大城市劃界不等于房價上漲

國土部日前聯合農業部下發通知，先行啟動北京、廣州、上海等14個城市周邊永久基本農田劃定工作，并與城市開發邊界劃定和生態保護紅線劃定工作協同開展。

城市開發邊界、永久基本農田紅線、生態保護紅線，是城市發展不能逾越的“三條紅線”。“三條紅線”劃定在14個城市協同開展，意味著城市今后不能再“攤大餅”式無序蔓延，而要轉向緊湊型的內涵式發展。

不過，當前一部分人對劃定大城市開發邊界的重要性和緊迫性認識不清，將此項工作和促進大城市房價上漲關聯起來。他們認為，這背后真正的受益方是房地產行業，因為隨著大城市新增用地逐步減少，供需矛盾會更加突出，這對大城市的樓市，尤其是中心城區的房地產項目，是特大利好。

實際上，劃定大城市邊界和大城市房價上漲中間隔著“千山萬水”。由于我國特大城市、大城市用地粗放，可供房地產開發的存量用地普遍很多，不能一說減少新增用地、劃定城市邊界，就聯想到房價上漲。前幾年我國土地供應放量時，房價一路上漲，近年來土地供應有所減少，房價卻在下降。這說明房價的漲跌由多重因素決定，土地并不是“引子”，更不能本末倒置，將大城市開發邊界劃定的重要性和大城市房價上漲畫上等號。

況且對人口500萬以上的特大城市，沒有完全卡死新增建設用地供應，而是規定中心城區除生活和公共基礎設施用地外，原則上不再安排新增建設用地規模。顯然，對大城市和特大城市而言，促進產業用地的節約化更重要。

城市開發邊界不是一條單純的物理界限，而是要通過這條線控規模、調結構、優布局，促進城市發展方式和土地利用方式轉變，保障新型城鎮化發展。

劃定城市開發邊界是中央城鎮化工作會議作出的決策，是促進城鎮化轉型發展的必然選擇。發展以人為本、“四化”同步、優化布局、文化傳承的新型城鎮化，客觀上要求加強建設用地，特別是城鎮用地規模管控。

截至2010年，我國有7個城市群的開發強度超過10%，其中長三角達19.9%，生產、生活、生態用地結構失衡，工業用地比例偏高。在珠三角、長三角等一些制造業比較發達的城市，工業用地比例超過40%。因此，我們迫切需要通過劃定城市開發邊界，來倒逼城鎮用地結構和布局優化，以土地利用方式轉變促進城鎮化轉型發展，提升城鎮化質量。

劃定城市開發邊界，也是落實最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度的重要手段。目前，一些大城市的周邊，還有一些優質的耕地尚未劃入基本農田，城市發展占用優質耕地的現象還不同程度存在。將城鎮周邊和交通沿線、集中連片、質量等級高、土壤環境安全的優質耕地，劃定為永久基本農田，可將良田沃土、綠色田園永久留給子孫后代。

此外，城市開發邊界的劃定還與生態環境保護有關。我國二次土地調查顯示，全國因草原退化、耕地開墾、建設占用等因素導致草地減少1.6億畝，。城鎮化進程中面臨的資源約束趨緊、環境污染嚴重、生態系統退化的嚴峻形勢，需要通過劃定城市開發邊界，嚴格保護自然生態本底和水、耕地等珍貴資源，提升自然生態系統功能和人居環境質量。