城鎮化下的地產陷阱與機會

王韶輝

新年伊始，一條山東“C縣”公務員被攤派賣房的消息引起社會的廣泛關注。

據報道，山東C縣很多公務員被要求在2014年，必須介紹自己的親戚或朋友，至少在縣城內購買兩套新建商品房，否則可能停發工資。隨后，有媒體點名“C縣”即曹縣。2月7日，菏澤市曹縣有關部門緊急辟謠，否認攤派。

這次有些像出喜劇的突發事件泡泡似的出現又消失了，但是它折射出了三、四線城市在城鎮化的口號下盲目發展房地產業引起的困境。人未聚，房先起，大量商品房嚴重滯銷，房地產相關稅收面臨缺口，給城市背上沉重負擔。

在關于城鎮化的論述中，李克強總理曾指出：“推進城鎮化，核心是人的城鎮化。不能人為‘造城，要實現產業發展和城鎮建設融合，讓農民工逐步融入城鎮。”

從“農村人”到“城市人”的轉變在于生活和工作方式的變化。城鎮化只有從產業帶動、解決就業方式出發，進行根本轉變，才是真正的城鎮化、有價值的城鎮化。

在中國城鎮化率從50%到70%的逐步轉化過程中，開發商面臨著機遇，房地產投資也有新的機會，但這已不是我們曾經經歷的一哄而上、價格猛漲的粗放式發展，只有洞悉市場變化的人才能抓住機會。

城鎮化機遇

據國家發展和改革委員會主任徐紹史的報告，截至2012年年底，我國城市化率為52.57%。根據國際發達地區的經驗，城鎮化發展的過程伴隨著產業升級與人口結構的變化。戴德梁行香港公司董事總經理陶汝鴻介紹：“現在中國是以重工業為主，但是很多發展比較快的城市已經在做知識產業及金融服務業，正處在一個重工業到知識產業的轉型階段。”

根據過去的經驗分析，當城鎮化率在20%左右及以下時，它的產業是以輕工業為主，城鎮居民大多技術水平較低，只能從事輕工業工作；在城鎮化率從20%增加到70%的過程中，城市產業則從輕工業轉型為重工業，再隨著居民技能、知識結構的提升慢慢轉型為第三產業。

從人口流動方面來看，城鎮化率在50%左右及以下時，城鎮化的過程就是農民搬到二、三線城市的過程；城鎮化率從50%提升到70%時，是人口從小城市慢慢搬到大城市的過程；當城鎮化率超過70%以后，由于城市中人口密度越來越高，人們又開始搬到郊區，城鎮化率開始下降，但并不是回到農村的概念，而是搬到密度比較低的區域居住。

陶汝鴻說：“中國在20年左右的時間里，城鎮化率將從50%增加到70%，我們的城鎮人口每一年增加1600萬，就是說每年多1.2個北京，城鎮人口在20年時間里從6.7個億變到10個億。由此，方方面面對房地產的需求都非常大，但是城鎮化是不是就這么簡單，蓋一些房子出來，蓋一些商鋪出來，把一些人圈進去就能成功呢？并非如此，這里面臨的挑戰還是很多。”

我國現在有658個城市，人口少于150萬的城市有587個，150萬～500萬人口的城市有55個，500萬～1000萬人口的城市有9個，超過1000萬人口的城市有7個。當城鎮化率增加20個百分點，我們城市的數量預計將增加290個。其中，小城市增加最多，會增加253個，增加速度會非常快。這里重要的不是房地產項目，而是產業以及城市配套的建設。

城鎮化率從50%增加到70%，在各個發達地區都用了多長時間呢？美國是50年，從1920年開始，到1970年；加拿大用了42年；歐洲用了33年；日本與韓國人口比較少，用了18年和11年的時間。城鎮化率從50%提高到70%需要滿足很多因素條件，不能一蹴而就。

根據全國第六次人口普查的數據推算，我國的套戶比已達到1.0左右。這意味著，我們的住房供求總量正在逐步趨于平衡。房地產市場主要存在結構化問題，如部分城市供求緊張、住房資源分配不均、新進城人口住房困難等。

從不同城市產業情況來看，人口主要向產業承載力強、就業資源比較豐富的大城市流動，一線城市住房緊張、房價上漲，良好的產業、社會資源又吸引更多外來人口涌入，形成大城市的發展矛盾。

而三、四線城市在城鎮化的過程中還沒有表現出巨大潛質，主要在于產業聚集的效果不能一蹴而就，城市在交通、生活服務等社會配套建設方面也缺乏跟進，還沒有形成良好的經濟發展環境。據中國指數研究院統計，2014年1月，在全國100個城市中，有37個城市新建住宅平均價格下跌，比去年12月增加5個城市。除廈門、溫州、海口以外，房產價格下跌的城市均為三、四線城市。

鬼城由來

自從2013年鬼城的相關報道出現之后，鬼城現象在三、四線城市呈蔓延態勢。“C縣”公務員遭攤派賣房就是地方政府無力解決新建商品房滯銷問題的反映。

陶汝鴻說：“鬼城的產生是因為土地城鎮化比人口城鎮化要快很多，目前里面的空置率非常高，從長遠來說應該是可以填滿的，但條件是配套方面能夠配合，我們可以看一看成功的城鎮化需要考慮的因素。”

