房地產拐點

最近，一則樓盤降價的消息震驚了地產界。

此事發生在杭州，今年2月，杭州兩個樓盤在銷售過程中突然降價，每平方米降價數千元。習慣了房價只漲不跌的中國人，對房價下降表現得異常敏感，而那些買了房的業主，更是接受不了自己剛買的房子就降價的現實，于是發生了業主打砸售樓處的一幕。

杭州樓盤降價打響了樓市馬年降價的第一槍，也給杭州乃至全國樓市投下一枚“重磅炸彈”，此事是否會成為國內房子降價的開端？如果單從這一事件看，顯然無法給出房價下行的判斷，事實是，今年以來，國內房地產有些開局不利，連發悲音。綜合來看，房地產行業可能在2014年迎來拐點。

得出這一結論的理由有不少。

首先，今年以來樓市成交量走低，房價漲幅放緩。今年1月份，全國樓市成交一片萎靡，北京等部分一線城市甚至出現“腰斬”現象，進入2月份后，成交依舊低迷。國家統計局發布的1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示， 70個大中城市的房價漲幅放緩明顯。新建住宅方面，除了上個月的溫州、韶關外，又有哈爾濱、包頭、濟寧、杭州4個城市加入降價行列，下跌城市數量增至6個。而二手房方面，環比下降城市個數也升至13個，較12月增長8個。

其次，頻頻傳出國內銀行開始收緊甚至暫停房地產相關貸款的消息。盡管興業銀行后來澄清，是停止辦理房地產夾層融資業務和房地產供應鏈融資業務，并非停止辦理房貸，但許多銀行都已收緊房貸卻是不爭的事實。

房地產行業風險也引發了監管部門的高度重視，銀監會在年初召開的2014年全國銀行業監管工作會議上提出，要嚴控房地產貸款風險，高度關注重點企業，繼續強化“名單制”管理，防范個別企業資金鏈斷裂可能產生的風險傳染。

銀行貸款一向是支撐房地產行業繁榮的重要因素，收緊向購房者貸款將會對樓市產生連鎖反應。一線城市由于潛在需求大，房屋從成交萎縮到價格回落可能需要很長一段時間；而對于本身人口存量少，同時房地產供應多的三、四線城市，房價泡沫可能被刺破。

再次，在融資困難和成交量下滑的背景下，房企的資金壓力越來越大。數據顯示，目前房地產業的資產負債率已達71.28%，是過去10年年報的最高值。經歷了2013 年的快速加杠桿，房地產企業的杠桿率水平已處于歷史高位，這意味著房地產企業在2014年的融資滾動需求仍將處于高位。而商業銀行的行為模式變化無異于同時掐斷了銷售回款、外部融資這兩條路徑。

另外，房企的業績雖然增長，但利潤率出現下滑。德勤報告顯示，2012年房地產的凈利潤較2010下降2.65%，而2013年房地產行業的毛利率較2012年同期下降3%。股市更是對房地產板塊表現出異常悲觀的情緒。2月24日，地產股集體遭遇重挫，100余只地產股下跌，多只地產股跌停，房地產行業當日全天資金凈流出超過20億元，位居28個申萬一級行業之首。

前不久，有著“任大炮”之稱的華遠地產董事長任志強也一改往日樂觀的口吻，出言警示房地產行業可能面臨銷售增速下滑的風險。王石、王健林等地產界大佬亦發表了對今年樓市不甚樂觀的觀點。

“非常不妙。”萬科董事會主席王石用這4個字來預測2014年的樓市，此前他還針對李嘉誠拋售其在北京、上海的物業，在微博上稱：“這是一個信號，小心了！”

經歷了一年多的上漲后，國內樓市在馬年或將迎來拐點？