山西省保障性住房建設中推行住宅產業化的探討

張雅婷

[摘 要]在保障性住房建設中推行住宅產業化，有保障質量、降低成本、提高建房效率、促進住宅產業化技術創新等優勢。本文首先簡要介紹了在保障性住房中推行住宅產業化的可行原因，然后具體介紹了山西省保障性住房和住宅產業化的發展現狀。第三部分從成本、技術和政策三個方面分析了山西省在保障性住房建設中推行住宅產業化的制約因素。第四部分則針對這些制約因素，探尋發展途徑。通過本文的分析，山西省可以選擇多種途徑在保障性住房的建設中推行住宅產業化，發展的初期是離不開政府支持的。

[關鍵詞]保障性住房；住宅產業化；制約；途徑

[中圖分類號]C936 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）16-0107-02

1 前 言

住宅產業化的概念自1968年由日本通產省提出后，已經在許多國家有了成熟的發展。但是，住宅產業化在山西省乃至我國還屬于一個新鮮事物。山西省要想趕上住宅產業發展的步伐，就要做出實際的行動以推動山西省住宅產業的發展。目前，無論從市場、經濟、政策或者技術角度來看，山西省都不具備大規模全面推進住宅產業化的條件。這就需要尋找一個切入點，由點到面的推進住宅產業化的發展。從山西省的實際發展現狀來看，保障性住房作為這個切入點是十分合適的。

首先，最重要的原因是因為二者都具有正外部性，都需要政府的干預。保障性住房通常由政府直接或間接提供，住宅產業化作為新興事物，它的發展也需要政府的大力支持。其次，目前山西省房地產市場上并沒有真正運用住宅產業化技術建設的樓盤，中小型開發商沒有開發這類型樓盤的能力，大開發商仍然處于觀望階段，所以當務之急是讓市場認識這種新技術下的房子。保障性住房正好可以作為山西省住宅產業化發展的試點工程。最后，住宅產業化蘊含著先進的生產技術，能大大提高保障性住房的質量和數量。

2 山西省住宅產業化與保障性住房的發展現狀

2.1 山西省住宅產業化的發展現狀

住宅產業化概念的提出，其目的是通過工業化方式生產住宅。即改變原來的就地生產住宅的方式，從住宅的投資建設開始，直至其交付使用，都采用工業化方式進行生產。目前對住宅產業化還沒有一個統一的定義，但所有的觀點共同之處是住宅產業化應包含五個特征：住宅體系標準化、住宅生產工業化、住宅生產經營一體化、住宅協作服務社會化和住宅部品化。

根據住房和城鄉建設部住宅產業化促進中心公布的康居工程名錄，山西省目前有22個國家康居示范工程，其中，大同9個、太原5個、忻州2個、臨汾2個、運城1個、晉城1個、陽泉1個、長治1個。具體情況見下表：

國家康居示范工程是將近年已有的新技術、新材料、新工藝集成，以工程示范作為產業化鏈條，綜合采用新型結構體系、供排體系、隔墻體系、廚衛體系等新材料、新部品，從而為住宅產業現代化做出示范。通過示范，以點帶面，推動整個住宅產業的技術進步，使住宅建設的質量和功能有較大的改善，適用性能、安全性能、耐久性以及環境性能、經濟性能全面提高，達到國際文明居住水準。從山西省現有的康居工程數量看來，山西省已經著手建設試點，為住宅產業化做出示范。山西省已經意識到住宅產業化的發展趨勢，并且已經嘗試在個別小區進行試點。但是這并不意味著住宅產業化的住宅生產方式已經在山西省形成，而且康居示范工程所采用的新技術，新材料等并沒有在市場上形成完整的產業鏈，康居示范工程只能是對住宅產業化的部分探索，并不是真正意義上的住宅產業化產品。

2.2 山西省保障性住房的發展現狀

《山西省保障性住房建設管理辦法》中規定的保障性住房，是指政府組織，按照基本住房標準建設和籌集，滿足中、低收入家庭自住需要的住房。包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、各類棚戶區改造安置住房和限價普通商品住房。

山西省保障性住房從2008—2011年，累計開工建設各類保障性住房122.78萬套，竣工103.43萬套，解決了300多萬人的住房困難，累計完成投資1150億元。2011年新開工建設各類保障性住房44.62萬套，完成投資431.4億元，占全省固定資產投資的5.3%。與此同時，山西省住房和城鄉建設廳廳長李俊明表示，為確保保障性住房建設順利推進，山西將加快項目手續辦理，設立“綠色通道”，變串聯為并聯，進行聯合審查、聯合驗收；確保建設用地，各地建立住房建設用地儲備制度，進一步盤活工礦企業的存量廢棄用地；加大資金投入，省級預算安排了保障性住房配套補助資金；加快項目建設，切實做好新建項目的前期準備工作，努力加快建設進度，完成更多的投資和實物工作量。

但是這些成績并不意味著山西省保障性住房的建設不存在問題，仍有一系列問題是需要解決的。首先就是保障的能力有限，雖然保障性住房的數量在逐年增加，但由于受資金技術等條件的制約，現有的保障性住房仍不能完全滿足中、低收入家庭的需要。還有許多達到申請保障性住房條件的家庭沒有合適的住所，因為保障性住房的數量是有限的。其次就是沒有明確的退出機制，大部分已經住進保障性住房的家庭是不會主動退還房屋的，即使他們的生活條件已經有很大提高，大部分居民的觀念中將保障性住房等同于較低價格的商品房，認為保障性住房是不需要退出的。

