淺談房地產企業償債能力

[摘要]本文主要分析我國房地產企業償債能力，針對問題展開分析，從長短期償債能力分析指標中拓展問題存在的重要性及解決的嚴重性。其次根據存在的問題提出具有針對性的研究措施，從而規避我國房地產企業存在的風險。

[關鍵詞]償債能力分析；房地產企業；風險

[中圖分類號]F2933[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）46-0117-02

1引言

隨著經濟、政治、文化、市場等多方面的因素，房地產行業現在已經成為中國的支柱產業，對經濟的發展和經濟結構的調整都發揮著越來越重要的作用。房地產企業是一種主要靠負債經營的企業形式，存在一定的風險，因此越來越多的相關利益主體關注于房地產企業的償債能力，比如：股東及潛在投資者需要考慮房地產企業的償債能力做出是否繼續投資或者撤資的決策；金融機構在發放貸款前要對其資信及償債能力進行考核，做出是否貸款持續合作的決策；政府機關對房地產企業的償債能力進行分析，適當的調控，保持市場均衡發展，提高經濟運行效率；房地產企業客戶對償還房地產企業債務進行分析，選擇最好的償還方案。所以對房地產企業的償債能力進行分析和評價，總結償債分析指標存在的不足具有非常重要的意義。

2房地產企業償債能力簡析

21短期償債能力

211流動比率

流動比率越高房地產企業的償債能力越強。房地產企業持有現金的目的，主要是防止由于現金流入量不足以彌補現金支出情況下的現金短缺情況，但有時會出現現金余額無法維持應有水平的情況，在這種情況下多數房地產企業會向金融機構借款。房地產企業流動資產的一個很重要的組成部分是存貨，存貨在計價時通常采取歷史成本原則，而正常情況下房地產公司的存貨的成本與市場價值相差更大，因此用歷史成本作為計算流動比率的基礎不能正確反映房地產企業的短期償債能力，房地產企業應該在提高以存貨成本為基礎的流動比率的同時，也提供以存貨市場價值計算的流動比率，使利益相關者較好的了解房地產企業的短期償債能力。

212速動比率

速動比率越高房地產企業的償債能力越強，在房地產企業中，存貨在房地產企業的流動資產中占有很大的比例，而且現有的經濟環境下，作為房地產企業主要存貨的房產的變現能力很強，因此在計算房地產公司的速動比率時應該區別對待不同的存貨，根據其變現能力來確定是否從流動資產中剔除，計算出的速動比率才能更好地反映房地產企業的變現能力。

213現金比率

現金流動性最強，所以現金比率是最能夠反映房地產企業償債能力的一個指標，能夠及時反映房地產企業付現能力。房地產企業能否及時償還債務的關鍵并不在于賬面利潤而要看其有無現金，因為有利潤的年份并不一定有多余的現金用于維持房地產企業的發展和支付債務。

214現金流量

生產經營活動中產生的現金流量的大小主要取決于房地產企業銷售量的大小、資金使用狀況、賒銷管理等因素。①房地產企業的生產經營流量如果大于房地產企業因生產經營活動發生的支出，那說明房地產企業的生產經營狀況良好，處于穩定的狀態；反之，則說明房地產企業的生產經營狀況差，處于不穩定的狀態。②通過現金周轉期計算判斷現金周轉速度。一般來說，現金周轉天數越少，其周轉速度就越快，房地產企業產生現金的能力就越強，房地產企業的償債能力就越強。

215房地產企業的短期融資能力

現在的中小房地產企業隨著經濟的快速發展變得越來越多，部分企業采用舉借新債還舊債的政策的償還債務，它的短期融資能力不能直接在財務報表的項目上看出來，需要以下分析：①短期融資額度，隨著房地產企業的逐漸增長伴隨著一定的信用額度，可以在這額度里向金融機構貸款，融通資金，這部分資金可以調節房地產企業是生產經營、投資運營等。②信用擔保，如果房地產企業承擔著為其他房地產企業的擔保業務，到期如果對方無法承擔債務，該企業將直接承擔這部分債務，加大了自身短期債務的壓力，融通資金很有可能降為零。

