基于GM（1，1）模型的北京市商品房房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)

[摘要]由于近幾年房?jī)r(jià)瘋漲，開發(fā)商大量建房使得存量房增多和我國經(jīng)濟(jì)開始放慢經(jīng)濟(jì)增長速度，部分城市房?jī)r(jià)開始下跌，導(dǎo)致很多人認(rèn)為我國房地產(chǎn)即將要崩盤言論。為此，采用灰色預(yù)測(cè)模型，分析了北京市，預(yù)測(cè)了無其他經(jīng)濟(jì)因素影響下2014年房?jī)r(jià)，結(jié)果表明大概2014年6月北京平均價(jià)格為3444038833元/平方米。

[關(guān)鍵詞]房?jī)r(jià)走勢(shì)；GM（1，1）預(yù)測(cè)模型；北京市2014年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)值

[中圖分類號(hào)]F2933[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2014）46-0110-03

住房問題，關(guān)系民生之根本，近年來隨著全國房?jī)r(jià)普遍在波動(dòng)中呈上漲趨勢(shì)，房?jī)r(jià)走勢(shì)也成為全國各地人們最為關(guān)心的問題。北京作為我國的首都，近年來房?jī)r(jià)飛漲使得購房成為北京市民最為沉重的負(fù)擔(dān)與壓力，資料顯示北京目前商品房均價(jià)高于3萬每平米，持續(xù)領(lǐng)跑全國各省房?jī)r(jià)上漲。2014年2月習(xí)總書記視察北京，提出要努力實(shí)現(xiàn)京津冀一體化發(fā)展，打破自家“一畝三分地”的思維定式。此后，北京城市總體規(guī)劃也將改變，所以對(duì)北京房?jī)r(jià)指數(shù)序列進(jìn)行現(xiàn)狀分析及走勢(shì)預(yù)測(cè)十分有意義。

1北京房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)收集分析

北京作為我國的政治中心，房?jī)r(jià)問題一直備受關(guān)注。下圖為北京201307—201404的平均房?jī)r(jià)。數(shù)據(jù)來源于搜房產(chǎn)業(yè)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)，該系統(tǒng)被稱為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”和引導(dǎo)投資置業(yè)的“風(fēng)向標(biāo)”。

樣本平均價(jià)格

注：數(shù)據(jù)來自搜房產(chǎn)業(yè)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫http：//fdcsoufuncom/index/。

由數(shù)據(jù)可初步看出，近期北京市住宅價(jià)格平均增長，使得北京市住宅價(jià)格整體呈上升趨勢(shì)。雖然近期一直有房?jī)r(jià)北京樓市會(huì)跌的消息放出，但數(shù)據(jù)顯示北京的房?jī)r(jià)還是平穩(wěn)有升。那么我們關(guān)心的是北京房?jī)r(jià)以后是平穩(wěn)上升還是有所下降。

2GM（1，1）模型的建立

21模型介紹

灰色系統(tǒng)理論[2-8]于1982年由鄧聚龍創(chuàng)立，20多年的飛速發(fā)展使灰色系統(tǒng)理論滲透到自然科學(xué)和社會(huì)科學(xué)的許多領(lǐng)域。灰色預(yù)測(cè)模時(shí)間序列進(jìn)行預(yù)測(cè)，通過對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，使其成為較有規(guī)律的時(shí)間序列數(shù)據(jù)。該模型只需要較少的樣本數(shù)據(jù)就可作系統(tǒng)分析、模型建立、未來預(yù)測(cè)、行為決策和過程控制的特點(diǎn)，解決了以往由于數(shù)據(jù)少、信息不確定而無法研究或難以研究的問題，具有很強(qiáng)的預(yù)測(cè)性。因此，該模型在我國經(jīng)濟(jì)中得到非常廣泛的應(yīng)用。灰色預(yù)測(cè)是基于微分方程的預(yù)測(cè)，通過計(jì)算表明，二階及其以上的灰色預(yù)測(cè)模型由于適應(yīng)性差，很少為實(shí)際所使用，一階二元模型或一階多元模型由于要求不同變量的取值大體要同步且用作預(yù)測(cè)時(shí)要知道輸入變量的未來值，也不易在預(yù)測(cè)實(shí)踐中取得好效果。因此，在實(shí)際預(yù)測(cè)中所采用的多為一階一元灰色模型預(yù)測(cè)方法即GM（1，1）。[1]本文主要基于灰色預(yù)測(cè)模型GM（1，1）對(duì)北京房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)測(cè)。

