2015年樓市限購或?qū)⑷嫒∠?/h1>
2014-04-29 00:00:00張宏偉
投資有道 2014年7期
近日，各地限購政策開始出現(xiàn)定向?qū)捤傻拇胧?。?jù)不完全統(tǒng)計，南寧、天津、無錫、?？?、溫州等城市已明確發(fā)文或明確表示限購政策已做調(diào)整，除此之外，福建、杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明等城市放松限購的傳聞頻出，但仍然“猶抱琵琶半遮面”，預計市場時機成熟之時，有可能會有一些定向?qū)捤傻拇胧┏鰜怼?/p>
從當前限購政策提出松綁的宏觀經(jīng)濟背景與房地產(chǎn)市場基本面來講，當前宏觀經(jīng)濟下行，同時，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)欠佳，這樣的疊加因素也為南寧、天津、海口、無錫等部分城市樓市調(diào)控政策定向?qū)捤商峁┝宿D(zhuǎn)換空間。在接下來一段時間內(nèi)，預計將有一批類似于天津、南寧這樣的二線城市，以及無錫、寧波這樣的三四線城市會出臺定向放松限購的相關措施。
限購取消是大勢所趨。從限購政策調(diào)整的趨勢來看，筆者預計，除了一線城市外，40個左右限購城市的限購政策有可能會在今年年底前全面放松，2015年樓市限購政策將光明正大退出房地產(chǎn)市場。
從當前限購政策松綁的特征看，限購退出主要有五種路徑。
路徑一：調(diào)整限購資格認定標準，擴大符合購房資格群體范圍。
從天津、南寧兩地限購政策調(diào)整特征來看，兩者均是從區(qū)域的角度來鑒定是否限購，從區(qū)域的角度適度調(diào)整并放松限購政策執(zhí)行標準，擴大符合購房資格的群體范圍。只不過區(qū)別是南寧是擴大可在南寧購房的區(qū)域范圍，而天津只是針對濱海新區(qū)來講，擴大濱海新區(qū)的可購房區(qū)域范圍，有一些差別化因素在里面。
因此，從區(qū)域房地產(chǎn)市場需求釋放的角度來看，兩地政策也顯示出一定的傾向性。比如廣西南寧，通過限購政策的調(diào)整，基本上是整個北部灣經(jīng)濟圈都納入了南寧市的房地產(chǎn)市場需求范圍，通過此次限購政策調(diào)整，有利于強化南寧在北部灣經(jīng)濟圈房地產(chǎn)市場的核心地位；而天津則著重濱海新區(qū)的發(fā)展，就濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場來講，只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房，還是以更開放的角度迎接市場需求，以此使濱海新區(qū)市場重拾信心，促使企業(yè)或相關產(chǎn)業(yè)到此進行投資。
此外，各地出臺的“限購”政策大多數(shù)以當?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個月（當前北京為5年，廣州“穗六條”為3年、上?！皽邨l”為2年、武漢等二線城市大多數(shù)為2年較為嚴格）為購房的基本條件，此時，“限購”政策也可以通過調(diào)整社保、納稅證明實際繳納年限來實現(xiàn)限購政策的定向?qū)捤?，擴大符合購房資格群體范圍。
路徑二：通過戶籍改革側(cè)面突破限購。
仔細研究無錫、海口戶籍新政，不難發(fā)現(xiàn)，無論是無錫戶籍新政中購房“戶均建筑面積達60平方米以上”的條件，還是?？诘摹百徺I單套建筑面積在120平方米以上的新建商品住房”的條件來看，很明顯，是針對當前無錫、?？跇鞘写髴粜蛶齑孑^大而來，主要是為了去化“大戶型”房源庫存。
在無錫、海口限購政策沒有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購”，成為無錫、海口樓市調(diào)控政策短期微調(diào)刺激房地產(chǎn)市場放量與城市化進程的重要手段。
就無錫而言，并沒有本省戶籍的限制條件，只要購房達到“戶均建筑面積達60平方米以上”，即可買房入戶，因此，無錫的戶籍新政可以有效去化無錫市高端大戶型房源，尤其是對于2014年5月份以后這幾個月來講，無錫市會有新一波高端房源去化的行情。但是，這并不構(gòu)成無錫市高端大戶型房源去化的長期動力。原因很簡單，無錫戶籍新政會促使2014年年內(nèi)高端市場需求大幅釋放，成為高端市場需求集中釋放的“強心針”。但是，到了2015年之后，高端需求對于購房入戶籍的新政也就不太敏感，高端市場需求就回歸理性與正常。
