當房地產遭遇互聯網

如果將時間退回到幾年前，房地產恐怕是離“創業”二字最遠的行業，它所需要的資本與資源往往會超出創業者的掌控范圍。但又必須承認，它也是中國產值最大的行業之一，而且具有交易額度大、升值空間大，產業鏈角色眾多但從業人員層次不齊，信息嚴重不透明等特點。

2014年的房地產行業之中，有很多互聯網公司已經入場。“房多多”等項目的高估值背后是人們對互聯網手段的期待：互聯網已經融入了很多領域，而針對房地產這塊極其特殊的蛋糕，究竟有哪些切法？除此之外，讓我們拋出另一個更為犀利的問題：通過互聯網產品對信息的傳播能力以及對交易的把控能力，我們能否改造這個行業，甚至讓房價降下來？

討論之前，先來看一個案例：2014年中旬，P2P公司團貸網推出的眾籌買房產品“房寶寶”帶動了行業的創新，萬科、搜房緊跟其后也來嘗試眾籌。據說雷軍也曾向萬科地產總經理郁亮提到為什么不利用互聯網思維去蓋房。想買房又嫌房價高的人集資籌錢去買地，施工環節外包給建筑企業，建好后直接給籌資者，去掉中間成本，房價將會大幅降低。

看來，互聯網公司動房地產這塊奶酪的方式很多，這塊奶酪甚至有可能越動越大。

案例

Trulia Zillow

2014年7月，Zillow以約35億美元的價格收購了曾經的競爭對手Trulia，兩家房產信息公司合并后將成為美國在線房地產市場的第一巨頭。Trulia的特點是提供了一個搜索引擎來幫助用戶尋找特定街區中的房屋，可以預覽特定房屋的戶型甚至裝修風格，在上面還能查到“社區犯罪率地圖”等一系列對購房者較為重要的信息。

而Zillow則像是一個專業的地產評鑒公司，最具特色的是它所開發的房屋估值系統Zestimate，不僅能完成估值（甚至曾經為白宮進行估價），還能計算出房屋在一段時間內的價格變化。從它的火爆可以看出人們對房屋估價的需求有多強烈。

房多多

剛剛完成B輪8000萬美元融資的“房多多”已經是行業里最知名的O2O公司，它的概念是做交易式的、基于效果付費的地產電商。這個行業的代理層級較多，房主將待售房產的價格發給房產經紀人，經紀人再與經紀公司溝通，最后掛到網絡上，價格不免虛高。而房多多鼓勵房主將信息直接放到網絡上，使房產經紀人變成一個提供線下服務的角色。

另一方面，房多多說服萬科、龍湖、保利等多家著名地產商將新盤放到平臺上，讓房產經紀人進行推廣（也就是業內所說的“一、二手聯動”），房多多向地產商收取傭金，經紀人獲得激勵。可見，房產經紀人是房多多平臺上相當核心的角色。

房寶寶

“房寶寶”是P2P網站團貸網推出的一款眾籌買房產品，2014年6月首次上線，眾籌目標是位于東莞的中信御園四期別墅。總共1400多萬的眾籌目標只用了22個小時達成，結束時年化約為40%，但房寶寶本身不承諾保本、保息。其模式相當于眾人湊錢買別墅，關于是否售出或繼續持有等問題則由眾籌參與者共同投票。房屋產權屬于第三方公司，與實際參與者形成委托協議約定代持的權利義務，由擔保公司對第三方管理公司的行為進行擔保。

值得一提的是，今年9月?10月，萬科與搜房網先后發起了“房產眾籌”活動，兩家都提出了購房者最低投資1000元、最高年化40%的口號。平安好房網也推出了用戶最低眾籌額為100美元的眾籌，參與者按季度領取“房租”收益，需持有2?3年后才可考慮出售房產。

眾籌房產的鼻祖其實是創辦于2012年的美國網站Fundrise。它的眾籌目標多數為酒店、公寓等地產項目，而非大眾化的住宅地產，且眾籌參與者大多數是商業機構而并非個人投資者。