22建立GM（1，1）模型

房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)符合灰色系統(tǒng)特征。已知北京市2013年7月—2014年4月的商品房房?jī)r(jià)，對(duì)北京市商品房房?jī)r(jià)走勢(shì)的時(shí)間序列建立灰色GM（1，1）預(yù)測(cè)模型。

4結(jié)論

上文所建立的GM（1，1）進(jìn)行了關(guān)聯(lián)系數(shù)檢驗(yàn)、后驗(yàn)差檢驗(yàn)、殘差檢驗(yàn)。三個(gè)檢驗(yàn)該模型全部通過，證明該模型預(yù)測(cè)出來的數(shù)值可信度高。那么通過模型預(yù)測(cè)得到北京市2014年12月的房?jī)r(jià)將為3746298元/平方米，整體趨勢(shì)將有小幅增長趨勢(shì)。

從總體而言，北京市房?jī)r(jià)基本還算平穩(wěn)，波動(dòng)幅度很小，北京市房地產(chǎn)在2014年不會(huì)經(jīng)歷寒冬。有一些專家稱中國北京一線城市，房?jī)r(jià)不會(huì)輕易崩盤，因?yàn)槟抢飫傂孕枨蠡鶖?shù)大，因而房?jī)r(jià)不可能全面暴跌致全面失控，但是，這些地方的房?jī)r(jià)，也會(huì)慢慢下降，可以說，房?jī)r(jià)暴漲的黃金時(shí)期已過，房?jī)r(jià)不可能再像以前如此瘋狂了。房地產(chǎn)泡沫會(huì)在今年崩潰，到時(shí)候房子將一文不值。這個(gè)說法是不正確的。稍有降價(jià)，北漂們就會(huì)購置自己的房子。今年GDP增速將小幅回落，預(yù)定GDP的目標(biāo)也降低。在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)一步深化改革，土地供應(yīng)量將進(jìn)一步增加，并初步形成“政府管保障房，市場(chǎng)管改善房”的格局。所以也會(huì)相應(yīng)程度遏制房?jī)r(jià)快速增長。同時(shí)今年年初北京也將設(shè)定經(jīng)濟(jì)副中心，很多企業(yè)和一些辦公地點(diǎn)都相應(yīng)轉(zhuǎn)移，這應(yīng)該也會(huì)會(huì)減少北京房子的需求量和減緩房?jī)r(jià)的增長速度。事實(shí)上，房?jī)r(jià)面臨全面失控以及房?jī)r(jià)崩盤等言論，房?jī)r(jià)走勢(shì)2014年預(yù)測(cè)不能一概而論。

參考文獻(xiàn)：

[1]閔惜琳基于灰色預(yù)測(cè)模型GM（1，1）的人才需求分析[J].科學(xué)管理研究，2005（6）.

[2]鄧歐，李亦秋中國房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的灰色預(yù)測(cè)研究[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊，2008（7）：141-142

[3]李菲，孫文彬，張軍灰色理論在商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)中的應(yīng)用[J].遼寧工程技術(shù)大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2004，6（3）：271-273

[4]胡六星，吳結(jié)飛基于灰色系統(tǒng)理論的兩種房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)方法比較[J]統(tǒng)計(jì)與決策，2010（7）：22-24

[5]鄧聚龍灰色系統(tǒng)基本方法[M].武漢：華中理工大學(xué)出版社，1987：12-14

[6]劉思峰，黨耀國，方志耕，等灰色系統(tǒng)理論及其應(yīng)用[M].3版北京：科學(xué)出版社，2004：3-11

[7]張保法經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)與經(jīng)濟(jì)決策[M].北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2004：41-50

[8]郭斌，李耀麗西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2008（2）：283-284