房地產行業發展及展望

摘 要 介紹了我國房地產業發展歷程，分析了近期房地產行業政策走向及鄭州市房地產市場走向。

關鍵詞 房地產業 泡沫 宏觀政策

一、我國房地產業發展歷程

我國房地產還是一個年輕產業，自從1990年國務院55號令對土地交易的法律承認開始，標志著我國房地產商品化的開始，到目前為止，已經有24年的發展歷史了。這24年來，我國房地產大體經歷了三個階段，就是說1990至1996年為一個階段，這時的消費者對產品的要求不高，還僅僅只是提供一個居所，對劣質產品、市場需求不是太看重，但市場在起步，總的來說是賣方市場；第二個階段是從1996年至2000年，這時，中國房地產整個行業的文化和產業，有思想的產品才出現，房地產作為一個產業才真正產生。第三階段是在2000年以后，整個中國的房地產快速發展，這是不僅要有理念，還要有文化，還要講產品，它要求企業更有實力，更要把物質和精神做的更扎實，資源更加要整合。

近年來，由于我國經濟已度過弱勢期，進入增長的新周期，呈現出新的發展態勢。第一，企業和個人收入增長速度可望提高，隨著住房分配貨幣化政策的成熟以及加入WTO后國外消費群對中國房地產的需求的擴大，我國房地產需求全面穩定上升。第二，由于廣泛采用以信息技術為代表的科技成果以及環境設計的美化、生態化，我國的住宅質量將全方位提升。第三，隨著土地出讓市場化水平的提高以及國有企業無償使用的土地資產有償化，整個房地產業的市場化程度將極大提高。第四，擴大開放、西部大開發等將掀起國外資本進入中國房地產業的新一輪高潮，國外資本進入的總量將超過九五時期。第五，隨著房地產業服務水平的不斷提高，現有服務品種的競爭將進一步加劇，新的服務品種將不斷涌現。

二、近期房地產行業政策走向預測

2013年，隨著宏觀經濟形勢的變化，國家宏觀調控政策由緊到松，表面看政策變化幅度大，具有不確定性，但圍繞以下幾條主線：一是圍繞民生地產。落實科學發展觀，積極構建社會主義和諧社會是我黨當前第一要務，即將過去的2013年被稱為民生地產新元年，從土地、房產、財稅、金融等各方面政策均向保障性住房有所傾斜，旨在抑制房價過快升高，上述政策雖然有助于提振樓市，但其根本在于讓廣大民眾能夠買得起房，據此判斷2014年，國家政策仍將繼續延續民生地產的走向；二是抑制國內金融和房地產泡沫。由于人民幣匯率及利率因素以及國內流動性過剩因素，房價在近年來呈現過速提升的態勢，由于房地產行業與金融行業的高度關聯性，以及前期銀行對資金進入房地產把控較松，致使我國房地產行業出現泡沫以及相關金融產業存在一定風險，如不加以控制，將危及我國經濟安全；三是避免經濟下滑。房地產行業目前仍是我國國民經濟的支柱行業之一，由于國外經濟不振造成出口下滑，國內居民消費短期內較難提升，可以判斷國內投資仍將是拉動國民經濟的重要力量，房地產行業不僅關系樓市，而且關系上游產業如鋼材、水泥等建材行業，以及數量較多的農民工就業問題，因此，如房地產行業出現大幅下滑，國家將出臺一系列政策進行扶持。

據上述判斷，2014年度國家房地產行業宏觀政策有望進一步放寬，可能的政策走向包括：

（1）土地政策。一是放緩土地出讓速度，消化現有土地和建成物業存量；二是土地出讓化整為零，減小土地出讓面積；三是土地出讓金繳納方式從一次性繳納變為分次分批繳納；四是降低土地出讓稅費；五是放寬開工竣工時限；六是加快農村土地制度改革，引導房地產企業參與農村城鎮化建設；七是繼續滿足保障性住房土地需求。

（2）房產政策。一是適當放寬二套房購房限制；二是推出購房入戶政策；三是縮短房產首次轉讓時間限制。

（3）財稅和金融政策。一是對于房地產企業減免部分稅費；二是減免城市基礎設施配套費、交易契稅、土地增值稅、房產登記費等；三是降低購房首付比例和房貸基準利率，放寬住房公積金政策；四是降低銀行存款準備金率、存貸兩率，適度增加國內流動性。

三、鄭州市房地產市場走向預測

（1）2014年鄭州市房地產市場銷售形勢不容樂觀。2008年9月份，鄭州市商品住宅銷售面積為40.22萬平方米，較8月及去年同期降幅均超過20%。與此同時，開發商卻在加快向市場推出新盤，8月份商品住宅批預售面積107.51萬平方米，9月份又有63個房地產項目取得預售許可證，新增商品住宅預售面積134.69萬平方米，銷售緊張的形勢進一步加劇。

（2）鄭州市2-3年內房地產產品投放量仍呈加速上漲趨勢，銷售情況有望改善。2007-2008年，我省房地產項目投資呈加速上漲趨勢，2008年上半年，全省房地產開發投資501.23億元，比上年同期增長48.7%，增速同比加快3.3個百分點。全省住宅投資力度進一步加大，上半年全省住宅投資396.63億元，同比增長57.0%，增速快于房地產開發投資8.3個百分點；考慮近期房地產行業形勢，預計該部分投資增量將在1-2年后推向市場，屆時商品住宅投放量仍將呈加速上漲趨勢。

（3）房地產市場長期向好。8月20日，鄭州市十二屆人大常委會第39次會議對《鄭州市城市總體規劃（2008-2020年）》（以下簡稱《總規》）進行審議，《總規》編制、報批工作即將進入國務院部際聯席會議聯合審查階段。預計到2020年，市域總人口約為1000萬人，市域城鎮人口約為789萬人，城鎮居民人均住房面積35平方米/人。07年底，鄭州市總人口為735.6萬人，其中居住在城鎮的人口僅為450.8萬人，城鎮化發展空間很大。

（周克彬單位：河南省置地建設工程有限公司，河南益升建筑工程有限公司；趙麗杰單位：駐馬店職業技術學院）