隨手房

移動端產品也是互聯網公司對房產市場的切入點。“隨手房”是一款為房產經紀人提供的移動端產品。經紀人可以直接用它來記錄房源和客源信息、跟進客戶。

美澳居

海外買房平臺“美澳居”通過智能化的方法對海外房產進行匯總和分析，再向國內購房者進行推薦。目前其房源信息來自房主的發布，或者由當地房產經紀人提供。

自白

產權不會成為問題，早晚都要擁抱創新

團貸網、房寶寶創始人 唐軍

我認為創業一定要選擇一個足夠大的、充分競爭的領域。P2P是這樣，房地產行業更不用說，絕對是幾千萬億元的市場！即使行業里有很多公司，也都可以活得很好甚至上市。所以，無論政策怎么出臺，無論那些大咖級公司有多牛，互聯網做房地產都是必然趨勢。

房寶寶這個產品從有想法到上線，只花了16天。前提是我了解這個行業。我做過五年的信貸中介，幫助客戶從銀行貸款，對按揭、抵押都很熟悉。老百姓的錢放到銀行，開發商向銀行貸款買地蓋樓，最終付款買單的還是老百姓，房價還那么高，聽起來極其不合理。

但是房地產行業里哪個環節利潤高呢？其實利潤都不高，即使開發商賺到的錢相對更多，這幾年它們也越來越不好過，因為地越來越貴。

我對這個市場未來的看法是，房地產集資會變成例如10萬個老百姓，每人出1萬元就是10億元，然后委托給開發商去拿地、蓋房，開發商轉型成為中介并得到一定的傭金這樣的形式。老百姓集資之后之所以會找開發商，是因為他們對房子的設計、建設更加專業。這樣下來，房子的價格低了，因為成本就是拿地成本，最多再加上基本的銀行利息，不用再分錢給一手樓代理商、廣告公司、民間高利貸等角色；而開發商盡管賺得少了，但是不再需要到處籌錢開發新的樓盤，規避了資金斷裂、庫存等各種壓力。

我的想法說出來，很多人會來質疑，因為這件事是之前沒人做過的。那么我就要反問了：如果中國的80后、90后都這樣想，那豈不是不會再出現任何創新了？

還有一種質疑的聲音是，產權會不會成為問題。產權只是國家制定的一條政策，在中國出現頻率最多的情況就是打官司。我用淘寶來舉例。淘寶運營規則的一個隱形核心是處理投訴事件，它的退貨問題從來都不需要打官司，它自己建立了虛擬法院，有5萬人的評審團，能夠迅速裁決這些糾紛。如果淘寶沒有解決退貨這個最基本的問題，它早就死掉了。

房寶寶將產權放在第三方公司下面，也會借鑒淘寶的評審團形式。但如果出現了跑路、變賣，這些事涉及到當事人的道德問題，應當交由國家司法機關來處理。

所以，質疑聲不會阻擋我去嘗試。我認為房地產行業要發生真正的變化，現在還不是時候，接下來的8年是最好的8年，一定會漸漸改變。

房地產領域，互聯網無法替代線下

晟曜行創始人 全靂

其實晟曜行并不是一家互聯網公司，我們的模式是與高端公寓進行物業合作，作為房屋管家來管理高端公寓。

但是我們正在使用微信作為非常重要的溝通工具。在微信里，晟曜行做了服務號，可以覆蓋三類人：房東、中介和租客。房東在微信能看到房子在哪里、值多少錢，中介能在這里找到房源做生意，租客同樣可以找到推薦的好房子來租用，而且每個月我們都會推出樓盤的行情價格報告。對我們來說，微信相當于客戶端的CRM，把房東、中介和租客黏在了一起。

我承認互聯網的出現對所有行業都是強烈推動，包括房地產。過去房地產行業賺錢的來源，第一是土地紅利，第二是信息不對稱。而互聯網讓信息變得相對對稱了。

但同時，我認為一家互聯網房地產公司和線下房地產公司是無法彼此完全替代的。房地產行業永遠都會需要大量的地推人員去做銷售、服務、核準信息。買房、租房是一項需要人與人之間進行接觸的事情。中國社會無法完全依靠互聯網去完成社交，因為缺乏一種信任感，中國社會的主流關系是強關系，而美國社會其實是弱關系，不認識的人也會很容易地聊起來。

