二線樓市的星火

吳丹 熊元 史川軒

樓市莫非真的迎來了拐點？

2月以來，中國二線城市相繼出現部分樓盤房價跳水的現象，杭州成為降價風暴的中心城市。自2月18日德信北海公園公布“15800元/平方米”的清盤價以來，至4月初，業內人士稱“至少有20個樓盤明著或暗地里在降價”。

此后，南京、寧波、常州、長沙、哈爾濱等二線城市相繼爆出樓盤促銷的消息，一股降價暗流在大江南北涌動，即便北京這樣的標桿城市，樓市交易也清淡不少。這一次，中央政府沒有再出臺壓制房價的強力措施，然而，宏觀面的消息愈加沉重：經濟增速放緩、貨幣供應量收緊、人民幣首季貶值……加之銀行停貸等間歇性傳言，房地產“崩盤論”的聲音又重新發酵。那么，這次二線樓市降價的“星星之火”，真的會有所不同嗎？

庫存壓頂

二線城市的觀望情緒甚至降價風潮，迫使房企們不得不悄悄調整銷售策略，尤其以重兵布局二三線城市的房企最為緊張。

今年年初開始，恒大地產的員工開始不停在自己微信朋友圈等渠道發布統一文字消息，稱通過員工介紹可享受所有折扣之后的9.7折優惠。文字消息稱“首付不會是門檻，可以分三年付首付（例如首次置業，現在只需付30%×20%=6%，其余24%在三年內付清）”，希望招攬更多購房者。

《二十一世紀商業評論》（下稱《21CBR》）記者詳細查看了恒大列出的促銷樓盤清單，發現合肥、濟南、沈陽、長沙、南京、太原、重慶等一系列二線城市都在其中，有的城市給予“員工優惠”的樓盤有十幾個之多，促銷的二線城市基本都在申銀萬國向《21CBR》記者提供的最新“全國住宅供給過剩城市”名單中。以長沙為例，長沙恒大雅苑在3月份開始每周推出一口價特價房促銷，有些戶型最高直降20萬元，促銷愿望之急迫可見一斑。

更引起地產界專業人士關注的是，恒大高管賴立新于今年2月份辭任集團副總裁及執行董事一職，留任集團長沙公司董事長。據恒大長沙公司的人士私下透露，二線城市董事長不再擔任集團副總裁可能意味著集團對二線城市樓盤態度的轉變，他同時戲稱，每當樓市一有風吹草動，恒大長沙公司必有“壯士斷臂”的果敢：“2012年中，恒大曾以內部員工保障房的名義6.3折傾銷房子。這次員工促銷清單上長沙有十幾個項目，不知是否意味二線城市的拐點真的來臨？”

與恒大相仿的還有雅居樂，其已先在全國多個區域掀起大幅降價風。2月下旬，常州雅居樂星河灣開盤推出的毛坯均價為7000元/平方米，此前該樓盤對外宣稱的毛坯房源均價為12000元/平方米；3月初，又有報道稱其成都樓盤“鉑雅苑”，毛坯房均價由早前的8800元/平方米降至7000元/平方米。

新時代證券分析師裴明宇向《21CBR》記者表示，那些在二三線城市庫存巨大的房企，要完成今年的銷售任務，直接打折和變相降價促銷是最可行的辦法。恒大2013年銷售額為1004億元，2014年的合約銷售計劃為1100億元，保守的增長目標讓裴明宇聞到了一絲別樣的味道：“銷售目標僅增加不到100億元，資本市場擔憂其管理層可能對今年二三線城市銷售狀況信心不足。”

造成二線城市銷情轉危的原因，裴明宇表示惹禍的是庫存過剩，衡量城市庫存狀況的供需比（即統計年限內出讓土地住宅用地規劃建筑面積總和/統計年限內住宅銷售面積總和）數字不容樂觀。以長沙、杭州兩地為例，根據易居中國提供的數字，截至2014年1月底，其商品住宅庫存量分別達到1057萬和738萬平方米，庫存消化周期分別為10.6個月和13.3個月，同比分別增加11%和142%。

還有大量房源正在源源不斷供給上來，根據國家統計局的數字，2013年，全國住宅施工面積486347萬平方米，增長13.4%；住宅新開工面積145845萬平方米，增長11.6%。“房企大興土木，這些面積的絕大部分會在今年轉化為庫存。舊的庫存還未消化，新的庫存已經壓上來，銷情不容樂觀。二線城市降價的趨勢不僅將持續，還會進一步蔓延。”裴明宇判斷說。

高和資本（國內首支人民幣商業地產私募股權基金）董事長蘇鑫注意到，不乏敏銳的大型開發商從2012年起有意識布局一線城市——因其旺盛的市場需求被普遍認為是安全地區，在北上廣深豪擲千金買地，以優化項目在不同梯級城市的配比。根據易居中國提供的數據，房地產企業正加快回歸一線城市的步伐，以北京和上海為例，2012-2013年，分別有3家和6家排名50強房企第一次進入，如今，50強房企中超過七成在北京擁有項目。

以恒大地產為例，截至2013年底的223個在售項目中，一線城市僅有3個，二線在售項目91個，三線在售項目92個，二三線城市在售項目占比達98.6%。2013年起，恒大接連在北京出手：當年11月以51.35億元力壓保利成為年內總價地王，樓面價超過5萬元，并需搭配1.69萬平方米的限價商品房；今年3月，再以20.5億元拿下業內稱為“北京最貴自住房項目地塊”的朝陽區來廣營鄉地塊，溢價率高達37.4%。

