不動(dòng)產(chǎn)非市場(chǎng)價(jià)值文獻(xiàn)述評(píng)

摘要：不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是基于市場(chǎng)價(jià)值下的使用價(jià)值評(píng)估。不動(dòng)產(chǎn)中的耕地、水域、森林、海洋等不僅具有資產(chǎn)屬性還具有資源屬性。不動(dòng)產(chǎn)的資源屬性無法在市場(chǎng)環(huán)境中評(píng)估，而是要放入一個(gè)非市場(chǎng)價(jià)值環(huán)境才能估價(jià)。本文主要評(píng)述了國內(nèi)外現(xiàn)有的非市場(chǎng)價(jià)值的分類體系及一些應(yīng)用現(xiàn)狀，希望對(duì)以后的研究具有拋磚引玉的作用。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；非市場(chǎng)價(jià)值；評(píng)估

一、不動(dòng)產(chǎn)非市場(chǎng)價(jià)值的概念界定

（一）不動(dòng)產(chǎn)的概念

國內(nèi)外對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義不同：一種是不可移動(dòng)或移動(dòng)必然損毀的經(jīng)濟(jì)價(jià)值物，具體指土地、土地之上的固著物，不能與土地分離的物；另一種定義不動(dòng)產(chǎn)依性質(zhì)不可移動(dòng)、依用途不可移動(dòng)、或權(quán)利客體不可移動(dòng)、或法律規(guī)定不可移動(dòng)財(cái)產(chǎn)、土地及建筑物、固定于土地之上不可移動(dòng)之物[1]. 在美國，不動(dòng)產(chǎn)指包括土地和固著在土地上的定著物和附屬于.嚴(yán)世林在2007年對(duì)比國內(nèi)外對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的概念界定后得出不動(dòng)產(chǎn)是依其自然性質(zhì)或其用途或依其附著客體為不可移動(dòng)的物[2].

（二）非市場(chǎng)價(jià)值的概念

從資產(chǎn)評(píng)估角度，市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估指資產(chǎn)在公開市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)最佳用途的基礎(chǔ)下進(jìn)行參數(shù)及市場(chǎng)數(shù)據(jù)選擇和評(píng)價(jià)。凡是不滿足上述市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)的評(píng)估，其價(jià)值便是非市場(chǎng)價(jià)值。但是，國內(nèi)外對(duì)非市場(chǎng)價(jià)值都沒有給出明確的界定，非市場(chǎng)價(jià)值本不是一種具體的價(jià)值評(píng)估形式，而是市場(chǎng)價(jià)值以外的各種特殊價(jià)值形式的總稱或集合。

二、不動(dòng)產(chǎn)非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估類型研究

（一）不動(dòng)產(chǎn)非市場(chǎng)價(jià)值資產(chǎn)類型

根據(jù)《國際評(píng)估準(zhǔn)則》《專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》以及國內(nèi)外有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估論著，非典型市場(chǎng)價(jià)值的類型和定義可以概括為以下四種：在用價(jià)值，投資價(jià)值，持續(xù)經(jīng)營價(jià)值，保險(xiǎn)價(jià)值。

在用價(jià)值。《國際評(píng)估準(zhǔn)則》（1997版）IVS2中對(duì)在用價(jià)值的定義是： 是指某一特定資產(chǎn)對(duì)其所屬企業(yè)的價(jià)值。此價(jià)值類型并不考慮資產(chǎn)的最高最佳使用和資產(chǎn)出售時(shí)可能實(shí)現(xiàn)的貨幣價(jià)值。在用價(jià)值是某一項(xiàng)資產(chǎn)對(duì)于特定使用者特定用途的一種價(jià)值，因而也是與市場(chǎng)無關(guān)的一種價(jià)值。

投資價(jià)值。投資價(jià)值是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確擬定目標(biāo)的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。徐克艱（1991）構(gòu)建了房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估框架，并結(jié)合運(yùn)用實(shí)例研究[3]。之后國內(nèi)學(xué)者對(duì)投資價(jià)值的研究主要集中于金融股票行業(yè)，例如陳之大、萬正曉、張建利于（1994）年分別分析了股票的投資價(jià)值。

持續(xù)經(jīng)營價(jià)值。持續(xù)經(jīng)營價(jià)值是指企業(yè)作為一個(gè)整體的價(jià)值。由于企業(yè)的各個(gè)組成部分對(duì)企業(yè)整體價(jià)值都有相應(yīng)的貢獻(xiàn)， 可以將企業(yè)總的持續(xù)經(jīng)營價(jià)值分配給企業(yè)的各個(gè)組成部分， 即構(gòu)成企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的各局部資產(chǎn)的在用價(jià)值.