很多互聯網從業者對這個行業還不夠了解。這個行業的人對太先進的產品是用不來的，給房產經紀人使用的移動端工具沒有那么好推。

眾籌是個很早的概念，眾籌買房也就是借用互聯網來做信息發布，我認為它更適合對某個特定的地產項目或者人群推出，資金量也不會涉及到太多。那么對于這么大的房地產市場來說，這看起來也是杯水車薪。

目前各類網絡平臺的房產信息大多數都是假的，尤其是二手房市場，魚龍混雜。我認為互聯網能夠幫到這個行業的重要一點其實是“正本清源”，先將虛假信息消滅掉再說。

點評

中國公司難以照搬美國模式

某投資人（曾投資過互聯網房地產項目）

如果說互聯網會顛覆房地產行業，我絕對同意！但是會有一個順序，例如從大城市再到小城市，從租房再到買房甚至蓋房。越高頻次的事情，越便宜、越容易實現的事情，越容易為互聯網所顛覆。

美國很多互聯網公司都在做房地產，估值1億美金的公司都有很多，而中國在搜房等類似于地產門戶的網站之后很久都沒什么模式的創新。

單純借鑒美國模式行不行？美國和中國的區別也很大。首先是美國房產經紀體系和中國不一樣，交易有買方經紀人和賣方經紀人，很多都是獨立經紀人，都要通過資格考試——Zillow就是與獨立經紀人合作的。某種程度上，國外的房地產經紀人協會就是為了保證經紀人的生意不會被沖垮。

但是在中國，這個行業一下子進入了這么多人，找10個職高畢業的年輕人就能把門店開起來。而且中國的房產經紀人體系都是附著在經紀公司，互聯網公司如果要找經紀人合作，大的二手房代理公司不會理你。

類似Zillow這樣的產品中國也很難去做好，一方面是地圖信息還不行，另外中國也缺乏一個好的房地產數據庫。

我想如果不借助互聯網，沒有線上線下的結合，房地產行業的經紀公司也無法成長為全國性的經紀公司。

好在我們已經能看到一些驅使我們變化的趨勢了：中國的房子不可能永遠好賣。海外房產實際上也是在吃中國人口眾多、房價過高的紅利。

這個行當在發生巨變

君聯投資董事總經理 劉二海

房地產是大行業，不僅關系到個人生活，還在經濟中扮演著重要的角色，對其它行業有巨大的帶動作用。

最近的消息是鏈家地產全面抵制搜房，原因是搜房開始做經紀了。這之前，搜房、安居客等網站因調高客戶端口費用引發中介公司集體抵制，搜房收購21世紀不動產部分股權，成為后者第二大股東，這給了中介企業很大的刺激。大型經紀公司必然會采取措施，抵制也就不足為奇了。與抵制事件同樣刺激的是萬科推出了全民經紀人的營銷模式，這是要去中介化。

這個行當在發生巨變，主要有三個特點。其一，信息平臺與房產中介互相進入，電商模式會成為主流。其二，二手房和新房的經紀人不分彼此。房多多就是用二手房經紀人賣新房。其三，二手房的業務會逐漸增多，超過新房。房地產全行業放緩是當前的現實。

或許美國的情況能給我們一些啟發。美國Trulia被Zillow收購，Zillow成為美國最大的房地產信息網站。房產經紀人與Zillow合作，獲得信息，支付費用。另一家知名的房地產網站Redfin，它的特點是自己擁有經紀人，直接完成交易。

未來中國的房地產電商會是什么樣的格局呢？可能與美國的兩種模式類似：第一，信息網站自己直接做經紀，類似Redfin——搜房似乎在朝這個方向走；第二，信息網站提供信息，經紀人或小的經紀公司與之合作，類似Zillow；第三是前兩者的混合。

有一個關鍵問題：經紀公司和信息網站未來的命運會是如何？是信息網站整合部分經紀公司，還是經紀公司互聯網化？這個問題本身并無答案，關鍵看這些玩家之間的競爭趨勢。作為信息網站，搜房是上市公司，資金是充足的。如果能夠控制主要的房地產經紀公司并建立自己的經紀業務體系，它是有可能做成的。

房地產經紀公司必然往線上發展，這需要人才和資源，并且，線下公司是多家，是否能放棄競爭、全部或部分整合將成為關鍵。房地產商也在搞直銷，估計不會成為主流。

還有一個比較重要的趨勢：除了買賣，服務將成為房地產行業一個新的熱點。