嬰兒潮一代謝幕不會沖擊美國樓市

美國即將迎來嬰兒潮一代的退休高峰，這會不會導致下一次房地產危機的發生呢？

根據美國人口學家阿瑟·納爾遜的研究，大概在2020年左右，嬰兒潮一代將遠離喧鬧的城市，回到偏遠的郊區生活。因此，一些市場人士認為，城市居民的老齡化會導致住房價格開始下調。

2014年6月1日，彭博社刊登了一篇名為《嬰兒潮一代退休房屋現金交易創紀錄》的文章，認為嬰兒潮一代退休并不意味著房地產的末日。

文章認為，房屋凈值的上升，會讓相當一批非投資者可以以現金形式購買房屋。

據美聯儲的數據，自2012年年初美國房地產復蘇以來，由于業主所持住房價格上升，已上升了3.8萬億美元的價值，加上房屋凈值、股票、MBS等資產在2013年四季度創下了危機后的峰值，2014年第一季度，非投資購房者29%使用現金全款買入。根據抵押貸款銀行家協會的數據，住房按揭在第一季度下跌至1150億美元，為三年來最低。

根據彭博社的數據，在2014年的前三個月，購房者毫不猶豫掏出了1051億美元購買地產，與上年同期相比增加847億美元。

而投資型購房者比例下降至2010年以來的最低水平，非投資需求購房人大幅增加的主要驅動力是嬰兒潮一代開始退休。

《紐約時報》的一篇文章《重新思考傳統的退休社區》也認為，資產價值上漲會大大削減嬰兒潮一代退休帶來的負面影響。

和其他購房者一樣，不少老年消費者在金融危機期間推遲購買，而且55歲以上老人的確是率先重返房地產市場的人群，特別是那種年齡受到限制的房屋。這種住房非常類似于中國力推的共有產權房屋，其中80%的產權歸屬于個人，另外20%歸于政府，年齡在50歲或55歲以上才可以申請，而美國是55歲。如今嬰兒潮出生的一代美國人在購買年齡限制住房方面已經越來越活躍。

近年來，年齡限制住房項目常常修建位于芝加哥、底特律、克利夫蘭和波士頓等大城市的周邊，因為購買者希望住所更接近其醫生和家庭成員，而且大約50%的購房者仍然在繼續工作，至少是做兼職。

年齡限制住房市場雖小，但近年來增長迅速：根據美國房屋建設協會的數據，2013年建成了21000套年齡限制住房，比2012年的13000套大幅增加。

彭博社的文章引述了一個有趣的現象， 2014年，美好家園和花園房地產對1000位年齡在49-67歲的成年人進行了調查：“調查結果表明，70%的嬰兒潮美國人只有在退休后才能過上最好的生活，這種樂觀精神正是納爾遜認為‘完全不現實的’現象。有趣的地方在于，很多人認為他們在對抗傳統觀念，即嬰兒潮一代的舉動將引發住房危機。”

根據調查結果，43%在嬰兒潮時期出生的美國人都傾向于在目前的家中居住，所以很難說他們的舉動會導致城市人口大規模外流，而39%計劃遷移到農村地區，27%會搬到年齡限制住房之中，而26%會傾向于“城市社區”。

因此，大部分人傾向于維持目前的居住狀態。而且令人難以置信的是，在所有受訪者中，近25%的人表示他們計劃購買第二套房屋。

當然，也有很多人理所當然地懷疑調查是否偏向高收入階層。但總的來說，那些認為嬰兒潮一代退休將觸發下一場房地產危機，且他們空出的城市房屋很少有人愿意買的人會失望，因為當前的經濟現實并非如此。年齡限制住房的爆發式增長將極大減緩這種沖擊，同時也對中國房地產市場起到了一定的借鑒作用。