綠地2014登頂？

有目標的人似乎總不愿意屈居“老二”。綠地集團董事長、總裁張玉良的新年愿望之一，就是要把萬科從占據多年的房地產龍頭寶座上拉下來。如能成行，這必然是房地產業的一件大事。

綠地把2014年房地產業務銷售的目標定在了2400億元，如能達成這一目標，綠地超越萬科基本上問題不大。

與萬科爭第一

多年領跑的萬科，不再提及規模，萬科集團總裁郁亮就曾淡淡地提及：“萬科沒戰略、沒計劃、沒目標。”但張玉良可不是這樣。

“這顯然是要當老大的節奏！”綠地剛發布2400億元計劃時，一名業內人士在微信上驚呼，綠地要徹底趕超萬科了。盡管萬科和綠地兩家同時超越2000億元已經是鐵板釘釘的事，但按萬科近年的增長速度，很難達到2400億元。

萬科2013年銷售業績為1709.4億元，僅比綠地多了84億元，“實際上也就是一個兩個項目的差距。”張玉良在近期的媒體發布會上表示，2014年綠地房地產銷售目標是2400億元，有望成為中國也是全球第一房企。

在得知張玉良當選“2013年中國經濟年度人物” ，成為房地產界唯一獲獎者時。上海一名開發商老總在微博中稱，他給張玉良發去祝賀短信，其中有一句話是“個人低調，但目標不低調”。 張玉良發言滴水不漏，極少做電視節目，也不寫微博，更不會榨果汁，幾乎沒有八卦新聞。

綠地在短短幾年時間已經沖刺上房企季軍的寶座。根據綠地集團公布的業績，2013年綠地集團實現業務經營收入超過3300億元，房地產業務實現預售額1625億元，排名僅次于萬科；在銷售面積上，達1660萬平米，超過萬科，排名全國地產行業第一。

綠地要達到2400億元的地產業務銷售目標，意味著48%的同比增長，對于基數如此龐大的房企來說，每年翻番的速度顯得有些不可思議。從1992年綠地創建開始，張玉良以2000萬注冊資金起步，21年后資產規模、年業務經營收入雙雙突破3000億元，實現資產近萬倍增長，年均復合增長率超40%。在2013年，綠地在房產業務上就同比增長53%。

相比之下，2013年萬科銷售額同比增幅為21%，若萬科在2014年實現2400億元的銷售業績，其銷售額增幅勢必保持在40%以上，而萬科多年以來都沒有實現如此大規模的增長，萬科保持多年的行業老大位置有可能被迫讓出。

綠地集團已經是一艘航空母艦了。張玉良還表示稱，綠地集團2014年度的經營收入計劃為4000億元，集團收入若達到4000億元，綠地在世界500強的位置有望提高80名，進入300名以內。2013年，綠地集團在世界500強企業中排名359位。

借勢非住宅業務

綠地和萬科差別在哪里？這是很多人感興趣的一個話題，這兩家中國最大的房企正在走不同的兩條路。當萬科初步試水商業，做城市配套服務商時，走多元化道路多年的綠地已經收獲滿滿，并希望憑借非住宅業務狠狠將其他地產企業甩開距離。

綠地目前主要的房地產業務涵蓋住宅、城市綜合體、酒店以及產業地產 ，尤其是商業和產業地產部分，越來越發揮出巨大能量。2013年，商業地產對綠地房地產板塊的銷售貢獻突破60%。

“綠地贏在了戰略。”蘭德咨詢總裁宋延慶說，綠地很早就提出了“超高層戰略”、“智慧城鎮”、“產城一體化”等戰略概念，從而進入更多城市發展的新領域，在商業地產、產業地產獲取了相對低價的土地資源。

目前，綠地的商業地產主要是兩條產品線，一是在城市核心位置開發的綠地中心，另外一部分就是在郊區開發的商務樓。綠地的商業標志“超高層”建筑更是全國開花，其在全國有17棟綠地中心超高層。如今，全國300米以上的地標性建筑50%是由綠地集團投資建造的，在世界十大高樓中，綠地集團旗下就有3個。

據宋延慶介紹，和其他房企不同，綠地開發的商業地產，大部分出售，只有小部分選擇自持。這樣的商業地產開發策略，讓綠地在面對商業地產可能存在的供應過量風險時，表現得游刃有余。

