智能小區物業管理研究

孫家玉

[摘 要] 隨著知識經濟和網絡經濟的不斷發展，現有的物業管理方法大多已不能適應新的智能小區物業管理的要求。本文通過理論推導和模糊綜合評判對我國智能小區物業管理存在問題進行多維透視，總結影響我國智能小區物業管理的因素。指出當前智能小區物業管理存在的問題，從多角度提出提高智能小區物業管理水平的有效方式。

[關鍵詞] 物業管理；智能化小區；管理水平提升

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 10. 038

[中圖分類號] F293.33 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）10- 0056- 02

物業管理作為現代化城市管理和房地產經營管理的重要組成部分，己成為集市場化、企業化、社會化和專業化管理為一體的新型服務行業。知識經濟時代的物業管理以其特定的產品，深厚的文化及社會內涵成為一個全新的服務經濟概念。國內外一些知名的物業管理公司已紛紛采用高新技術，對社區進行網絡化管理。

1 智能小區物業管理的關鍵點

智能小區的物業管理就是通過以家庭為核心的二層信息平臺，家庭內部的數字化平臺、社區的智能化平臺和城市公眾信息平臺，將信息、網絡、自動控制、通訊等高科技應用到人們的生活領域，以家庭信息化為手段，實現家庭社會化和社會的家庭化。

1.1 系統與設備的維護管理

智能小區物業管理已經從以往的定性檢查深入到對系統每個零部件物理層的定量化檢測，例如，從電源的通斷轉移到供配電系統的電壓、頻率的質量與穩定性的檢測，對設備、線路、接點的老化與漂移的檢測等。在運行管理中尤其需要注意對智能化系統中容易老化的煙感、溫感、水位等末端設備進行定期檢測，及時糾正參數漂移對系統運行的干擾。

1.2 智能化系統的管理的環境條件

智能小區的物業管理應當上升到非線性大系統的層面來考慮管理問題。建筑的防水、防塵、防潮性能都會影響到智能化系統的運行精度和正常。建筑材料的防靜電性能和措施、防泄漏屏蔽、周界干擾，也會關系到智能化系統的安全。外界供能的順暢更是決定了智能化系統的運行質量和方式。不僅是外來人員的非法闖入，任何人員的非法操作或者有意無意的誤操作都將給智能系統帶來不可估量的損害。

1.3 制度制定的必要性

制度的制定一定要規范，對于從業人員的要求一定要嚴格，對故障的檢查與發現，故障的報告與記錄，故障的處理與排除要有明確無誤的規范。在操作制度與規范中要加強對工作人員自行開關、更改智能化系統的監督管理。

1.4 智能化系統的信息資源安全

智能化建筑的安全防范管理必須從人流、物流、信息流3個角度才能完善安全性。物業管理部門不僅要防止顯性的設備的不正常現象，還要防止隱性的信息的不正常流傳。智能化系統的物業管理特別需要嚴格內部人員的管理和信息資源的合法性管理。

2 影響物業管理因素的模糊綜合評判

模糊評判包括兩部分，一部分是調查問卷的設計和實施，另一部分是對調查資料的處理。主要運用德爾菲法、統計分析法和模糊綜合評判方法。

2.1 調查問卷的設計與實施

調查主題有2個：①調查出對我國智能小區物業管理發展和競爭力有貢獻或有影響的因素有哪些；②調查出各因素對我國智能小區物業管理功能指標體系中各指標項日的貢獻或影響程度的大小。

2.2 影響智能小區物業管理發展因素的模糊評判

影響智能小區物業管理發展和竟爭力的因素多種多樣，而每種因素都具有模糊性，模糊綜合評判的方法是對評判對象的全體，根據它們的特性，求出一個評判矩陣，通過評判函數給每個對象確定一個評判指標，再據此排序擇優。

2.2.1 確定評判綜合的因素集

對我國智能小區物業管理來說，要能使其得到不斷發展，追溯其本質，即要求我國智能小區物業管理的技術經濟效果綜合評價指數在理想狀態下，在現實條件下能達到最大。

2.2.2 確定評判問題

確定評判問題的對象集及影響智能小區物業管理社會價值認同程度和智能小區物業管理功能效果的待評判對象的全體。

2.2.3 分析調查數據，建立模糊評判模型

對建立的兩個評判因素集，即智能小區物業管理社會價值認同程度和智能小區物業管理功能效果，運用設立的兩個數學公式，對影響因素進行描述。

2.2.4 計算評價指標，得出評判結果

在計算評價指標之前，先要確定評判函數f。評判函數是根據排序擇優的要求確定的如何進行評判的計算方法，它是一個多元函數，通常具有正則性、遞增性和連續性。因為我們評判問題需要綜合考慮對象的各項特征指標，因此對評判函數f采用加權平均法。

3 提高物業管理水平的關鍵因素分析

智能化住宅和智能小區建設目標是向人們提供方便快捷的信息通信、安全舒適的居住環境、高效便利的物業管理。

3.1 物業管理中人才問題的解決方法和途徑

人才質量關系到物業管理的服務質量，除了硬件賦予物業管理公司的一流裝備基礎，更重要的是物業管理公司自身的軟件系統。軟件系統應該包括規章制度、服務理念、服務質量等內容，最終要落實到物業管理隊伍的素質上。

3.2 智能物業管理所使用技術選擇及智能分級

智能家居可以成為智能小區的一部分，也可以獨立安裝，很多房地產商會站在整個小區智能化的角度來看待家居的智能化，也就出現了一統大小無所不包的智能小區。

4 物業管理機構調整及增值服務系統存在問題的改進措施

建議在物業管理公司中設置服務拓展部，直屬常務副總領導，具體的負責增值服務系統的運作。針對不同客戶提出個性化的解決方案。要通過對設備設施的有效管理，給業主創造一個安全、整潔、舒適、優美的生活和工作環境，要設身處地為業主著想，為業主提供一流的服務和親善的管理。智能化系統實施必須考慮今后信息技術的發展和外界大環境的改善以及用戶需求的變化，逐步將暫不實施的以及增值服務系統予以實施。

5 結 論

對智能小區物業管理行業來講，組織結構與人才與管理、物業管理技術、智能安防與通訊、家庭智能化系統與增值服務系統是影響我國智能小區物業管理發展的最重要的4個因素，堅持人性化的系統設計思想，使人、設備、環境融為和諧的一體，營造出與小區硬件設施相配套的軟環境，將是未來智能化小區物業管理的發展方向。由于筆者學識所限，本文的研究只能限于一定的范圍，智能小區物業管理發展的研究方面還存在著許多有待于深入研究的問題，希望后來者做進一步研究。

主要參考文獻

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