香港樓市難逃重挫

香港房地產(chǎn)大亨李嘉誠說過，由于央行多次告誡香港房地產(chǎn)市場(chǎng)處于過熱的危險(xiǎn)期，地價(jià)太高，他的長江實(shí)業(yè)集團(tuán)正減緩購地。

最近，香港各路開發(fā)商已經(jīng)預(yù)感到樓價(jià)暴跌的臨近，正推出住宅類房產(chǎn)高達(dá)20%的打折促銷，特別是針對(duì)受到印花稅影響最為嚴(yán)重的豪宅。

今年以來，盡管豪宅市場(chǎng)相對(duì)消停，房價(jià)千萬元以上的豪宅價(jià)格已經(jīng)下跌6%，而其他類型房產(chǎn)則變動(dòng)不大。巴克萊、瑞銀、杰富瑞等銀行的分析師相繼預(yù)測(cè)，由于樓盤供給量增加，政府印花稅的效力以及首付要求的提高，香港有可能在2016年前樓價(jià)下跌三成。香港房地產(chǎn)大亨李嘉誠也說過，他的長江實(shí)業(yè)集團(tuán)正減緩購地。

樓市下跌往往是從開發(fā)商股價(jià)下跌和交易量萎縮開始的。恒生地產(chǎn)指數(shù)顯示，2013年該指數(shù)下跌9.2%，進(jìn)入2014年后又跌去3.9%，下跌的速度似乎在加快。該指數(shù)于2012年上升2.9%，攀至巔峰，然后緩步下滑，樓價(jià)跟隨其后大約9個(gè)月也攀至巔峰。而交易量萎縮則是從去年2月份政府推行印花稅后開始明顯呈現(xiàn)，5個(gè)月后樓價(jià)進(jìn)入巔峰，使得全年樓價(jià)依然上漲2.8%。但2013年2月至12月的11個(gè)月樓盤交易量僅為4.6萬套，遠(yuǎn)低于2012年同期的7.8萬套，萎縮了四成之多。

香港樓價(jià)過高，在全球主要城市首屈一指，遠(yuǎn)高于其后的紐約、倫敦和東京，原因可以歸咎于兩個(gè)方面：一是超低利率，二是內(nèi)地購房投資的涌入。可支付率（Affordability Ratio）是衡量購房者的可承受水平，香港購屋者必須支付高于60%的收入用于按揭本息，遠(yuǎn)高于全球主要城市。港幣長期與美元掛鉤，難免要接受美元泛濫造成的后果。香港的低利率是美國QE（量化寬松）政策的產(chǎn)物，隨著QE的終止，貨幣供給將會(huì)減少，對(duì)香港的泡沫化的樓市即是釜底抽薪的威脅。而香港又是中華人民共和國的領(lǐng)土，自然也要承受內(nèi)地中國人投資和炒作者的侵?jǐn)_。港府可以通過政策限制或減少內(nèi)地居民的炒作，而面對(duì)美國人的貨幣政策卻無能為力。承受高房價(jià)和房價(jià)泡沫或許就是香港人的宿命。

根據(jù)法國興業(yè)銀行的最新策略報(bào)告，香港樓市很快將會(huì)成為美國緊縮政策的犧牲品，2014年將是個(gè)拐點(diǎn)，恐怕是怎么沖高的樓價(jià)還要怎么下來，目前香港樓價(jià)被高估了30%。盡管如此，到目前為止，除了交易量繼續(xù)萎縮之外，樓價(jià)依然堅(jiān)挺，這更多是港府印花稅所起的作用。瑞信銀行則認(rèn)為，香港樓價(jià)肯定會(huì)有適度的調(diào)整，但絕不會(huì)暴跌，因?yàn)橄愀廴说募彝ナ杖肴栽谠黾樱蜆I(yè)市場(chǎng)依然活躍。現(xiàn)在要看的就是美國的貨幣收緊政策將如何反映到香港的信貸市場(chǎng)，最后落實(shí)到樓市之中。

另一個(gè)重要的影響香港樓市的外部因素就是內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩所造成的結(jié)果。內(nèi)地資金流入香港開始減緩，將給香港的房地產(chǎn)業(yè)帶來雙重?cái)D壓，原來被認(rèn)為是適度的調(diào)整，是否會(huì)演變成高度的震蕩，現(xiàn)在還很難斷言，但戲劇性的暴跌似乎不在任何人的預(yù)料之中，更何況港府手中還握有閘門的扳手，應(yīng)該可以起到緩和市場(chǎng)的作用。但萬事難料，如果銀行信貸利率上升到業(yè)主無法承受的水平，或者內(nèi)地出現(xiàn)錢荒，業(yè)主拋售手中房產(chǎn)不是沒有可能，而大量的拋售必將帶來樓價(jià)暴跌。