社區商業設計

摘要：社區商業的分類、特征、定位、業態組合、布局

關鍵詞：業態、氛圍、輻射

社區，以人群聚集為首要特征。商業，從事商品流通的行業。社區商業，是以一定地域居住區為載體，以區域內社區群眾為主要服務對象，以便民利民為宗旨，以不斷提升居民綜合生活質量和提高社區歸屬感為目標，通過各種商業業態、商業業種和商業功能的集聚，提供日常物質生活、精神生活需要的商品和服務的屬地型商業。

首先是商業建筑的分類，按照商住比指標分類，分為輻射型、中間型、內向型。輻射型，占5%—11%，商業體量大，對外來客流要求高，對交通、人流、商業氛圍要求較高。中間型，占2%—5%，主要依賴于本社區居民需求，兼顧周邊。內向型，占2%，基本不考慮社區商業的對外性，完全依賴本社區居民的需求，商業規模的大小可以根據社區人口規模而變化，一般情況下本社區人口規模足以支撐商業的正常營業。按照服務的規模分類，分為便利級商業、鄰里級商業、社區級商業。便利級商業，面積一般在3000㎡以下，由一個小店或集中在一起的一個大集成店組成，包括便利性銷售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般3000人以下。鄰里級商業，面積一般在3000㎡—20000㎡，以超市為主力店，包括便利性銷售、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般3000—50000人。社區級商業，面積一般在20000㎡—50000㎡，以生活百貨或大賣場為主力店，輔助其他專賣、服務、餐飲等店鋪，服務人口一般50000—150000人。按照載體建筑形式分類，分為底商型商業、裙房型商業、獨立型商業。按照布局分類，分為散點式商業、商業街商業、購物中心型商業。

第二是社區商業的特征，社區商業的特性決定了它的角色。分別是顧客屬地性、業種配套性、日常便利性、服務親和性、贏利穩定性、需求依賴性、商圈擴展性。社區商業與住宅的關系，從整個社區的綜合價值提升的角度來看，商業服從于社區，同時商業又能提高社區住宅的價值。

第三是社區商業的定位，首先要做市場分析，然后做定位策劃。市場分析的分析內容包括周邊人口統計、周邊消費特征分析、競爭對手分析、周邊人車流量統計分析、周邊市政規劃分析、商業物業條件分析。項目周邊環境調研分析也很重要，要考察項目1.5公里半徑周邊商家和機構的分布。還有項目周邊未來有哪些20000㎡以上商業規劃和在建項目。做項目商圈調查與分析，分別0.5、1、1.5公里半徑居住人口數、人口結構、家庭收入水平。流動人口調研分析（數量、構成、職業、年齡、收入水平、消費特點），項目周邊交通設施圖示及主要客流對象及走向。還有一些特別調研項目，典型或可參考個案深度研究、特殊消費群體調研分析。社區商業定位策劃，包括市場定位、顧客定位、規模定位、主題定位。市場定位包括，功能定位，按社區輻射程度分為輻射型社區商業、中間型社區商業、內部型社區商業。業態類型，日常生活消費、社區配套、餐飲、休閑、娛樂、專業市場等，但社區商業中定位為專業市場的商業較少。形象定位，低檔、中低檔、中檔、中高檔、高中檔、高檔。顧客定位，包括顧客是誰、顧客規模、顧客特征。規模定位，包括商業規模是確定社區商業類型的基本要素之一，特別是對于未確定商業面積的項目來說，規模的定位更是重中之重，適中的商業規模才能有利于項目的整體發展。商業規模的大小在一定程度上決定著社區商業的性質，一般情況下，社區商業的規模越大，人均商業面積越高，其商業的對外經營性質越強，呈現出正相關的關系。規模定位中主要考慮的因素有區域的商業市場容量、商場整體租售狀況對項目規模的影響、項目的商業屬性（輻射型、中間型或內向型）、主力店的帶動效應、競爭性項目對項目規模的影響、市政規劃對項目片區商業規模的影響、項目自身條件對規模的影響等、顧客規模、顧客特征。主題定位，是住宅樓盤的整體風格、項目片區的整體氛圍、主題營造的可實現性等。

第四是社區商業業態組合，生活百貨、超市、餐飲、服務配套、美容、家居服飾、兒童業態、生活家居和休閑九大類業態構成了社區商業的基礎業態。業態組合原則，社區商業基本特點是超市、餐飲和服務配套是社區商業三大基本業態。租金收益的最大化，位置較好的鋪位優先考慮承租能力較高的業態。是否具有招商的可執行性，符合項目實際情況。能否在項目目前條件下開業經營，培育商業氛圍。

符合商鋪建筑設計技術指標。

第五是社區商業的布局，分為底商滿布型、入口商街型、入口集中型、散點列布型。底商滿布型的優點是商業體量可以較大限度的擴大，展示面積較長，可視性好，能有效的吸引外部消費者，對外性較強，在一定程度上利于商業的銷售。缺點是商業的規模較大，不利于業態的控制，如果出現街鋪空置的情況，對社區的負面影響較大。入口商街型得優點是有利于社區居民的購物消費，街鋪的商業價值較高。

缺點是在一定程度上限制了商業的規模擴大，切展示面不長，可視性差。入口集中型得優點是將商業獨立于住宅區，減少商業對居住的影響，同時在一定程度上利于商業規模的擴大，易于形成規模效應，代旺整個社區商業。缺點是商業較集中，弱化了社區商業的便利性特點，有時不方便居民的購物消費。散點列布型得優點是商業較分散，易于居民購物。缺點是商業較分散，難以形成規模效應。各業態布局的特點，從方便居民及合理分配資源的角度出發，應該要注意的基本原則有一下幾的方面。

第六是建筑單體鋪位面積及面積比、內部設計。硬件規劃設計如果不合理，會導致合適的業態無法進駐，因此硬件規劃是商業能否良好經營的重要環節。每種業態對硬件技術指標的要求都不一致，對于鋪位面積的需求也有所不同，結合社區商業各業態面積需求，經鋪位面積區間分為“30㎡以下、31-80㎡、81-200㎡、201-500㎡、501㎡以上”五種面積區間。內部設計上首先首層層高3.6-4.8米，以有利于業主或使用者在其中另隔一層。柱網6×6-8×8并無明顯剪力墻，（超市部分柱距至少8×8）柱網小于5×5的商鋪很難成為購買主體。內部隔墻盡可能少地采用承重墻，以保證使用面積的靈活性和主動性。

兩層或以上的店鋪要預留室內樓梯，以實現層與層之間的靈活貫通。

預留好排水管位和光纖電纜接口，以方便需要設置衛生間和需要網絡服務的使用者等。

最后是立面設計的一些建議，建筑構造符合原建筑結構條件，與周邊整體環境有聯系與過渡，商業建筑要符合商業展示要求。商業街的建筑風格與住宅匹配，突破傳統底商千鋪一面的設計，反映高尚住宅區的品質。街區設計要注意曲面的變化，增加逛街的趣味性，避免完全的直線型設計造成的呆板。外觀墻體顏色與住宅樓體相和諧，整塊玻璃幅度不宜過大，盡量突破單一玻璃材質感覺，建議采用符合項目特點材質隔條進行分隔。外向型店面可以凸、凹結合、使街面立面富有變化。店面加雨蓬，使得樓體和玻璃銜接有自然過渡。營造溫馨、輕松、典雅，舒適的商業街風格。