探析當前房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境新變化

左勝強

［摘要］多年來,房地產(chǎn)市場在國民經(jīng)濟中占據(jù)無可替代的地位,新時期,房地產(chǎn)市場也必然成為深化經(jīng)濟改革的重中之重。新一屆政府上臺以來,房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎并不太明朗,近期再次蔓延的“房價暴跌論”“崩盤論”更使得房地產(chǎn)市場上籠罩著層層霧霾。本文先回顧房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程,再聚焦兩會后房地產(chǎn)調(diào)控政策變化及市場供需新情況,多角度呈現(xiàn)房地產(chǎn)市場在新時期面臨的環(huán)境變化。

［關(guān)鍵詞］新時期；房地產(chǎn)市場；環(huán)境變化；分類調(diào)控；雙向調(diào)控

［中圖分類號］F29333［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2014）24-0125-02

近期,萬科董事會主席王石用“非常不妙”這四個字來預測2014年的樓市；一向唱多的華遠集團董事長任志強更是直言“2014年房價漲幅將出現(xiàn)大幅回落”；連李嘉誠也早在2013年拋售內(nèi)地房產(chǎn)。杭州打響了2014年樓市降價的第一槍,緊隨其后,常州的雅居樂星河灣、南京的新都國際也相繼降價1/4。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)也顯示,2014年1月,70個大中城市中房價環(huán)比下降的城市明顯增多,新建住宅環(huán)比下降的有6個;二手住宅價格環(huán)比下降的有13個,數(shù)量為2013年1月最多。其中,在最具樓市風向標意義的北京,出現(xiàn)了19個月來的首次二手房價格環(huán)比下調(diào)。“房價暴跌論”“崩盤論”開始蔓延,也成了全國兩會上的熱門話題。兩會期間,鄂爾多斯市市長、溫州市市長均被記者追問樓市會否“崩盤”。政策層面,新一屆政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策并不明朗,李克強總理的政府工作報告中未提及房地產(chǎn)調(diào)控,甚至未提到“房價”一詞。

再回顧中國房產(chǎn)市場的發(fā)展歷程,受市場巨大需求潛力和政府調(diào)控政策的雙重影響,房價如同臺階式穩(wěn)步上升。以近三年為例,2010年可謂是房產(chǎn)市場最嚴厲調(diào)控的開始,調(diào)控新政接二連三,從調(diào)控姿態(tài)再度升級到堅決遏制,到國四條、國十條,再到全面叫停銷售定金,又到強硬的雙限政策,一道道政策宛如一道道令牌,目標只有一個：遏制住瘋狂上漲的房價。政策剛出一年內(nèi),民眾多數(shù)持幣觀望,房價增速放緩,商品房銷售量下降,然而,從2012年5月起,房價和房產(chǎn)銷售量卻悄然雙雙上升,房價再次階梯狀地穩(wěn)步上升?？粗鴶?shù)據(jù),聽著名人“忠告”,再想想不明朗的調(diào)控政策,又回憶起不停歇的房價,民眾如同丈二的和尚摸不著頭腦。然而,透過層層霧霾,我們不難發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境正在悄然發(fā)生變化。

1牽好牛鼻子——住房保障體系

多年來,政府一直將控制房價當做調(diào)控房地產(chǎn)的關(guān)鍵,認為控制住房價就如同牽住了房地產(chǎn)市場的牛鼻子。然而,多年的房價調(diào)控效果并不理想,這頭牛非但沒有得到控制,反而越來越倔。新一屆政府不再以房價作為牛鼻子,而是在尋找新的“牛鼻子”。

2013年10月29日,在中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設(shè)進行第十次集體學習中,習近平指出,我國還存在著住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足等問題,人民群眾對實現(xiàn)住有所居充滿期待。要重點發(fā)展公共租賃住房,加快建設(shè)廉租住房,加快實施各類棚戶區(qū)改造。與以往不同的是,此次會議不再強調(diào)控制房價,而是強調(diào)住房保障機制,加大保障性安居工程建設(shè),短期內(nèi)實現(xiàn)住有所居,而非盲目追求居者有其屋。由此可見,新一屆政府把住房保障體系當做調(diào)控房地產(chǎn)的新“牛鼻子”。相繼出臺公租房與廉租房并軌、共有產(chǎn)權(quán)房等政策,確保保障性住房落到實處,以完善住房保障機制和加快住房供應體系建設(shè)來調(diào)節(jié)市場失衡的供求關(guān)系,從根本上解決房地產(chǎn)市場發(fā)展的問題。

2分刀切,而不再是一刀切——分類調(diào)控

目前,國內(nèi)房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)“三個分化”——城市分化、企業(yè)分化以及產(chǎn)品分化。城市分化是指城市和城市之間供需情況差別很大,如一線城市供不應求,而部分三四線城市卻出現(xiàn)了房產(chǎn)供給過剩；企業(yè)分化是指國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大小不一,經(jīng)營狀況優(yōu)劣不一；產(chǎn)品分化是指所建造的房子存在差異化。