22長期償債能力

長期負債的舉借一般是房地產企業在初創時期，在萌芽期建議房地產企業舉債可以考慮長期貸款，由于較長時間的借款期，可以給房地產企業帶來一定的時間運營，產生更多的資金保證企業穩定發展；如果房地產企業已經由萌芽期轉型變為穩定增長型，可以較多的考慮短期貸款，短期貸款雖然期限短，但是由于房地產企業穩定的生產經營可以有穩定的資金鏈，短期貸款可以融通資金的同時減少還息力度，加大資金的流通力度，更加的有效。

3我國房地產企業償債能力存在的問題

31債務負擔沉重，償債風險大

房地產企業的償還本金和利息未同時得到重視。現在的房地產企業隨著生產經營規模的需要有時候需要融通資金，其中較長的資金伴隨著較高的利息，因而這部分的利息需要房地產企業生產經營產生利潤的積累，支付這部分的資金房地產企業需要承擔很大的壓力，房地產企業未對這部分的財務積累進行分析，這必然會導致房地產企業在決策中產生錯誤的想法。

32償還資金渠道單一

現有的房地產企業償還資金較多是生產經營中產生的資金、融資、資產變現，其中最常見的是房地產企業通過使用生產經營中產生的資金和融通資金這兩種方式償還資金，但是現在大多數房地產企業在進行償債能力分析中依然包括其資產變現的資金，上面我已經說過了房地產企業是建立在持續經營的假設前提下計算的償債能力分析而不是以清算為基礎的，所以現在的房地產企業不應該將資產變現的資金加入計算房地產企業的償債能力分析，這樣的償債能力分析才會更加的準確有力。

33動態償債能力缺失

償債能力分析較多的考慮了資產、負債、所有者權益三大會計要素，而且這三大會計要素都是建立在某一時點的分析，現房地產企業的償債能力分析沒有考慮到房地產企業生產經營過程中產生的償債能力，只考慮了某一時點的償債能力分析未考慮房地產企業某一時段的償債能力分析。

4房地產企業解決問題的措施

41建立企業的財務風險預警體系

我國房地產企業仍處于發展中狀態，在激烈的市場競爭中，房地產企業面臨的財務風險是無法規避的，要加強房地產企業財務風險管理應當建立完善財務預警系統，加強重視應收賬款、應付賬款、存貨以及貸款利息等對經營現金流量影響重大的科目，使經營活動產生現金凈流量凈額大于凈利潤，降低房地產企業的財務風險。長期財務風險體系是以經營效益為基礎，通過對房地產企業經營結果的綜合評價來評估風險。

42拓寬籌資渠道，償還資金

房地產企業增資擴股，增資擴股是永久性無須償還的資金，對維持公司長期穩定的發展有益，每月固定的利息負擔，經營波動的給公司帶來的財務負擔較小，沒有到期還本付息的壓力，籌資風險較小。向金融機構舉債，籌資速度相對較快，借款彈性大，借款成本較低，利息可以低稅。房地產企業自有商業信用，通過自己的商譽給公司緩解還款壓力，成本低于借款成本，同時企業可以合作分成，合作建房，降低個人的還款壓力。

43動靜結合，不斷改善企業償債能力

房地產企業償債能力分析考慮時點，同時考慮時段，企業應該定期制作關于償債金額的預算表，定期制作預算避免房地產企業靜態償債能力分析所產生的遺漏，預算表能夠預算下一月度、季度、乃至年度的償債分析，這樣能夠在第一時間知道資金償還額度及期間，避免企業因償債金額不足導致的破產。

5結論

房地產企業償債能力分析包括短期償債能力分析和長期償債能力分析，投資者、債權人、政府機關、乃至企業職工對房地產企業的償債能力分析都十分的重視，在不可預測的眾多未來發展因素，即使房地產企業擁有良好的發展前景，如果不做好企業的償債能力分析也很有可能在下一秒破產，同時房地產企業償債能力分析的項目指標使用存在不足，應該結合行業特點做好企業的償債能力分析。

參考文獻：

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