房價暴跌有沒有黃金降落傘

房地產企業資金鏈斷裂，是資本采取杠桿性擴張邏輯的必然結果。一般的房地產企業自由資金在30%左右，低的才20%，因此，房地產擴張基本邏輯需要其它資金的參與。這種模式一方面擴張了企業的盈利能力，但也增加了房企運作風險。

席卷國內的房地產債務危機似乎有愈演愈烈之勢。媒體報道稱，近日，上海嘉定悅合國際廣場項目資金鏈斷裂被迫停工，由于開發商存在借貸糾紛，該項目已被法院查封。此前，杭州、蘇州等地已經出現過數起開發商資金鏈斷裂、樓盤無法按期交付的案例，房企資金鏈危機呈現出蔓延態勢。業內人士指出，未來融資困難、銷售不暢的中小房企或處于更加危險的境地，或累及金融機構資產常態，部分開發商可能加大促銷力度以解資金之渴。

房地產企業資金鏈斷裂，是資本采取杠桿性擴張邏輯的必然結果。一般的房地產企業自由資金在30%左右，低的才20%，因此，房地產擴張基本邏輯需要其他資金的參與。這種模式一方面擴張了企業的盈利能力，但也增加了房企運作風險。因為隨著房地產企業負債籌資速度的加快，彈性增大，借債有利于企業的規模擴張，提高開發商的競爭能力；更重要的是，負債產生的利息在稅前支付，具有節稅效應。然而，房地產市場雖然這些年來保持著長期火爆，但畢竟也會有一定的周期，這樣，債務資本的經營性風險也會轉嫁給權益資本從而形成財務風險。

當房價上漲與成交量齊升的時候，這種擴張能夠帶來更多的利潤，但成交量低迷，或者房價下跌，這種擴張模式的風險就要暴露。其主要形式是債務危機，年初的寧波房地產企業債務危機，就是典型例子。

事實上，據不完全統計，今年房地產信托到期量約6335億元；同時，今年以來提前終止或兌付的信托產品中，房地產信托達28只，規模達62億元，意在暫時規避信用風險。這些信托是影子銀行重要的表現形式，其內置的危機就是典型的擠兌風險。

一般來說，當金融機構不愿意提供信貸資金，開發商的資金鏈就存在巨大壓力，從而迫使一些開發商降價促銷，從而影響投機者購房積極性。但是，從中國樓市當前的狀況來看，房價基本不降，甚至還在上漲，成交量被過去一年火爆透支了。為什么中國樓市打破一般的規律，原因是開發商相信政府會救市，而且一些政府確實在救市。成交量降低的原因主要是房價上漲到現在這個階段，很多人已經失去了購房能力。

當前所謂的剛性需求主要有兩類人員構成：一類是剛剛畢業的高校畢業生，另一類是進城的民工和從農村走出去的商人。在經歷高房租和高學費的盤剝之后，他們很多人已經失去了購買房產的能力，即使是一些人透支幾代積蓄，才能付得起首付。隨后每月上交的月供，讓很多人忍氣吞聲地忍受著工作的各種壓力，人們的發展受到極大的限制。

剛性需求群體購房能力的變化是投機性購房群體最為關注的。投機者最愿意抓住那些人們必需品進行投機。大部分的剛性需求產品，政府都不容許投機性需求的存在。但中國房地產存在著大量的投機行為，這些正是瞄準了你必須買這一特征，再加上一些鼓勵性政策，因此，中國房地產市場總體處于火熱的狀態。

所有這一切都激勵著資金進入房地產各個循環鏈條中，隨著剛性需求群體消費能力的減弱，中國樓市的風險確實在加大，這也影響了整個樓市利益鏈條。但利益共享者普遍傳遞著這樣一種信念：即房地產市場已經綁架了中國經濟，因此，我們是安全的，政府在必要的時候會散發黃金降落傘，就像美國救市一樣，因此我們穩贏不輸。

這樣一種信念是有保障的嗎？這是留給我們思考的難題，也是值得我們今后引證的命題。