放松限貸是趨勢

9月22日下午， 有消息傳出，“四大行將出政策，放松首套房認定標準，只要房貸貸款余額還清都算首套房。”

傳聞一出，市場頓時沸沸揚揚。空穴來風，必有根據，但是我們認為放松的方向可能并非傳聞中的“首套房認定標準為房貸余額還清都算首套房”，因為這并不符合中央“支持首套房置業需求”的政策基調。

從目前的各種跡象來分析，未來信貸松綁的方向在于“認房不認貸”，即名下無房按首套，名下有一房按二套處理。

此外，限貸政策調整的方向還在于給予首套房利率優惠、下調首套房和二套房的首付比例等。

有利于居民加杠桿

中國的房地產中長期需求無憂，皆因居民加杠桿的空間比較大。

截至2013年年末，個人購房貸款余額為9萬億元，占GDP比重為15.8%；而家庭各類貸款余額12萬億元，占GDP比值約21%，與國外家庭部門的杠桿率相比，中國處于一個較低的水平。這些都說明中國居民的購買力并沒有透支，更多的是受到政策的階段性限制，對于不少家庭來說，五六成的首付和1.1倍的按揭貸款利率可能導致支付能力不足，買不起房子，但是兩三成的首付和9折及以下的按揭貸款利率就能承擔的起，買得起房子。因此，限貸政策的調整，有利于居民加杠桿，促進需求的釋放。

限貸政策的放松是大勢所趨

新一屆政府上臺后，提出“讓市場在資源配置中起決定性作用”的口號，而房地產市場也朝著市場化方向發展，因此一切加在房地產行業上的行政枷鎖終將解除。

2014年以來，地方政府開始松綁限購政策，由于限購限貸等政策的取消符合中央政府市場化政策基調，這些政策松綁得到了中央的默許。截至目前，46個限購城市中有40個城市限購政策已經解除。限貸政策亦有逐步退出的趨勢，江西省在20條措施促經濟平穩增長中提到“落實首套房貸款優惠政策，適當降低二套房首付比例”。這是首個涉及降低二套房首付比例的地方政策，預計未來會有更多的地方政府跟進。而此次四大行放松首套房認定標準的傳聞，也說明信貸政策的調整已經勢在必行。

從驅動經濟增長的三駕馬車“投資、消費、出口”來看，現在依靠出口來拉動顯然是不現實的，雖然2014年以來美國經濟明顯好轉，但是歐洲、日本經濟增長依然疲軟，整體上看外部需求依舊不振，出口對經濟的拉動作用極為有限。消費方面，從2011年開始對GDP增長貢獻在逐漸走低，2014年1-8月社會零售商品總額累計增長12.1%，比2013年同期累計增幅下降了0.75個百分點。因此，消費看起來仍舊平淡。那么，經濟增長的核心還是依靠投資拉動，固定資產投資主要包括基礎設施建設、房地產和制造業三個部分。分別來看，制造業增加投資面臨一個非常嚴重的問題，中國正在去杠桿，實際上就是產能過剩；受制約地方政府的財政收入和負債率，基礎設施投資也面臨“天花板”；房地產投資2013年同比增長19.6%，2014年以來增速持續下滑，截至8月份累計同比增長13.2%，預計年底將回落到10%左右，嚴重拖累經濟發展。2014年1-8月全國土地購置面積同比下降3.2%，新開工面積同比下降10.5%，如果持續萎縮，2015年房地產投資增速還有進一步下降的可能。

所以，在經濟找到新的增長點之前，房地產仍會充當經濟增長的穩定器，限購限貸等政策的放松有利于防止房地產開發投資增速進一步失速。在符合市場化的政策基調下，出于“穩增長”的需要，限貸政策的放松乃是大勢所趨。