而?？诓煌驗橹皇窍薅ū臼艏@個范圍“買房落戶”才有效，因此，對于這個旅游城市來講，海南省外的旅游地產(chǎn)投資客就很難享受到這個政策層面的優(yōu)惠。因此，?？凇百I房落戶”的政策不會吸引大量海南省外的投資客涌入，這對于防止?？跇鞘写笃鸫舐淦鸬揭欢ㄗ饔?。
當前，戶籍制度改革正在如火如荼進行。尤其是不少省會城市和三四線城市，外地居民只要購房就可以落戶，那么，對于落戶的這些外地居民來講，具有了本地戶籍，當然就具備第二套住房的購買資格；當前戶籍制度改革背后的異地高考、人才引進等特定人群對于當?shù)厥袌鲎》啃枨笠脖容^強勁，有條件地放松這類人群的住房購買資格或許成為未來政策層面的趨勢，這或許也會成為側(cè)面突破“限購”的方法之一。
路徑三：高端豪宅樓盤首先取消限購，不同需求市場執(zhí)行“差別化”的限購政策。
中高端樓盤尤其是豪宅樓盤到底該不該進行限購政策方面的調(diào)整，尤其是豪宅樓盤該不該松綁限購？
高端豪宅放開限購不是不可以，因為，從本質(zhì)上來講，豪宅市場和中小戶型自住需求為主的普通商品住宅市場可以歸結(jié)為不同的市場需求。在當前市場背景下，豪宅市場成交量價變化情況基本上對于普通商品住宅沒有太多影響。
但是，如果“限購”措施今后要進行微調(diào)，新出臺的“限購”措施首先仍然要遵循差別化的原則，首先保護中小戶型、自住型剛性需求為主，比如限購政策針對“90平方米以下，或以當?shù)刈宰藴省睘橄蓿约彝閱挝贿M行限購，保護首套自住型需求；其次，對于高端市場從限貸的角度抑制樓市投資需求，而不是限購；第三、限購微調(diào)政策如果有必要進行調(diào)整，可對豪宅和郊區(qū)別墅放開限購，改以限貸和稅收手段進行調(diào)節(jié)。
路徑四：限購政策執(zhí)行層面明緊暗松，最終逐步取消。
從過去幾年各地限購政策的執(zhí)行軌跡來看，當樓市相對低迷期時，限購政策在執(zhí)行層面明緊暗松的潛規(guī)則總會發(fā)生。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，環(huán)首都經(jīng)濟圈的一些房地產(chǎn)開發(fā)商和中介公司采取了為外地購房者提供社保、納稅證明等方式來規(guī)避嚴格的限購限貸政策。
當前，再以寧波為例，盡管寧波沒有直接發(fā)文正式宣布終止限購，但是，限購令從執(zhí)行層面似乎已經(jīng)是名存實亡。
因此，當前樓市相對低迷期時，各地限購政策執(zhí)行的意愿明顯會下降，此前代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務或?qū)⒅噩F(xiàn)市場，屆時，二三線城市的限購基本會被這個潛規(guī)則破解，呈現(xiàn)出明緊暗松的政策面執(zhí)行特征，甚至部分二三線城市限購政策會名存實亡，執(zhí)行層面已經(jīng)不再執(zhí)行，只不過是還難以扯下這層遮羞的紗布而已。
路徑五：下放限購資格審批權(quán)限，變相放松限購政策執(zhí)行力度。
“下放限購資格審批權(quán)限”不是第一次聽到，而如今，昆明有可能會將其變?yōu)楝F(xiàn)實，成為變相放松或取消限購的手段。
有報道稱，目前昆明市購房網(wǎng)簽之前必須獲得購房資格，而在系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，購房人購買新房是否被限購，可在開發(fā)商處直接查詢。以后，一手房就市場購房者是否具有購房資格不需要再通過市房產(chǎn)交易中心查詢，而二手房依然延續(xù)現(xiàn)有查詢方式。
不需要通過市房產(chǎn)交易中心查詢購房資格，也就意味著地方政府下放限購資格審批權(quán)限，變相放松限購政策執(zhí)行力度。對于昆明市來講，如果上述傳言屬實，那就是地方政府將限購資格審批權(quán)限下放至了開發(fā)商，換言之，開發(fā)商在一定程度上可以決定購房者是否具有購房資格。
如果上述傳言屬實，這對于政府來講，限購政策仍然在繼續(xù)執(zhí)行，從理論上來講，并沒有執(zhí)行層面的放松。但是，昆明市政府的做法是將限購執(zhí)行與否的皮球踢給了開發(fā)商，而對于開發(fā)商而言，基本不會嚴格執(zhí)行上述政策。那么，后續(xù)還會有更多的其他城市跟風，通過下放限購資格審批權(quán)限放松或逐步取消限購政策。
