倫敦房價會跌嗎？

蒂姆·哈福德

我曾預測過英國房價在2007年會下跌，甚至2006年時打算在BBC 2臺的某一期節目中討論一下這個問題。不過，制片人卻要求換個話題。他們認為，房價無疑要繼續上漲的，到時我的判斷會顯得很蠢，話題后來被換成了“未來難以預測”。再后來，房價下跌了15%。

倫敦人對“房價存不存在泡沫”的討論沒完沒了，但這個問題可不是經濟學家能輕易回答的——泡沫是心理學問題，而心理學并非我們的強項。然而，我們可以通過觀察經濟基本面來嘗試做出判斷。任何投資資產的價格都應該與該資產可能帶來的未來收益有關，無論這份收益是作為房東收取的房租，還是作為股東得到的分紅，抑或是買證券獲得的利息，皆是如此。

在實際操作中，對于“泡沫”一詞比較好的定義是資產價格已經脫離了基本面，即在泡沫中掙錢的唯一方法，就是把你的資產賣給一個比你更傻的冤大頭。

目前的基本面告訴我們什么呢？最簡單的就是比較一下房屋租售比。在英國，這兩個價格相對于收入均屬偏高水平。

不過，房價增速是否超過了房租，并預示著泡沫的存在呢？看似是這樣。美國的租售比正處于歷史正常水平，德國和日本的房屋租售比也比較低。然而在英國，房價與租金之比比長期水平高出1/3。在倫敦，租金毛收益率比倫敦其他地區都要低，僅為5%左右。考慮到房東的成本，這個收益看起來偏低。從邏輯上推斷，要么房租應該大漲，要么房價應該大跌。

然而，倫敦的房價已經與倫敦居民收入和倫敦通勤圈房價脫鉤，并且還在繼續飛速上漲。

我們有三個反對觀點。第一，房地產本身是不同的。第二，倫敦本身是不同的。第三，這一次的情況是不同的。

我們還是放棄“房地產可以從某種程度上防止泡沫”這個說法吧。擺在面前的一磚一瓦看上去能讓人安心，但沒有任何經濟學法則告訴我們投進樓市的錢是安全的。從1992年至今，日本房價幾乎下跌了一半。而美國房價則是猛漲后暴跌，現在比上世紀70年代后期還要便宜。

倫敦本身是否存在一個永不下跌的房地產市場呢？我們只需要回看25年前，就知道這是不可能的。數據顯示，1989年夏季倫敦平均房價將近9.8萬英鎊。后來，房價跌幅達1/3并且9年內都未曾超過10萬英鎊。與此同時，倫敦同期積累的通貨膨脹率遠高于50%。

現在我們只剩下一個觀點了：倫敦房地產市場這回不一樣，因為倫敦已經成為國外富人為資金尋找避險天堂的熱門投資地。

令人驚訝的是，這個觀點是有道理的。牛津大學經濟學家克里斯蒂安·巴德林扎和塔倫·拉馬多拉伊的研究發現，世界上經濟發生動蕩的地方都與倫敦當地房地產市場的熱點地區有關聯。例如，當希臘經濟蕭條時，倫敦地區希臘居民集居地的房地產需求就會增加。這里的原因是，如果一個希臘人想把他的錢從希臘轉移至倫敦，那么他需要選擇一處有熟人可以幫他探查該地房地產的市場，并且有朝一日他可能會居住的地方。

不過，倫敦人可以窺探一下紐約市，另一座貴得離譜的城市，這里同樣吸引著全世界的富豪們。紐約市房價自2006年至今已經下跌約1/3，而其房租、收入和通脹也幾乎回歸至上世紀80年代中期的水平。從長遠看，為什么倫敦就應該不同呢？

最后的悖論是最令人沮喪的，全球經濟陷入長期衰退，導致未來所有的資產回報率下降。這意味著房子還是貴的，因為其他的資產也相對很貴（投資回報低）。（譯/徐阿龍）