京甲級寫字樓租金繼續回落

北京甲級寫字樓市場是宏觀經濟形勢的晴雨表。歷史數據表明，即便在微觀市場有效供應相對有限的背景下，宏觀經濟的放緩亦可使該市場平均租金出現下跌。這是由于寫字樓市場的需求主體為國內外企業，其辦公租賃及購買預算與當前業務表現和對未來經濟形勢的預期有著強烈的關聯性。

北京市統計局公布的數據顯示，與全國經濟增速放緩相一致，2013年前三季度內北京地區生產總值同比增長為7.7%，增幅較2012年末的低位并無提高。同時，高力國際研究部的研究結果顯示，截至2013年末，甲級寫字樓市場整體空置率仍處于歷史較低水平，為6.6%；但市場平均租金已連續四個季度小幅下跌，至人民幣311元/月/平米。

過去，固定資產投資一直是我國政府推升經濟增長及/或對沖下行風險的重要手段；但近兩年來，讓位于經濟結構改革的急迫性，出臺進一步刺激性措施的政策空間受到抑制。同時，當前中國經濟仍是典型的速度效益型經濟，增速在10%甚至更高的時候，企業盈利很好，速度一旦往下走以后，企業的盈利能力就要下降。據國務院發展研究中心測算，如若中國經濟發展模式維持不變，當經濟增速降到7%或以下時，企業的虧損面或會達到40%左右。

在這種左右為難的背景下，第十八屆三中全會提出的一系列經濟改革路線，從長期而言，將有利于北京甲級寫字樓市場需求的擴大，以及租金及資本值的相應上升。但同時意味著，在中短期內，政府將出臺較大規模財政政策用以干預市場并提振經濟增速的可能性相對較低。

由此，眾多金融機構紛紛調降了對中國未來經濟增速的預期，據國際貨幣基金組織（IMF）于2013年10月發布的經濟增長預測，中國 2014年的經濟增長預期為7.3%，鑒于經濟結構改革和企業盈利模式的轉型升級是慢變量，其發揮實際作用尚須較長時間。在經濟放緩的背景下，預計2014年內很多企業的盈利狀況和業務預期仍將不如往年。對北京甲級寫字樓而言，這意味著租戶的辦公租賃需求和承租預算在2014年內仍將受到抑制。

此外，五個甲級寫字樓項目預計將于2014年完工，為市場帶來共計約212287平米建筑面積的新增供應，將使整體空置率有所上升。相應地，預計2014年市場平均租金仍將呈小幅下降趨勢，上半年內表現應會更為明顯。鑒于市場對經濟改革長效影響的信心，投資市場預計仍將保持活躍，同時資本值將大體維持穩定。

值得一提的是，位于CBD核心區、預計將于2016年后集中入市的大量寫字樓未來供應已經促使當前市場上的部分業主采取前瞻性租賃策略，數位業主已開始與關鍵客戶就長期租約（五年）展開磋商。預計一些業主在2014年內將延續這一做法，以期對沖市場未來的空置風險。然而，這也意味著他們將需要提供進一步的優惠性政策（包括租金折扣等），冀以挽留這些長期租戶。