3 山西省在保障性住房建設中推進住宅產業化的制約因素

山西省在保障性住房建設中推進住宅產業化的具體的制約因素表現為以下幾點：

（1）住宅產業化初期成本較高。住宅產業化所采用的新技術、新材料價格較高，導致了住宅產業化推廣初期成本較高。山西省并不屬于全國經濟發達地區，即使住宅產業化要通過政府進行推廣，成本依舊是必須考慮的重要因素。而且，保障性住房的目的是滿足中、低收入家庭的住房需求，高成本決定了高價格，那么很可能造成保障性住房的價格超過其需求對象的承受能力。這樣不僅使住宅產業化的推進受阻，還會破壞已經逐步完善的保障性住房的市場。

（2）住宅產業化技術尚未成熟。目前山西省有自己的住宅施工強制性技術措施，但這些技術并不適用于住宅產業化要求的技術。住宅產業化要求從住宅的投資建設開始，直至其交付使用，都采用工業化方式進行生產。顯然山西省現在無論是技術人員，還是施工設備，或是材料生產的產業鏈等都沒有達到住宅產業化的要求，這就從技術上制約了它的發展。而且這個問題并不是只存在于山西省，全國住宅產業化的發展都面臨這個問題。

（3）缺乏有力的政策支持。目前，雖然山西省政府鼓勵開發商參與保障性住房的建設，也會提供一系列優惠政策，但大部分開發商仍然不愿意從事保障性住房的建設。同時，山西省并未出臺有關住宅產業化建設的制度條例，或者是優惠政策。比如住宅產業化最大的特點就是標準化，目前山西省并未出臺有關的建筑模數制度。這使得在保障性住房建設中推進住宅產業化發展的整體動力不足。

4 山西省在保障性住房建設中推進住宅產業化的途徑

既然在保障性住房建設中推進住宅產業化的發展在理論上是可行的，那就要針對其制約因素，尋求解決之道，最終探索出發展途徑。

（1）政府鼓勵房地產開發企業參與在保障性住房建設中推進住宅產業化。房地產開發企業在參與保障性住房的建設中是享有優惠政策的，比如行政劃撥的土地，直接的經濟補償等。在保障性住房建設中推進住宅產業化的發展是離不開開發企業的，最初可以讓某些有能力的開發企業以住宅產業化的方式建設保障性住房。

山西省現有的開發企業中只有萬科集團正在研究住宅產業化，而且萬科在深圳、東莞等地都有自己的住宅產業化研究基地。山西省政府可以與萬科集團建立合作關系，鼓勵萬科以住宅產業化的方式參與山西省保障性住房的建設，同時應給予萬科一些優惠政策，如土地、資金及融資方式等的優惠。這樣可以大大降低住宅產業化發展之初的成本，而且會提高保障性住房建設的數量和速度。同時，山西省可以嘗試引進萬科的住宅產業化研究基地，讓其他房地產企業認識、了解住宅產業化，并以各種形式的合作等參與到采用住宅產業化方式建設的保障性住房的設計、生產、銷售中。

（2）加大對住宅產業化技術的研發與學習。首先，山西省應重視有關住宅產業化技術的科研投入，重視技術創新，建立相應的激勵機制，鼓勵住宅產業化技術本身的發展。其次，應當重視引進國外先進的技術，對于適合自身發展的先進技術要引進，這樣可以節省大量開發資源，加快住宅產業化發展的進程。最后，在各大高職院校開設有關住宅產業化所要求的各種技術的課程，如機器的操作與維修，建設過程流程與管理等，這樣便可以在短時間內培養出專業人才，并且可以向需要的企業進行人才輸出。

（3）制定出臺統一的技術標準體系。

標準化體系的建立是住宅產業化的基礎，沒有標準化體系，就難以降低成本，保障質量。山西省應加快建立住宅產業化統一的規范標準，并運用到保障性住房標準化系列化設計研究中。如制定住宅產業化模數協調標準、住宅產業化設計標準、住宅產業化驗收標準等。如果要在保障性住房建設中推進住宅產業化，就必須建立這些標準，并與保障性住房的建設結合起來。

（4）鼓勵相關產業生產住宅產業化過程中所需的配件、部品等，形成一個完整的產業系統。即使是以住宅產業化的方式建設保障性住房，仍然需要相關的材料、機器、配件等，這就需要一個完整的產業產出這些物品。一個完整產業的形成并非易事，政府可以鼓勵幾家相關企業率先進行生產，并給予優惠政策，待其他生產商看到其中的商機后，市場自然就會形成。

5 結 論

實施住宅產業化，有利于化解保障性住房高品質和低造價之間的沖突。大力發展保障房，也是適合產業化發展的平臺和機遇。建設保障房需要重復的部件和產品很多，保障房建設是最適合應用產業化集成化生產方式的，也只有產業化的方式才能支撐起保障房的規模和造價。山西省在保障性住房建設中推進住宅產業化，在理論上是可行的，也是一種較為保險的方式。這是一項龐大的系統工程，而且面臨許多的困難和問題，針對這些困難和問題，本文研究了具體的解決途徑，在這些解決途徑中政府要發揮巨大的作用，面對這種新型的發展方式，政府的正確引導是十分必要的。

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