“地王”為何敢拿

《21CBR》：2013年以來秦禾集團的拿地，大多數都是高溢價、高樓面價、高總價的“三高”地塊。你們如何評估未來房地產市場？

黃其森：2013年上半年，泰禾因為拿的都是地王，很多人有質疑。事實上，上半年160億的土地款，除了規定的20億還沒有到期外，已全部支付結清，這點上可以說明我們資金的實力和狀況。另外我們在年初就搶先起步拿地，房地產最大的成本是土地成本，地拿對了后面的事情就簡單了。2013年下半年在北京，一塊地都沒拿。我們一直是有所為，有所不為。

房地產這幾年整體調控不斷，形勢不太明朗。我認為，真正的黃金十年才剛剛開始。因為從建筑壽命和設計來講，原來的房地產還僅僅是解決一個溫飽問題，時間往后走，都會有一個升級的需求和空間；另外城鎮化到底是怎么走？它跟房地產是什么關系？

雖然這個不同開發商還是有一些模糊認識，但是大家都看到中央政府對城鎮化的支持力度還是很大的。泰禾敢拿地，實際上也還是對土地和行業的判斷，對整個國家經濟形勢的判斷。

《21CBR》： 2013年泰禾集團實際對下屬控股公司提供的擔保總額為158.47億元，是公司凈資產的7倍。一旦政策市場有變，風險如何化解？

黃其森： 在項目上，我們堅持深耕戰略和高周轉戰略。除了福建以外，堅決布局在一線城市。泰禾產品，比如“院子系列”等走的是精品、高端路線，也只有在一線地區能夠做出高溢價。如果房價只有六七千，怎么溢價？

泰禾現在90%以上的項目都基本上做到七個月左右就可以開盤銷售。為什么能做到？其實還是跟我們深耕戰略有關。因為你只有對這個地方的市場了解，產品定位實際上拿地的時候方案已經清楚了。還有人脈資源的因素。高周轉，能夠有效地規避政策風險和市場風險。

另外，擔保問題表明大股東對上市公司的支持。泰禾最重要的是有大股東泰禾投資（占公司總股本的79.57%），這是很重要的一點，要有人愿意拿錢出來對這個公司負責。

《21CBR》：碧桂園擁有土地儲備存量約5000萬平方米，足夠五年開發用量。不出意外，碧桂園的年度銷售額將首次達到千億。對于這位 “千億新星”，你們如何看？

黃其森：今年碧桂園的表現非常亮麗，但我認為，這個發展可能是不可持續的。因為碧桂園基本上布局三四線城市，三四千畝地大盤開盤，而土地是稀缺的一種資源，國家要守住18億畝的紅線，這樣拿地以后會越來越難。

城鎮化還是人的城鎮化。動輒三四千畝的開發量，特別是在三四線城市不一定有人口、就業、配套等各個方面的支撐，甚至會出現從造城變成鬼城的現象。

《21CBR》：泰禾廣場也是你們的一個重要產品系列，你們說要學習萬達超越萬達，在哪一點去超越？

黃其森：我們更看重質量以及資金的回報，而不單單只是數量。泰禾廣場主要是深耕福建拓展廣東市場，希望3到5年達到20到30個。

關于超越，我們看到在建筑形式上萬達是千篇一律的，而我們會跟當地文化消費習慣結合起來，考慮不同的差異性；萬達百貨是不賺錢的，是來填這個場，我們不做百貨，把這個面積空出來，更多引進一些體驗性的商業業態，以應對電商的沖擊。同時我們在招商品牌、設計、產品研發細分等方面也都會體現出差異化。（采訪/鄧林奕）