近日，各地限購政策開始出現(xiàn)定向?qū)捤傻拇胧?。?jù)不完全統(tǒng)計，南寧、天津、無錫、?？?、溫州等城市已明確發(fā)文或明確表示限購政策已做調(diào)整，除此之外，福建、杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明等城市放松限購的傳聞頻出，但仍然“猶抱琵琶半遮面”，預計市場時機成熟之時，有可能會有一些定向?qū)捤傻拇胧┏鰜怼?/p>
從當前限購政策提出松綁的宏觀經(jīng)濟背景與房地產(chǎn)市場基本面來講，當前宏觀經(jīng)濟下行，同時，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)欠佳，這樣的疊加因素也為南寧、天津、海口、無錫等部分城市樓市調(diào)控政策定向?qū)捤商峁┝宿D(zhuǎn)換空間。在接下來一段時間內(nèi)，預計將有一批類似于天津、南寧這樣的二線城市，以及無錫、寧波這樣的三四線城市會出臺定向放松限購的相關措施。
限購取消是大勢所趨。從限購政策調(diào)整的趨勢來看，筆者預計，除了一線城市外，40個左右限購城市的限購政策有可能會在今年年底前全面放松，2015年樓市限購政策將光明正大退出房地產(chǎn)市場。
從當前限購政策松綁的特征看，限購退出主要有五種路徑。
路徑一：調(diào)整限購資格認定標準，擴大符合購房資格群體范圍。
從天津、南寧兩地限購政策調(diào)整特征來看，兩者均是從區(qū)域的角度來鑒定是否限購，從區(qū)域的角度適度調(diào)整并放松限購政策執(zhí)行標準，擴大符合購房資格的群體范圍。只不過區(qū)別是南寧是擴大可在南寧購房的區(qū)域范圍，而天津只是針對濱海新區(qū)來講，擴大濱海新區(qū)的可購房區(qū)域范圍，有一些差別化因素在里面。
因此，從區(qū)域房地產(chǎn)市場需求釋放的角度來看，兩地政策也顯示出一定的傾向性。比如廣西南寧，通過限購政策的調(diào)整，基本上是整個北部灣經(jīng)濟圈都納入了南寧市的房地產(chǎn)市場需求范圍，通過此次限購政策調(diào)整，有利于強化南寧在北部灣經(jīng)濟圈房地產(chǎn)市場的核心地位；而天津則著重濱海新區(qū)的發(fā)展，就濱海新區(qū)房地產(chǎn)市場來講，只要濱海范圍內(nèi)無房，即可在新區(qū)購房，還是以更開放的角度迎接市場需求，以此使濱海新區(qū)市場重拾信心，促使企業(yè)或相關產(chǎn)業(yè)到此進行投資。
此外，各地出臺的“限購”政策大多數(shù)以當?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個月（當前北京為5年，廣州“穗六條”為3年、上?！皽邨l”為2年、武漢等二線城市大多數(shù)為2年較為嚴格）為購房的基本條件，此時，“限購”政策也可以通過調(diào)整社保、納稅證明實際繳納年限來實現(xiàn)限購政策的定向?qū)捤?，擴大符合購房資格群體范圍。
路徑二：通過戶籍改革側(cè)面突破限購。
仔細研究無錫、海口戶籍新政，不難發(fā)現(xiàn)，無論是無錫戶籍新政中購房“戶均建筑面積達60平方米以上”的條件，還是?？诘摹百徺I單套建筑面積在120平方米以上的新建商品住房”的條件來看，很明顯，是針對當前無錫、?？跇鞘写髴粜蛶齑孑^大而來，主要是為了去化“大戶型”房源庫存。
在無錫、海口限購政策沒有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側(cè)面突破“限購”，成為無錫、海口樓市調(diào)控政策短期微調(diào)刺激房地產(chǎn)市場放量與城市化進程的重要手段。
就無錫而言，并沒有本省戶籍的限制條件，只要購房達到“戶均建筑面積達60平方米以上”，即可買房入戶，因此，無錫的戶籍新政可以有效去化無錫市高端大戶型房源，尤其是對于2014年5月份以后這幾個月來講，無錫市會有新一波高端房源去化的行情。但是，這并不構(gòu)成無錫市高端大戶型房源去化的長期動力。原因很簡單，無錫戶籍新政會促使2014年年內(nèi)高端市場需求大幅釋放，成為高端市場需求集中釋放的“強心針”。但是，到了2015年之后，高端需求對于購房入戶籍的新政也就不太敏感，高端市場需求就回歸理性與正常。
