告訴你一個(gè)真實(shí)的REITs

對(duì)于國(guó)內(nèi)投資者來(lái)說(shuō)，REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）始終是比較抽象的概念。熟悉美股的人，可能會(huì)把它理解成跟股票差不多的投資標(biāo)的——從二級(jí)市場(chǎng)交易形式上看，兩者確實(shí)差別不大。不過，從本質(zhì)上看，股票對(duì)應(yīng)的是某個(gè)公司實(shí)體，其價(jià)值來(lái)源于公司經(jīng)營(yíng)的狀況；而REITs所對(duì)應(yīng)的是一棟棟用于出租的房子，其價(jià)值源于房產(chǎn)的出租收入。

前不久，鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金經(jīng)理裘韜赴美實(shí)地考察REITs項(xiàng)目，借著他的觀察，投資者可更直觀地了解REITs的投資價(jià)值。

讓人驚嘆的豪華公寓

裘韜首先選擇的是UDR不動(dòng)產(chǎn)信托（NYSE：UDR）旗下的一處豪華公寓項(xiàng)目——Fiori on Vitruvian Park。UDR是美國(guó)一家公寓類的REITs公司，主要運(yùn)營(yíng)多戶公寓社區(qū)，提供豪華公寓的租賃。UDR擁有超過200個(gè)公寓項(xiàng)目，遍布美國(guó)十余個(gè)州。

裘韜考察的公寓位于得克薩斯州第三大城市——達(dá)拉斯的郊區(qū)，距離達(dá)拉斯市中心大約有半個(gè)小時(shí)的車程。該項(xiàng)目定位于藝術(shù)與高端生活，擁有公共的休息露臺(tái)、健身房、無(wú)邊泳池、紅酒窖以及帶瀑布的庭院……設(shè)施配套不僅完善，而且處處體現(xiàn)了藝術(shù)生活的情趣。裘韜參觀完這個(gè)項(xiàng)目不禁感嘆：“這是我見過最豪華的公寓之一，連公園都是配建的。”

而這樣高端的公寓，租金卻很親民，單房租金僅為1420美元起，兩房租金 2210美元起，“這個(gè)價(jià)位的租金讓同行來(lái)自紐約的朋友連聲驚呼便宜。”裘韜說(shuō)。

不過，裘韜對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的入住率也表示了擔(dān)憂，在得州郊區(qū)，一套房子平均價(jià)僅為15萬(wàn)美元，會(huì)有多少人愿意租住這么貴的高層公寓呢？“城區(qū)普通公寓的估價(jià)倍數(shù)往往高于郊區(qū)豪華公寓，”裘韜提醒投資者，“所以，對(duì)于投資而言，考量投資REITs項(xiàng)目的位置比其資產(chǎn)質(zhì)量更重要。”

親歷Host酒店投資者日

“會(huì)場(chǎng)外櫻花爛漫，會(huì)場(chǎng)內(nèi)意氣風(fēng)發(fā)。”裘韜回憶起當(dāng)時(shí)參加Host酒店集團(tuán)（NYSE： HST）投資者日時(shí)的情景，仿佛歷歷在目。

Host酒店集團(tuán)是美國(guó)最大的酒店REITs，在全球擁有120家酒店物業(yè)，絕大部分為高檔式酒店，包括萬(wàn)豪、麗茲卡爾頓、君悅、威斯汀和希爾頓等。

這次投資者日在華盛頓市郊的泰森麗茲卡爾頓酒店舉辦，邀請(qǐng)了百余名投資者。在會(huì)議上，裘韜了解到，Host酒店集團(tuán)從1993年開始經(jīng)歷了幾次跨越式增長(zhǎng)，同時(shí)，Host的管理層也特別重視物業(yè)品質(zhì)的提高，主要體現(xiàn)在物業(yè)的地理位置上，目前Host接近2/3的物業(yè)在都市圈內(nèi)，而80%的物業(yè)都處在人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的核心區(qū)域。

優(yōu)越的地理位置能夠保證酒店高昂的房費(fèi)及高于平均的入住率，而這些都是Host這只REITs投資價(jià)值的決定性因素。