房地產春日短

近日，房地產市場的“好”消息不斷，諸如看房人數大漲、成交量上升、二手房房主坐地漲價等信息頻見媒體，這是開發商和媒體聯手造勢還是央行房地產松綁新政推動了市場狀況真的在改善？本輪房地產調整最黑暗的時候是否已定格在9月份？政策連番出拳，房地產的春天是否已經提前到來？

目前來看，房市逆轉言之尚早。10月銷售確實在回升，這可能是因為“金九銀十”，開發商在加大開盤量沖擊全年業績，也可能是限購和限貸政策松綁釋放的刺激效應。但是，關鍵政策落實并不到位、購房者預期仍然偏悲觀、季節性效應難持續，因此，這波成交量上升或許只是階段性回暖。

從更長期的因素看，滯后于銷售的開發投資仍在下降，從資金面和政策面來看，下跌趨勢還沒有終止。

交易回暖有分化

多個渠道監測的數據均顯示，長假結束以來，商品房銷量上升明顯。“銀十”整體表現好于“金九”。

WIND匯總的數據顯示，30個大中城市房地產日交易量的10月8日-27日平均值較前9個月上了一個臺階，其中，商品房成交套數較上月增長22.6%、商品房成交面積較上月增長24.0%，環比漲幅較上月分別擴大7.5、9.9個百分點。從絕對數看，10月份日均銷量無疑是全年最高。

與此同時，中國指數研究院發布的41個主要城市房地產交易情報顯示，從10月6日-10月26日的三周，41個城市累計成交面積回升明顯，環比上周累計成交依次上漲43%、20%、5%；而9月8日-28日三周環比漲幅依次為1%、16%、17%。

多個券商跟蹤的城市成交數據也有明顯改善。中金公司跟蹤的10月前四周周均成交量較9月前四周環比上升19%，同比去年10月前四周僅下降7%，年初至今累計成交量均值下降21%。中信建投房地產行業首席分析師蘇雪晶匯總的數據顯示，截至10月25日，10月一線城市成交環比上漲22.5%、23個二線城市本月成交環比上漲8.25%。

對于成交改善的原因，一位房地產行業分析師告訴記者，就需求面而言，央行房地產松綁新政在一定程度上改變了部分購房者預期，從供給面看，推盤量加大，品牌開發商銷售目標完成的不是很好、中小開發商面臨的資金壓力都在迫使他們加大促銷力度。

不過，主要城市成交數據顯示，10月份銷量漲勢的主要貢獻來自一、二線城市。

根據WIND匯總30個大中城市房地產日交易量計算的平均值，無論是商品房的成交套數還是成交面積，10月份，一線城市的環比增速最為可觀，均在20%上下；二線城市保持個位數增長，有4%上下的環比增幅；三線城市成交面積雖有個位數正增長，但成交套數反而環比上月有所下降。

由此，30個大中城市成交套數占比相應調整，一線城市上升4個百分點，二線城市上升2個百分點，三線城市下降6個百分點。

其他券商監測數據也顯示，10月份一線城市增長最為可觀。

之所以有此分化，部分原因可能是松綁購房貸款對不同地區的影響有差異。雖然央行政策面向全國，但銀行信貸資金的分布并不均衡，三、四線城市申請到抵押貸款的難度遠大于一、二線城市。一位銀行業分析師告訴記者，資金成本相對較低的全國性商業銀行在不同地區的資源分配存在明顯差異，更傾斜于重點城市；資金成本較高的地方性銀行基于成本收益原則并不樂于過多發放個人住房貸款。

另外一部分原因是核心城市推盤量更多。華泰證券房地產行業分析師曹光亮指出，核心城市成為年末沖量的激戰之地。開發商逐步加大了一線城市及二線核心城市的開盤量，但對三線城市推盤量仍然較為謹慎。

在不同城市間的分化或在預示本輪回升很可能只是秋冬之交的小陽春。

回升有限且后勁不足

中國住房市場供需格局已經逆轉，類似2009年與2012年那樣回升的局面不會再發生。

一方面，庫存不斷創出歷史新高。截至2014年9月末，商品房待售面積再創歷史新高，超5.7億平方米，其中，住宅待售面積已達歷史新高3.7億平方米，同比增速均在進一步上升，超28%。另一方面，勞動年齡人口卻在持續下降，與2010年相比，15-64歲年齡段人口已減少837萬余人。