而?？诓煌驗橹皇窍薅ū臼艏@個范圍“買房落戶”才有效，因此，對于這個旅游城市來講，海南省外的旅游地產(chǎn)投資客就很難享受到這個政策層面的優(yōu)惠。因此，?？凇百I房落戶”的政策不會吸引大量海南省外的投資客涌入，這對于防止?？跇鞘写笃鸫舐淦鸬揭欢ㄗ饔?。
當前，戶籍制度改革正在如火如荼進行。尤其是不少省會城市和三四線城市，外地居民只要購房就可以落戶，那么，對于落戶的這些外地居民來講，具有了本地戶籍，當然就具備第二套住房的購買資格；當前戶籍制度改革背后的異地高考、人才引進等特定人群對于當?shù)厥袌鲎》啃枨笠脖容^強勁，有條件地放松這類人群的住房購買資格或許成為未來政策層面的趨勢，這或許也會成為側(cè)面突破“限購”的方法之一。
路徑三：高端豪宅樓盤首先取消限購，不同需求市場執(zhí)行“差別化”的限購政策。
中高端樓盤尤其是豪宅樓盤到底該不該進行限購政策方面的調(diào)整，尤其是豪宅樓盤該不該松綁限購？
高端豪宅放開限購不是不可以，因為，從本質(zhì)上來講，豪宅市場和中小戶型自住需求為主的普通商品住宅市場可以歸結(jié)為不同的市場需求。在當前市場背景下，豪宅市場成交量價變化情況基本上對于普通商品住宅沒有太多影響。
但是，如果“限購”措施今后要進行微調(diào)，新出臺的“限購”措施首先仍然要遵循差別化的原則，首先保護中小戶型、自住型剛性需求為主，比如限購政策針對“90平方米以下，或以當?shù)刈宰藴省睘橄蓿约彝閱挝贿M行限購，保護首套自住型需求；其次，對于高端市場從限貸的角度抑制樓市投資需求，而不是限購；第三、限購微調(diào)政策如果有必要進行調(diào)整，可對豪宅和郊區(qū)別墅放開限購，改以限貸和稅收手段進行調(diào)節(jié)。
路徑四：限購政策執(zhí)行層面明緊暗松，最終逐步取消。
從過去幾年各地限購政策的執(zhí)行軌跡來看，當樓市相對低迷期時，限購政策在執(zhí)行層面明緊暗松的潛規(guī)則總會發(fā)生。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，環(huán)首都經(jīng)濟圈的一些房地產(chǎn)開發(fā)商和中介公司采取了為外地購房者提供社保、納稅證明等方式來規(guī)避嚴格的限購限貸政策。
當前，再以寧波為例，盡管寧波沒有直接發(fā)文正式宣布終止限購，但是，限購令從執(zhí)行層面似乎已經(jīng)是名存實亡。
因此，當前樓市相對低迷期時，各地限購政策執(zhí)行的意愿明顯會下降，此前代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務或?qū)⒅噩F(xiàn)市場，屆時，二三線城市的限購基本會被這個潛規(guī)則破解，呈現(xiàn)出明緊暗松的政策面執(zhí)行特征，甚至部分二三線城市限購政策會名存實亡，執(zhí)行層面已經(jīng)不再執(zhí)行，只不過是還難以扯下這層遮羞的紗布而已。
路徑五：下放限購資格審批權(quán)限，變相放松限購政策執(zhí)行力度。
“下放限購資格審批權(quán)限”不是第一次聽到，而如今，昆明有可能會將其變?yōu)楝F(xiàn)實，成為變相放松或取消限購的手段。
有報道稱，目前昆明市購房網(wǎng)簽之前必須獲得購房資格，而在系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，購房人購買新房是否被限購，可在開發(fā)商處直接查詢。以后，一手房就市場購房者是否具有購房資格不需要再通過市房產(chǎn)交易中心查詢，而二手房依然延續(xù)現(xiàn)有查詢方式。
不需要通過市房產(chǎn)交易中心查詢購房資格，也就意味著地方政府下放限購資格審批權(quán)限，變相放松限購政策執(zhí)行力度。對于昆明市來講，如果上述傳言屬實，那就是地方政府將限購資格審批權(quán)限下放至了開發(fā)商，換言之，開發(fā)商在一定程度上可以決定購房者是否具有購房資格。
如果上述傳言屬實，這對于政府來講，限購政策仍然在繼續(xù)執(zhí)行，從理論上來講，并沒有執(zhí)行層面的放松。但是，昆明市政府的做法是將限購執(zhí)行與否的皮球踢給了開發(fā)商，而對于開發(fā)商而言，基本不會嚴格執(zhí)行上述政策。那么，后續(xù)還會有更多的其他城市跟風，通過下放限購資格審批權(quán)限放松或逐步取消限購政策。