“首先，要有一個完善的產業，有產業才能吸引人去工作，留在這里，停在這里；其次，城市還要有配套建設，如水電、交通等，尤其重要的是交通系統，只有構建最有效率的交通系統才能吸引人過來；再次，開發要有一個時間表，為什么會出現鬼城呢？就是一開始，把所有未來的房子都蓋出來了，沒有一個好的時間表，一個新行政區域的開發時間表里，開始的時候往往都是不賺錢的。”

以鄂爾多斯為例，主要問題就是沒有產業。鄂爾多斯2007年開始建設，預計的人口是30萬，但是目前只有3萬多，其中一個原因是沒有一個好的產業，沒有經濟基礎吸引一些人搬進去，所以它的空置率非常高。

在云南的一個四線城市，新的規劃區域里有辦公樓，有一些學校，有政府部門機構，但是旁邊什么配套都沒有，CBD旁邊還是農村，新建的公路雖然很寬，但是還不能通車，因此空置率也很高。

美國在城鎮化過程中，基本上伴隨著工業與第三產業轉型的過程。從城市人口構成去看，基本上每一個產業的人口都在增加，當美國的城鎮化率超過70%的時候，從20世紀70～90年代，其制造業人口在減少，制造業的人口轉型成為服務業的人口。20世紀90年代到2005年，這個趨勢更加明顯，制造業人口大幅度減少，現在新增的城市就業人口基本上全部在服務業中。“所以有人問現在中國的發展應該以什么為標準，怎么來看呢？可以看城鎮化率，還在70%以下的時候就是工業就業人口與第三產業就業人口一起增長的階段。這個情況不單單是全國，放在每一個城市都是可以的。當一個城市的城鎮化率超過一個百分比，說明它的產業也在發生變化。” 陶汝鴻說。

鬼城現象就是把城鎮化變成了房地產化造成的矛盾。全國人大財經委2013年發布報告稱，一些地方借著推進城鎮化之名，盲目追求城鎮化速度和城鎮化率，大搞基礎設施建設和房地產開發投資，超前規劃各種工業園區、開發區和新城區，缺乏產業支撐，造成很多“空城”，占地過多。

而要想讓農民變為真正的市民，僅僅解決就業問題還遠遠不夠，需要醫療、社保和子女教育問題作為配套政策不斷逐步完善，這些對政府的綜合實力又是一大考驗。

地產投資趨勢

房子是否已經建得太多？不論對于房地產開發商，還是投資者來說，未來房產市場是否還有機會？機會能留給什么樣的人呢？

戴德梁行中國區商業顧問部主管及董事甄仕奇認為，現在國內開發商需要從商品制造者的角色轉變為資產運營的角色，也就是從住宅開發轉型為商業開發。“商業沒有所謂的好與壞，商業要有絕對的取舍，哪一點我們做不到的就不要去想，采用一個最舒服的方式，有一個退出的機制就可以了。商業的經營過程真是需要有很強的耐心，商業不是一錘子買賣，開業以后才是零的開始；開發商要根據不同的地塊去預留一些未來影響城鎮化改革的商業物業，比如地塊位置非常好，哪怕前期用融資工具去處理，也要把它留好，將來持有經營起來能獲得更大的回報。”

對目前房地產市場我們可以橫向去看，在二、三線城市，往往建設規模驚人，不論住宅還是寫字樓都處于飽和狀態，但是如果縱向去看，就會發現市場也分不同層級，對于某一個開發商而言，可以選擇是做塔底的市場，還是做塔尖的市場。

恒隆在不同地方建有很多廣場。有人問恒隆的老板，怕不怕國內的供應過多、市場飽和？他回答：“如果市場中的人身高大都是170厘米，而你只有170厘米卻要去打籃球，那就死定了。你要做一個姚明，全國只有一個姚明。”對于房地產來說，開發商需要把自己的產品做出差異化，那么突出出來做一個姚明就沒有問題。”

對于未來房地產投資市場，戴德梁行華北區投資及顧問服務部主管及董事劉兵認為，2014年是中國經濟未來幾年的風向標，有幾個方面會對房地產市場產生影響，包括房地產市場的調控趨勢，城鄉一體化對土地改革的影響，一攬子財稅方面的調整政策，還有城鎮化對潛在投資市場的影響。

2013年，房地產投資市場是一個大時代的開始。大時代的投資市場是指整棟寫字樓物業、整棟的商業在企業間的流轉。“上一個10年是整個房地產市場蓬勃發展的10年，下一個10年我們覺得是可以在機構之間找到賺錢機會的10年。” 劉兵說。

北京和上海的寫字樓租金在2004～2013年分別從100元/平方米/月上漲到400元/平方米/月、120元/平方米/月上漲到 360元/平方米/月。

租金增長是最能體現經濟實體增長對當地甲級寫字樓面積需求的，所有的商業投資物業都由它的租金決定價值，現在二線城市平均的寫字樓租金狀況都與10年前北京、上海的水平相當，都有很大的增長空間，加上一線城市的外溢效應，這也是城鎮化給中國整體城鎮發展帶來的機會。

“從2013年的市場來看，機構投資人或者私人企業主已經看到了這個市場，開始走到二線城市，我們覺得在下一個5年、10年，中國是一個大宗房地產交易的大時代。”劉兵說。