保險(xiǎn)價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值是保險(xiǎn)單條款中記載或認(rèn)同的某項(xiàng)資產(chǎn)損失或資產(chǎn)群價(jià)值的一部分損失。游源芬（2003）在研究保險(xiǎn)價(jià)值界定時(shí)指出，胡援成主編的《財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)》中對(duì)保險(xiǎn)價(jià)值定義：‘保險(xiǎn)價(jià)值是指保險(xiǎn)標(biāo)的在某一特定時(shí)期內(nèi)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值的定義更為合理。

（二）不動(dòng)產(chǎn)非市場(chǎng)價(jià)值資源類型

英國資源學(xué)家Pearce將環(huán)境資源價(jià)值分為使用價(jià)值和非使用價(jià)值兩部分，使用價(jià)值包括直接使用價(jià)值、間接使用價(jià)值和選擇價(jià)值，非使用價(jià)值包括存在價(jià)值和遺贈(zèng)價(jià)值。McNeely根據(jù)生物多樣性產(chǎn)品是否具實(shí)物性將生物資源價(jià)值分為直接價(jià)值和間接價(jià)值兩類，直接性價(jià)值包括使用價(jià)值和生產(chǎn)性使用價(jià)值，間接價(jià)值包括非消費(fèi)性使用價(jià)值、選擇價(jià)值和存在價(jià)值。20世紀(jì)70年代，美國恢復(fù)“土地利用委員會(huì)”后指出農(nóng)地價(jià)值的非市場(chǎng)價(jià)值包括提供開敞空間、維護(hù)生物多樣性、保育環(huán)境等，具體分為選擇價(jià)值、饋贈(zèng)價(jià)值和存在價(jià)值。

陳應(yīng)發(fā)（1996）定義了環(huán)境價(jià)值的類型分為社會(huì)價(jià)值和非愛好價(jià)值，其中社會(huì)價(jià)值包括經(jīng)濟(jì)價(jià)值、文化價(jià)值、社會(huì)關(guān)系價(jià)值、生理價(jià)值、心理價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值；非愛好價(jià)值又稱為內(nèi)在價(jià)值或者存在價(jià)值[4]。蔡銀瑩（2006）將農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值分為選擇價(jià)值、饋贈(zèng)價(jià)值和存在價(jià)值[5]。譚永忠（2012）將耕地的非市場(chǎng)價(jià)值分為生態(tài)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值、選擇價(jià)值、遺贈(zèng)價(jià)值和存在價(jià)值[6]。

綜上所述，資源的非市場(chǎng)價(jià)值主要包括：選擇價(jià)值、饋贈(zèng)價(jià)值、存在價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。現(xiàn)今，不動(dòng)產(chǎn)非市市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估主要是指耕地資源、森林資源、農(nóng)地資源還有一些水域資源的非市場(chǎng)價(jià)值。

三、不同不動(dòng)產(chǎn)類型的非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估研究

（一）水域非市場(chǎng)生態(tài)價(jià)值評(píng)估研究

國內(nèi)外主要研究水域的生態(tài)價(jià)值。由于水域的循環(huán)作用對(duì)整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)的協(xié)調(diào)性大，水域的生態(tài)功能也越來越受到人們的重視。

J. Tournebize研究了農(nóng)業(yè)污染地表水對(duì)濕地景觀生態(tài)服務(wù)系統(tǒng)的影響。J. Tournebize認(rèn)為土地在歐洲土地非常稀缺，然而農(nóng)藥對(duì)水域的污染是巨大的。通過構(gòu)建人工濕地，利用濕地的生態(tài)功能降解農(nóng)藥對(duì)土地的污染，從而達(dá)到濕地景觀生態(tài)服務(wù)價(jià)值的最大化。

城市水域生態(tài)價(jià)值研究主要運(yùn)用定量和定性研究相結(jié)合的方法。定量化評(píng)估是通過研究城市不同類型水體景觀破碎度過程來分析城市水體的生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)功能的間接價(jià)值和直接價(jià)值。定性化評(píng)估是通過抽樣調(diào)查，建立一個(gè)指標(biāo)體系，把毒物指標(biāo)、生物指標(biāo)及其生長繁殖密切相關(guān)的氧情、水深、水溫、水色、和透明度聯(lián)系在一起。