“從我國國情看,總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系?！绷暯降倪@番講話表明,中央調(diào)控思路正發(fā)生轉(zhuǎn)變,未來將更多的話語權(quán)交予市場,由市場調(diào)節(jié)供需結(jié)構(gòu),滿足居民的住房差異化需求；同時,對于確實存在住房困難的居民,由政府做好充分保障?？梢?面對國內(nèi)復雜的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況,政府的調(diào)控政策不再是盲目地“一刀切”,而是有針對性地進行“分刀切”,即針對不同城市、不同企業(yè)類型、不同產(chǎn)品類型,使用不同的調(diào)控模式和政策。如北上廣這類一線城市要在擴大保障房供給的同時,還加強商品房市場調(diào)控,遏制快速上漲的房價,而對小城市則減少調(diào)控,更多的由市場說了算。“分刀切”就是分類調(diào)控,既能最大限度地滿足多層次的住房需求,又能促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

3穩(wěn)宏觀,活微觀,托底蓋帽——雙向調(diào)控

李克強總理在《政府工作報告》中指出本年經(jīng)濟目標為75%的增速,CPI為35%左右,在宏觀層面繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展,在微觀層面要注重發(fā)揮市場調(diào)節(jié)機制。根據(jù)經(jīng)濟學原理,市場經(jīng)濟在完全競爭條件下能夠?qū)崿F(xiàn)資源的最優(yōu)配置,但在現(xiàn)實生活中,很難符合完全競爭市場條件,則會導致市場失靈。在市場失靈的情況下,就需要政府這只看得見的手進行干預,因此,2014年總體上會延續(xù)2013年的“穩(wěn)宏觀、活微觀”樓市政策,市場機制與政府調(diào)控相結(jié)合。

所謂“托底蓋帽”就是指政府對房產(chǎn)市場的調(diào)控做到供需雙向調(diào)控,即政府提供最基本住房保障為“托底”,抑制因過度投機導致的房價過快上漲是“蓋帽”,住房問題的解決采取雙軌制,即高端有市場,低端有保障。雙向調(diào)控的變化表明政府進行經(jīng)濟管理時更加遵從經(jīng)濟學規(guī)律,不只要把握住房供求關(guān)系,更要關(guān)注住房需求既可是剛性需求,根據(jù)住房需求的層次來采取不同的政策,對不同的住房需求有保有壓。對于居民最基本生存需求的剛性需求,政府給予支持；對于住房基本功能之外的投機投資性需求,則應予以限制。

4水未落,石未出——供求關(guān)系依舊失衡

從目前整個樓市的供需結(jié)構(gòu)上看,目前全國房地產(chǎn)供需比大約為120%,處于供需相對均衡狀態(tài),全國房產(chǎn)相對過剩城市的比例約為37%,這37%的過剩城市基本上集中在三四線。三四線城市去年的拿地增速高達23%,遠高于一線城市7%、二線城市4%的增速。由此可見,本身已經(jīng)處于危機邊緣的三四線城市,卻成為了前期拿地的主角,供大于求現(xiàn)象越來越嚴重,三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境不容樂觀。

反觀一二線城市,先有《政府工作報告》中的：“加大保障性安居工程建設(shè)力度”,再有國務(wù)院在3月16日發(fā)布的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014—2020年)》中的“三個一億人”規(guī)劃,即到2020年要努力實現(xiàn)1億左右的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城鎮(zhèn)落戶；要使1億左右的人脫離棚戶區(qū)；要引導約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化。顯而易見,這些政策都刺激著一二線城市房地產(chǎn)市場的巨大需求,再加上本以長期存在著的剛性需求,以及日益增加的改善性需求。在巨大的住房需求面前,“房價暴跌論”、“崩盤論”也就不攻自破了?？傮w來看,三四線城市房產(chǎn)市場逐漸供大于求,而一二線大城市的房地產(chǎn)市場仍需求強勁。可以說,中國仍處于高速城鎮(zhèn)化進程中,房地產(chǎn)市場仍是水未落,石未出,供求關(guān)系依舊失衡。

5結(jié)論

新時期下,房地產(chǎn)市場自身出現(xiàn)分化,房地產(chǎn)市場的發(fā)展環(huán)境也正悄然發(fā)生變化,面對復雜多變的房地產(chǎn)市場,政府的調(diào)控政策和調(diào)控形式也越來越多樣化。中央調(diào)控方向基本告別“一刀切”,更注重增加供應和差異化調(diào)控,住房保障方面,提高大城市保障房比例具有新意,而更大規(guī)模加快棚改和城中村改造,對房企的未來城市布局和市場選擇有指引意義。多年來,房地產(chǎn)市場為中國經(jīng)濟騰飛做出了不可磨滅的貢獻,在如今中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵期,房地產(chǎn)市場如何能走上健康發(fā)展之路顯得尤為重要。

參考文獻:

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