房價：“隱形的翅膀”

與通州、大興、房山等區域的高關注度相比，門頭溝幾乎是個被人們遺忘的地方，沒什么熱門土地，沒有大型房企的鏖戰廝殺，沒有日光盤吸引人眼球，低調得就像隱形一樣。但這片看似不起眼的區域，房價竟然已經直逼4萬，比通州、大興幾乎高出兩倍。

什么時候漲起來的？誰在買？誰在賣？成為最大的疑問。

改善型房價突破3萬/平米

1月初，記者在走訪門頭溝時，隨手在微信上分享了區域在售項目的價格，“什么時候漲這么高了”、“憑啥這么貴”、“都是什么產品”逼近4萬元/平米的房價，引來一片驚呼。

“目前均價36000-38000元/平米”V7·西園的銷售人員告訴記者。這個與永定河一街之隔的項目，在去年8月首次開盤就創造了熱銷8億元的成績，同時也是區域內報價最高的改善型樓盤。目前在售主力戶型為173-300平米的三到四居。

價格緊追V7·西園的是麗景長安和西山藝境兩個項目。麗景長安位于石門營環島附近，目前報價在30000元/平米左右。該項目由北京住總打造，2012年6月首期推盤入市，成交均價為20282元/平米，產品為124平米三居、140平米三居及四居。

沿麗景長安往北，十分鐘后便能看見位于黑山大街的西山藝境。該地塊是去年門頭溝成交的首宗土地，由中國水電地產和金地集團21.3億元競得。2月拿地，12月首次開盤，推出208套120-180平米洋房產品，據了解，開盤當天兩小時認購率超過八成。

“我們項目的購買人群絕大部分是改善型客群，年齡在30歲到50歲之間，客戶主要來自于海淀區，占六成左右，其次是門頭溝、石景山、西城區。” 西山藝境項目負責人朱成林表示。目前，該項目洋房報價已達32000元/平米。

雖然區域內高端項目報價頗高，但前來看盤的人卻不少。在西山藝境看房的錢女士告訴記者，自己看中的是門頭溝周邊的環境，離潭柘寺、妙峰山近，老人孩子住這里一來環境好，二來出行游玩方便。“我們住在西邊，過來很方便，上了阜石路，十來分鐘就能到，綜合起來還是門頭溝最好。”

朱成林表示，阜石路二期貫通，使門頭溝到中心城區時間縮短到20分鐘之內，這就吸引了沿途很多在機關大院、科研單位工作的客戶。

需求量不斷增大，門頭溝區域的新盤供應量卻少，由此造成的稀缺性導致房價飆升，門頭溝區域成交均價從2009年的每平米7930元，漲到2011年的每平米18347元。當時，區域內只有綠島水岸一個普通住宅項目在售，均價為每平米22000元。

目前，京西·金泰麗灣、京漢鉑寓等普通住宅項目的報價也已經達到25000元-28000元/平米。京西·金泰麗灣為純新盤項目，計劃將于1、2月開盤，項目主推91-97平米的兩居，120-175平米的三居，目前報價為25000-28000元/平米。據銷售人員介紹，項目共有400余套房源，目前正在排號中。“已經排了600多號了，現在正等預售證審批。”

亞豪機構市場總監郭毅表示，近期北京樓市供應緊縮，門頭溝周邊的石景山、豐臺、房山等區域供應量極少，致使部分需求轉移至門頭溝區域，這給門頭溝區域的眾多項目以底氣。

2014年供應達到高峰

“由于多是山地，門頭溝的土地供應一向比較緊缺。”中國鐵建梧桐苑營銷負責人表示。

2007年至2012年的5年間，門頭溝共成交了7塊土地，這也導致了區域內項目短缺，成交量一直暗淡無光。根據亞豪機構提供的一手房成交數據顯示，從2006年2011年，門頭溝區域新房的年銷售套數，從來沒有達到過1000套，整個區域銷售量，甚至低于其他區域單個項目的銷售量。在2009年和2010年，整個區域沒有一個新項目入市，區域全年僅有8套住宅成交。

2011年也只成交了95套住宅。當時門頭溝只有一個在售的商品房項目——綠島水岸，均價為22000元/平米。2011年下半年，麗景長安和華潤潤西山、潤景公館的開盤才使市場關注度有所提高，但由于樓市整體低迷，門頭溝樓市仍然沒有迎來銷售的熱潮。

而2013年以來，門頭溝區域的土地放量，越來越多的品牌房企開始搶灘進駐。區域樓市的房企與項目結構發生質變，長期以來供應不足的局面也有望得到改善。

根據記者了解，門頭溝區域2014年將有5個項目入市，包括華潤·潤西山、西山藝境、V7·西園、麗景長安、金泰麗灣，如果融創和華遠2013年所獲土地開發進程較快，也將會在2014年加入競爭行列。其中西山藝境春節前后，預計將推出別墅產品，而洋房產品也會在2014年繼續推出。華潤·潤西山今年將推出洋房和別墅產品。

朱成林表示：“目前，整個區域樓市已經向以品牌房企項目為主、中高端產品和中高端改善客群為主的方向發展” 。

二手房市場有價無市

受益于區域發展的利好，近年來，門頭溝的二手房市場整體也呈上行趨勢。目前整體均價約在21000元/平米左右，部分新建二手房項目價格更是已經達到了23000元/平米。

金城阜業房地產經紀公司的中介人員告訴記者，2008年以后，隨著長安街西延工程、阜石路二期工程等利好消息的出臺與兌現，區域內二手房成交套數急劇增長，2009年的二手房成交套數為6895套，2010年為3144套，遠遠高于一手房成交套數，成交價格幾乎與一手房持平。“比如2011年時，區域二手房價格在15000-16000元/平米，當時一手房的均價也才18000元/平米左右”，上述中介人員介紹說。

“這與門頭溝政府持續生態修復，建設城市景觀體系，完善交通路網有直接關系，這些利好使很多西邊的居民到門頭溝來買房。”區域另一個房屋中介機構平安居地產的客戶經理小何告訴記者，去年年底開工建設的S1線建成通車后，從門頭溝門城到城區只需8分鐘，屆時將帶動門頭溝的房價向城區房價靠近。

不過，記者走訪發現，區域內二手房處于有價無市的尷尬局面。不同于其他區我愛我家、鏈家等二手房中介門店遍布的景象，在門頭溝區域，二手房中介門店非常難找，而且幾乎沒有類似的連鎖中介機構，記者一行一邊詢問當地居民，一邊用地圖搜索，才在河灘路、增產路附近找到了幾家中介代理機構。

“2012年門頭溝新房市場推出了好幾個項目，大家都奔著新房去了。”在門頭溝從事二手房買賣的中介蔣平告訴記者，2012年和2013年這兩年，門頭溝一手市場開始放量，入市的項目多，產品類型豐富，剛需、剛改、高端產品都有，并且大多都是品牌開發商出品，吸引了很多置業者。“目前區域二手房的價格并不比新房低多少，對購房的人來說誘惑不大，他們更愿意選擇新房。”