房地產進入公堂時代

葉曉華

中國上市公司法律風險實證研究課題組組長，北京中銀律師事務所高級合伙人

萬科集團總裁郁亮不久前表示，房地產行業已經度過了最黃金的歲月，進入白銀時代。雖然不再是人人彎腰就可以撿到黃金的時代，但白銀仍然是貴金屬。言下之意，盡管不再金玉滿堂，但是房地產行業豐衣足食依然不成問題。

按照“房地產行業斑馬論”的觀點，郁亮顯然是個樂觀主義者，他看到的房地產行業這只斑馬是白底黑斑，我則是個悲觀主義者，因為我看到的是黑底白斑。坦率地說，我不認為房地產業會馬上迎來白銀時代，從法律風險精細化管理的角度看，房地產業首先要迎來的恐怕是公堂時代，只有應對有方，才有可能進入白銀時代。

官商模式引起的法律風險首當其沖。這一模式曾是黃金時代眾多房地產商的選擇，也是房地產商大發橫財的捷徑。但在如今反腐敗的形勢下，這一模式恐將帶來致命的后果。大批官員已經因此被雙規或是鋃鐺入獄，以官商模式起家的房地產商遭清算恐怕也是為時不遠。

其次，房地產質量法律風險生命周期已到，開始進入爆發期，房地產業法律風險回歸行業屬性。使用瘦身鋼筋等不合格建材引起的房屋質量法律風險的生命周期比較長，八年、十年甚至更長時間都很常見，這些蟄伏于房地產瘋狂時代的法律風險如今已經陸續到了生命周期的爆發期，考慮到中國房地產市場化以來的建設規模，以及黃金時代房地產主要被當做投資產品導致的對房屋質量的忽視（當房屋被當做投資產品時，房地產開發商急于快速拿地蓋房對房屋質量疏于管理，常見的層層分包導致成本壓力劇增，可能引發的房屋質量堪憂，而購買者則根本不關心房屋的質量，因為很多人根本不打算住，房屋質量問題因此被掩蓋），已經陸續爆發的房屋質量法律風險一旦大規模爆發或將給房地產業帶來意想不到的災難。房屋質量法律風險的嚴重性體現在房地產商的賠償責任不僅僅限于房屋本身，由于房屋質量必然引發的人身、財產賠償以及其他相關責任，恐怕也是一個天文數字。

再次，在房地產停滯和下行期間，房地產開發商，業主和潛在的購房者的心態都將發生巨大的變化，這種變化將打破房地產行業各方參與者原有的權利與義務的平衡，引發大量法律風險。

從房地產商的角度看，傳統銷售的受阻，可能引發銀行信貸或民間借貸法律風險的爆發，導致資金鏈斷裂。與此同時，由于利潤空間受到強力擠壓，房地產商成本控制壓力進一步加大，出現房屋建筑質量法律風險以及不能兌現原先銷售承諾的可能性也會隨之上升。在成本控制的壓力下，這些產品質量法律風險及其相關的侵權法律風險產生的可能性大大增加，房地產商法律風險敞口完全打開。房地產行業外部環境已經開始發生質的變化，房地產商需要面臨企業戰略、商業模式、營銷模式等方面的根本性調整，這些調整同樣會導致新的法律風險的出現。

從業主的角度看，隨著房地產作為投資產品的屬性逐漸喪失，業主心理發生巨大變化，投資房產導致的巨額損失將會迫使業主尋找各種要求賠償和退房的借口。業主想要挽回損失，最有可能得到法律支持的房屋質量法律風險將會成為訴求的重點，這意味著那些原本隱藏的法律風險，例如使用瘦身鋼筋等法律風險的生命周期將在業主刻意的尋找中大大縮短，從而為房地產商帶來致命的風險。

公堂時代，法律風險不僅數量和種類都大大增加，且更多的可能事關生死。可以肯定，那些處理不當房地產商將面臨出局和破產的命運。

所以，房地產商首先要考慮的是如何度過艱難的公堂時代，而不是所謂的白銀時代。要解決上述法律風險，簡單地找幾個大牌律師恐怕于事無補，這實際上是一個法律風險的管理問題，要先做專項研究，系統分析后，才能提出解決方案，按照方案的要求聘請大牌律師按圖索驥，解決具體法律問題，安然度過公堂時代，讓房地產斑馬成為一匹真正的白底黑斑的斑馬。