（二）農(nóng)地非市場(chǎng)社會(huì)價(jià)值評(píng)估研究

農(nóng)地資源是土地生態(tài)服務(wù)的主要載體之一，是稀缺的自然資源和不可替代的生產(chǎn)要素。國外學(xué)者主要通過揭示偏好法（ Revealed PreferenceApproach）與陳述偏好法（ Stated Preferences Approach） 對(duì)農(nóng)地的這種非市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估研究. 國內(nèi)農(nóng)地的非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，主要用條件價(jià)值法（CVM）研究，即調(diào)查市民的支付意愿。蔡銀鶯、張安錄運(yùn)用條件價(jià)值法研究武漢市農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值。陳鳳嬌、張洪在農(nóng)地非市場(chǎng)價(jià)值對(duì)于農(nóng)地保護(hù)的作用時(shí)，也是運(yùn)用條件價(jià)值法。陳瑩、王予川運(yùn)用WTP結(jié)合CVM的方法研究農(nóng)地的非市場(chǎng)價(jià)值。但是，評(píng)估非市場(chǎng)價(jià)值的方法不止有條件價(jià)值法一種，還有選擇試驗(yàn)?zāi)Ｐ头ā＿x擇試驗(yàn)?zāi)Ｐ头ㄊ窃跉W美等國家出現(xiàn)的一種評(píng)估公共物品經(jīng)濟(jì)價(jià)值的新方法，它是基于隨機(jī)效用理論和效用最大化理論，認(rèn)為每個(gè)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值是由其本身的多個(gè)屬性所決定的，人們的每一個(gè)選擇都可以表示為不同屬性狀態(tài)的組合，并且在做選擇時(shí)總以效用最大化為目的。

四、結(jié)語

本文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的非市場(chǎng)價(jià)值參考國內(nèi)外現(xiàn)存的分類體系，并結(jié)合當(dāng)下的非市場(chǎng)價(jià)值分類的研究，基于資產(chǎn)和資源兩個(gè)角度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的非市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行分類。在對(duì)目前研究比較多的農(nóng)地社會(huì)價(jià)值和水域生態(tài)價(jià)值評(píng)述后得出不動(dòng)產(chǎn)非市場(chǎng)價(jià)值主要包括饋贈(zèng)價(jià)值、選擇價(jià)值、存在價(jià)值，目前主要研究社會(huì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值。對(duì)于學(xué)術(shù)界公認(rèn)的饋贈(zèng)價(jià)值、選擇價(jià)值和存在價(jià)值的探索較少。目前，學(xué)術(shù)界對(duì)土地的資源和資產(chǎn)屬性的價(jià)值分類不明晰，使得土地價(jià)值評(píng)估的不全面。隨著資源公共屬性的非市場(chǎng)價(jià)值的研究日益完善，不動(dòng)產(chǎn)資源價(jià)值的研究將成為不動(dòng)產(chǎn)非市產(chǎn)價(jià)值研究的一大驅(qū)動(dòng)力。

【參考文獻(xiàn)】

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[2]嚴(yán)世林，不動(dòng)產(chǎn)的概念及登記[J].中國律師，2007（11）：68-70

[3]許克艱與王洪，房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估——一個(gè)新的框架及其應(yīng)用[J].武漢城市建設(shè)學(xué)院學(xué)報(bào)，1991（01）：9-14

[4]陳應(yīng)發(fā)，森林資源的環(huán)境價(jià)值及其評(píng)估[J].云南林業(yè)調(diào)查規(guī)劃設(shè)計(jì)，1996（04）：1-9

[5]蔡銀鶯，李曉云與張安錄，耕地資源非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估初探[J].生態(tài)經(jīng)濟(jì)（學(xué)術(shù)版），2006（02）：10-14

[6]譚永忠等，耕地資源非市場(chǎng)價(jià)值評(píng)價(jià)方法的研究進(jìn)展與述評(píng)[J].自然資源學(xué)報(bào)，2012（05）：883-892

作者簡(jiǎn)介：殷煒（1990.7--），女，江西鷹潭人，系江西師范大學(xué)城市建設(shè)學(xué)院土地資源管理碩士研究生。研究方向：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估與營造。