在發展商業地產以外，張玉良還稱，產業地產才是真正的藍海，綠地的產業地產模式主要以產業園區、科技園、物流園開發為主。此外，綠地集團正加大在“產城一體化”戰略方面的投入，包括舊城改造以及打造新城兩種。自2012年以來，綠地集團在哈爾濱、南昌等地累計投建十多個大型產業新城項目。

在宋延慶看來，隨著中國城鎮化的深度推進，今后綠地產城一體化及智慧城市計劃將顯示更大的能量，綠地的拿地優勢、產品優勢會進一步凸顯。

海外地產的內房霸主

正當融創中國董事長孫宏斌嘀咕：“我不懂他們出海到底干什么”時，萬科已經“入侵”美國，綠地和萬達都致力于成為跨國企業，尤其是綠地，已經是海外地產業務規模最大的中國地產企業。

仲量聯行亞太區國際資本集團總監Alistair Meadows在給記者的函文中透露，中國企業在2013年的海外房地產投資額較2012年增幅超過30%，這意味著長期結構性轉變已經開始。

海外業務已成綠地新的增長極之一。2014年，綠地海外銷售收入將達到130億元人民幣，2015年預計實現海外收入超300億元人民幣，而2013年綠地集團海外收入僅約30億元。在綠地集團內部視為國際化元年的2013年，綠地把海外業務布局四洲七國十一城。

“海外項目的利潤率高于國內。”張玉良表示，這是推動綠地大規模海外擴張的動力。綠地集團提供的資料顯示，2014年其在海外市場一方面在優質區域繼續深耕，另一方面仍將擇機新辟市場，進入包括加拿大、法國、新加坡等3到5個國家，全年計劃新增海外投資50億到80億美元。

1月7日，綠地集團在倫敦投資超過百億人民幣，這在近年海外投資中堪稱大手筆。其中，投資6億英鎊收購倫敦西南Wandsworth的蘭姆（RAM）啤酒廠住宅項目，這個位于倫敦西南面泰晤士河南岸，規劃建筑面積近9萬平米的項目，規劃開發集高層公寓、保障性住房、商業設施于一體的大型住宅社區。

同時，綠地新投資的位于倫敦新金融城金絲雀碼頭的住宅地產項目將于1月底完成簽約，該項目有望成為英國最高的高檔公寓項目。這兩個住宅項目未來吸引的主要目標客戶群將包括倫敦當地居民和海外移民。

促成此次啤酒場交易的第三方機構正是國際代理機構仲量聯行，仲量聯行北京及華北區董事總經理張瑩告訴記者，判斷海外房產價值有幾個標準，包括整體的穩定性如制度、法律法規的穩定性、稅收的優惠程度、長遠的租金回報，從這幾點來看，投資倫敦等地的房產業務前景仍然很高，也會是房企海外業務拓展的重鎮。

上半年將完成A股上市

如無意外，綠地的“A+H”雙平臺融資模式在上半年就能搭建起來。在此前，綠地成功收購盛高置地并將其更名為綠地香港，負責海外發展。

張玉良近期介紹，將于2月初提交全部材料，完成初步申報工作，爭取在2014年上半年完成綠地集團的A股上市。多家媒體曾報道稱，綠地集團整體上市計劃方案由上海市國資委直接操刀，而非綠地集團大股東上海地產集團，這在一定程度上體現了上海市政府對綠地的重視程度。

目前，綠地集團股本結構為多家國企分散持股，按照資本市場的要求，綠地應充分實現股權結構多元化。去年11月，綠地成功引進平安、鼎暉、匯盛聚智、普羅投資、國投協力等5家戰略投資者，增資擴股方案完成后，公司總股本由原來的82.72億股增至103.72億股。

首創置業董事長劉曉光近期表示，上述五家占總股本約20%，這五家PE背后股東既有民營資本，也有央企資本，還有公募基金，改革力度很大，此舉目的是為綠地集團借殼上市做好鋪墊。

目前，綠地國資系股東所持股份將稀釋至48%以下，職工持股將達29%；新股東變成10家。張玉良稱，接下來綠地還將展開收購兼并工作，進一步夯實資本實力，并使企業的股權結構更加多元化、運行機制更加市場化。

面對A股市場的疲軟，張玉良表示對綠地上市保持信心，會采用相應的辦法保證股價的合理位置。