共有的那片綠色

劉參謀上半年一直在外住校學(xué)習(xí)。記得從家走的時(shí)候，小區(qū)里草木蔥郁，百花盛開，讓人感受著春風(fēng)拂面的愜意。可半年后學(xué)習(xí)回來，小區(qū)的變化卻讓他意想不到。原先大塊大塊的綠地不見了，取而代之一個(gè)個(gè)停車位，各式各樣的私家車停滿了院落，有的車位還擠占道路，阻礙了正常通行。小區(qū)里車來車往，大伙走道左顧右盼，需要格外小心地及時(shí)避讓車輛。

這是咋回事？劉參謀找鄰居一打聽才知道，原來開發(fā)商將小區(qū)內(nèi)的大部分綠地改造成近百個(gè)停車位，高價(jià)租給了一些業(yè)主。以前的小區(qū)像個(gè)公園，老人們健身鍛煉，孩子們嬉戲玩耍，現(xiàn)在卻如同停車場，放眼望去全是車。開發(fā)商的這一舉動(dòng)遭到了小區(qū)內(nèi)絕大部分業(yè)主的反對。

劉參謀和一些小區(qū)業(yè)主多次找開發(fā)商交涉，但對方以有業(yè)主同意院落綠地改造并已承租地上停車位為由，拒不恢復(fù)原狀。無奈之下，小區(qū)的大部分業(yè)主經(jīng)過協(xié)商，共同將開發(fā)商告上法庭，要求其遵守建設(shè)規(guī)劃，恢復(fù)公共綠地，保障通行安全。法院審理認(rèn)為，該小區(qū)綠地為業(yè)主共有，開發(fā)商未經(jīng)全體業(yè)主同意，未履行報(bào)批手續(xù)，擅自改變建設(shè)規(guī)劃用途，應(yīng)予承擔(dān)責(zé)任。后經(jīng)法院調(diào)解，開發(fā)商同意將擠占道路的停車位收回，恢復(fù)原狀。對其他已租停車位，以其每年的出租收益抵做小區(qū)公共維修資金，按比例減免業(yè)主相關(guān)費(fèi)用。同時(shí)換鋪有孔方磚，播撒草籽，盡量復(fù)綠。

律師點(diǎn)評：《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主的共有權(quán)需要大家共同珍惜和維護(hù)。

在大家共同休憩生活的小區(qū)里，哪些屬于業(yè)主專有部分以外的共有部分，主要有以下幾個(gè)方面。一是建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”的規(guī)定，開發(fā)商出售新建商品房時(shí)，相關(guān)的建設(shè)用地使用權(quán)也應(yīng)成為業(yè)主共有部分。二是小區(qū)內(nèi)的公共道路、綠地及其他公共場所等。《物權(quán)法》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的公共道路、綠地，以及其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等，屬于業(yè)主共有。包括建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，住戶共同使用的樓道、走廊，電梯、消防設(shè)施設(shè)備，小區(qū)的門禁、路燈、供水供電管線、健身休閑場地，以及物業(yè)辦公用房等。三是停車位或車庫。