時間以內對房地產的投入與產出的變化就會越大，這個變化越大就會為企業的收入帶來一定的危險。[2]比方說，房地產企業的資本運作的過程中會有國家宏觀調控的參與，國家的宏觀調控會使土地的價格得到提高，同時增大銀行的貸款利率，這些變化導致的結果就是大大增加了房地產的投入資本和企業的先期投入，這樣一來運作企業資本過程中就會帶來一定的風險。

（2）綜合考慮多方面的因素。因為現階段我國的國民收入水平已經明顯提高，人民對居住需求逐步增大，更多人將目光投向房屋外形、質量以及供暖、交通等方面，這些因素成為人們選購房屋的關鍵因素。[3]這就要求房地產企業必須要加快發展的步伐，在開發的同時綜合考慮多方面因素。一般來說房地產運作的周期都比較長，這樣長的運作周期在一定程度上使房地產開發的進程產生了滯后，目前房地產開發已經不能滿足人們對房屋的需求，這在一定程度上為房地產企業的正常財務運作帶來了一定的風險。

12房地產業產品的特點以及產生的風險

房屋和房地產產品是不能被移動的，這就表明房屋在建成以后在一定時期內會被長期存留，因為受到人文、經濟等因素的影響，在經過一段時間以后，在一定的區域之內就很容易形成一種房屋的特色，[4]房屋的區域性特色形成以后就更不容易受到破壞了。城市與國家都有自己房屋的特色，在城市之間也會形成不同的房屋特色，所以，房地產業在開發房地產，進行投資運作的時候，應該充分考慮到不同地區房地產開發的前景。在不同的地區，經濟、環境以及交通等方面的因素都會嚴重影響對房屋價格的定位，而且這些因素還具有一定的復雜多變性，在進行資金運作的過程中，房地產商需要面對很多不確定的因素，面對這些不確定因素帶來的風險。與其他行業相比，房地產業的商品價值要大得多，銷售的周期也更長，而且會隨著建筑投入、土地價值、房屋銷售價格的變動，運行的資本也會發生變動。[5]這就意味著，房地產業的資本會受到市場變動的影響而出現一定的波動。

13房地產資金的運作及其產生的風險

在運行每一個階段的時候，房地產業都會對資金的投入提出很多要求，而只有為工程建設不斷的投入資金，才可以使房地產開發過程的順利運行得到保證。在開發初期，房地產業投入的資金總量還不到總需求量的1/3，為了保證后期工作的順利展開，房地產商需要進行融資，通過大量的融資保證資金的來源。而這些資金主要來源于信貸機構、銀行以及房屋的預售款等。這種資金運作方式位房地產企業帶來了極大的負債率，同時也帶來了極大的財務風險。

14房地產業的結構形式及其產生的風險

很多房地產公司為了方便，組建不同的子公司，表面上看這些子公司為總公司帶來了很大的收益，而實際上卻為公司的管理埋下了嚴重的隱患。因為項目分公司是公司的代理人，這個代理人在一定的范圍中起到代理的作用，但是因為受到區域性差異的影響，以及受到信息傳輸過程中的時間差影響，總公司在一定程度上不能準確把握分公司的實際信息，也就不能對分公司進行實際的操控。這樣總公司的營銷策略就得不到有效的貫徹落實，財務管理的分公司也不能得到有效的實施，這位企業實際收益造成了很大的影響。

2房地產企業財務風險的防范

通過對整個房地產企業經營模式進行了解以后就可以對其進行深入的分析，提出有針對性的對策。

21房地產融資風險的防范

如果想使融資過程中產生的風險變小，就要對具體的融資行為進行預測與評估，與企業自身情況相結合，作出科學的融資計劃。要想將計劃做的合理、科學，就要從以下幾個方面做起：

（1）優化企業自身情況，改善企業資本結構。要對本行業有充分的理解，對以前的成功案例進行研究，從而找到與本企業相適應的資本形式，再與企業的實際情況相結合對資本形式進行改進，對企業的資本結構進行改善，最終達到減少成本輸出的目標。

（2）綜合評比各種融資手段。應該對整個融資過程中的所有融資手段進行綜合的評比，通過綜合評比選出最優的方案，最終達到使融資風險降低的目標。

（3）做到具體問題具體分析。企業應嚴格控制每個融資項目，做到具體問題具體分析，使融資過程中帶來的風險得到減少。

（4）對比項目，尋找成功案例。使企業內部關注得到提高，對比企業中的所有項目，尋找并推廣優秀的成功案例，達到減少企業成本的目的。

22房地產投資風險的防范

在房地產業活動中投資是非常重要的環節，與企業發展密切相關，投資計劃是否正確與企業活動的成敗有直接的聯系，所以應該注重投資過程中的風險。首先，要仔細研究投資項目的可行性，因為進行投資的時候，企業都會動用大量的資金，所以存在非常大的風險。要想降低這一風險，就要對投資項目的可行性進行準確的分析，綜合資金的流入與輸出以及資本的運作過程等方面因素進行綜合的分析，確定項目之間存在的差異，最后評選出最佳的方案。其次，不僅要選定投資方案，還要選擇備選的補救方案。因為受到生產技術、市場傾向的變化等因素的影響，在項目投資收益上企業會被動發生一定的波動，這就為預估企業財務的工作帶來了很大的不確定性，從而帶來了一定的風險。所以備選補救方案是非常有必要的，可以為項目的順利完成增加一層保障。

23日常資金運作風險的防范

資金的日常運轉對一家企業的正常工作具有非常重要的意義，只有保證了資金的正常運轉，企業的穩定才能得到保證，所以企業應該重視日常的資金運作，這對于減小企業面臨的風險是非常必要的。首先，要對企業的日常資金需求量進行準確的預估。資金在正常運轉的過程中會存在一些不確定因素，因為這些不確定因素的存在，會導致運作的過程中伴隨著一定的財務風險，所以一定要準確預估企業資金的日常流動，準確分析日常資金流動可以使企業管理者對企業的投資方向等運轉情況充分的掌握。所以精確預估日常資金需求量可以使企業面對的風險得到有效的預防，進而使風險減小甚至得到避免。其次，集中管理企業資金。房地產企業的經營模式偏向于集中管理，因為項目公司與總公司之間是緊密聯系的，如果資金利用率高，企業資金短缺和富余的問題就會得到有效解決，進而使集團內部的運作效率得到大大的提高，減小風險發生的概率。

3結論

我國房地產市場是目前發展最迅速的行業之一，在國民經濟增長方面做出了巨大的貢獻。總體來說，在房地產企業資金運作的過程中，應該對各方面可能出現的影響因素進行準確的把握，采用合理的、科學的措施對這些可能出現的財務風險進行防范，只有這樣才可以對企業中各種財務風險的出現進行有效的控制，進而保證房地產業可以穩定、健康的發展。

參考文獻：

[1]許杭房地產企業財務風險的特點與防范[J].審計與理財，2009（12）.

[2]張笑杰房地產企業財務風險的特點與防范[J].現代經濟信息，2010（5）.

[3]杜俊娟我國房地產企業財務風險的預警與防范[J].會計之友，2013（10）.

[4]王濤房地產企業財務風險的防范與控制[J].財經界（學術版），2013（14）.

[5]程雨淺談房地產企業財務風險的控制和管理[J].經營管理者，2011（24）.

[6]郭秀君，馬廣奇房地產企業財務風險及防范策略研究[J].中國市場，2014（24）.

[7]周瑞，馬廣奇房地產開發企業財務管理研究[J].中國市場，2014（16）.

[8]郭強房地產企業財務風險防范研究[J].中國市場，2012（22）.