住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，即便按照2013年的銷售速度計算，目前商品房存量面積也需要兩年才能消化。

與此同時，已售住房空置率還很高。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心（CHFS）6月發布的調查報告顯示，2013年，中國城鎮地區整體住房空置率為22.4%，較2011年提高1.8%。

在這樣的大背景下，房地產市場走勢完全依賴于政府的刺激政策。即便樂觀如任志強，也認為房地產不再下滑的前提是這些政策能否全部落實。

已推出的松綁“限購限貸”政策，確實顯示了一定效果，但也表現出收斂態勢。

因為二、三線城市陸續取消限購，8月份銷量開始有所增長。根據中信建投匯總的周度數據，8月份以來，周均成交數據的雖有波動，但波動下限基本高于前7個月的上限。但是，10月份以來二、三線城市銷售環比增速有所放緩。

從上述中指院數據來看，41個主要城市10月份各周環比增速在快速下降，10月20日-26日，環比上周累計成交5%，較前兩周下降38、15個百分點。

覆蓋全國的房地產松綁政策落實得并不到位。搜房網對全國18個重點城市進行了一次全國性房貸調查，共咨詢了包含建、農、工、中四大國有行在內的165家銀行。結果顯示，首套房貸利率出現折扣優惠的城市為9個，占比一半；在調查的165家銀行中，僅20家銀行推出利率優惠，占比12.12%；165家銀行中，92家銀行首套為基準利率，占比55.75%；二套首付除武漢外均保持不變，利率平均上浮10%，優惠折扣幾乎不見蹤影。

這一波回暖很可能只是階段性的，難以持續。一位房地產分析師告訴記者，10月和11月可能是年內銷售高點，12月如何，還要看這一波購房者入市后會不會有另一波進來。不過，2015年1月、2月份會有季節性回落。

而購房者預期仍然以悲觀為主，因為新政而躁動的購房情緒經過一段時間的消化已趨于冷靜。中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁指出，CHFS數據顯示，城鎮家庭對住房價格的預期進一步悲觀。

“雖然刺激政策短期內提振了地產市場，但可能依然無法改變房地產市場的中長期調整趨勢。”交銀國際分析師李苗獻指出。

投資下滑之勢未止

在9月商品房銷售環比回升的時候，對宏觀經濟整體走勢有重大影響的房地產開發投資增速繼續探底，1-9月累計增速只有12.5%，較2013年末下降7.3個百分點，“單月投資增速僅8.6%，創2009年以來單月增速新低，弱于季節性，”中金公司房地產行業分析師寧靜鞭指出，“整體而言，投資增速依然偏弱，開發商投資活動較為保守。”

投資增長的先行指標——開發資金——增長依然偏慢，1-9月房地產開發資金同比增長2.3%，較1-8月同比增速回落0.4個百分點，寧靜鞭認為，這預示未來一個季度投資增速將維持低位徘徊。

銀行貸款、自有資金、個人按揭貸款均不樂觀。一者銀行存款沒有改善的同時貸存比在進一步上升，未來放貸空間不大；二者房地產企業業績下滑也難有起色；三者商業銀行特別是中小銀行資金成本過高，而個人按揭貸款盈利性不好。

美聯儲已宣布結束第三輪貨幣量化寬松，QE的完全退出，美元升值將改變美元和人民幣息差，可能會抽走部分流動性，房地產市場承壓。

就中央政策而言，也不會有大規模的貨幣政策放松來主動刺激房地產市場。盡管房地產行業成為拉低當前GDP的主力，但中央政府最多采取措施穩住其進一步下行，沒有更大的意愿過多拉升該行業，穩增長將更多借力基建投資。《人民日報》已刊發文章明確表態，在房地產持續調整拖累經濟增長的壓力下，通過擴大鐵路等基建項目可對沖固定資產投資整體下滑的趨勢。

海通證券房地產行業分析師涂力磊預計，伴隨開發商主動調價和政策刺激加大，行業基本面四季度有望加速見底。考慮基數等因素，行業數據增速見底預計在2015年一季度。