然而，一線城市地價高企，并非所有開發商都有能力參與昂貴的“搶面粉”游戲，更何況，二線樓市濃重的憂慮氛圍中，資金的供應量也在衰減。

信托退潮

除了商業銀行貸款，過往地產企業擴張的一大資金推手是信托。2013年，房地產信托新增6848.23億元，截至2013年末，投資房地產的信托余額達到1.03萬億元。現在，借道信托獲取資金的難度在加大。

趙偉在一家資產過千億的信托機構擔任項目經理，據他透露，由于降價潮此起彼伏，現在公司內部不成文的規定是，一二線城市的項目依然放行，三四線城市的項目則基本回避，“除非萬科、恒大等前20強的品牌開發商在三四線城市的項目才有可能”。之所以依然愿意“放行”二線城市，趙偉解釋說，“中國的城市結構是金字塔型的，一線城市數量有限，二線城市具有區域中心的地位，長期看，人口依然會呈現凈流入的狀態。即便房價出現短期波動，長期看基本需求依然存在。”

以往房地產信托規模迅速放大所積累的風險，已經有所體現，趙偉不諱言就職的公司已經有一單項目出現兌付困難，“行業內風格激進的公司，年內出現五六單兌付困難的事，我一點都不會覺得奇怪。”

相比較一年幾十個甚至上百個信托項目，趙偉認為信托項目整體風險在可承受范圍之內，“即便出現兌付壓力，房地產信托的抵押物是房子，其價格波動幅度遠小于此前危機頻出的礦業信托，業內一般的抵押率在40%-60%之間，苛刻的甚至達到30%，除非房價出現短時期內暴跌，否則單從項目的角度，信托權益人的本金和基本收益終究是有一定保障的。”不過，有業內人士分析，現階段房企整體資金鏈承壓，由于信托等產品剛性兌付期有滯后，因此，短時間不會帶來較大風險，但是，若進入2015年或2016年，房地產市場仍未好轉，隨著2013年項目的批量到期，將迎來房企兌付風險高峰。

趙偉坦承，信托條款不能回避的另一種風險在于，部分中小型開發商經營本身出現問題，“如果一個開發商資金總缺口是50億元，銀行貸款、信托項目只解決了20億-30億元，部分可能轉向民間融資等成本更高的資金渠道，現在，樓市觀望氛圍濃重，如果銷售款回籠不順利或者所開放項目收益率太低，高成本的民間融資還不上，就可能波及到信托資產的安全，民營開發商這樣的狀況尤其多。”今年3月，浙江奉化龍頭房企興潤置業因無法償還債務宣告破產，在其所欠35億元債務中，除了銀行貸款約24億元，民間借貸和非法吸收的公眾存款高達12億多元。

“除了看項目本身，公司對于項目開發商資質的審核已經趨緊，如果只是小型開發商，一線城市的項目都未必能拿到錢。”趙偉說。據他透露，就職公司今年房地產信托項目的新增規模大概只有往年高峰期的一半左右，而且，二線城市不斷涌來的壞消息已經影響到小部分信托計劃的出資方，他們的態度愈加謹慎。

由于行業內暴利在消失，很多地產項目實際上已經用不起信托了，曹鵬是哈爾濱當地一家大型商業地產企業的董事，“以前我們用過信托的形式，現在主要尋求商業銀行貸款為主。我們愿意抵押擔保的話，信托公司愿意與我們合作，可是持有型物業承擔不了高昂的融資成本。”據了解，2011-2012年間，一般地產開發商的資金成本多在20%-25%左右，品牌開發商普遍在16%以上，截至2013年，行業內一般在15%左右，品牌開發商只有10%左右。

“此輪經濟調整，鋼鐵、煤炭、礦業等大量信托項目介入的行業表現都不樂觀，信托項目違約的情況可能會接二連三出現，信托業資本金有限，風控弱、風格激進的信托公司本身會遇到一劫，更枉論向房地產企業輸送資金了。”蘇鑫分析說，在他看來，股權融資和夾層融資可能成為地產行業新的融資通道。

于是，中國房地產業正在流行新的融資工具，比如永續債。永續債需要多重繁雜操作，國內“改良版”永續債最大的好處是銀行不能主動要求提前還款，但利率會從第三年開始大幅飆升，國內第一單永續債由民生銀行通過民生加銀基金完成，恒大地產是第一單永續債生意的吃螃蟹者，在其2013年財報中，其權益類“永久資本工具”一項同比從0增至超過250億元。

永續債屬于游走于權益與債務之間的融資工具，歸結到哪個類別業界至今仍有爭議。投資銀行高盛跟蹤恒大的分析員向《21CBR》提出疑問：“2013年中報，恒大通過發行永續債令凈負債率同比從96.1%迅速降至58.4%，現金余額同比激增近70%，但如果將永久資本工具視為負債，其凈負債比實際大幅惡化了。”有恒大的內部人士回應，永續債規范合理，恒大資金鏈沒有任何問題，會計處理也符合國際通行的會計準則，高盛把其計入負債項目并不嚴謹。

無論如何，信托等金融產品開始考慮兌付風險減小對房地產融資力度，銀行信貸投放趨緊，2014年房地產企業將承受較大資金壓力，這成為部分開發商降價處理的重要誘因。

觀望在一線

二線城市觀望情緒也在一線城市蔓延。

北京是全國樓市的風向標。據鏈家地產副總裁林倩透露，今年3月整個北京市的二手房成交量在9000套左右，只相當于去年同期鏈家一家的成交量，“成交量偏低，合理的成交量大概是在12000到15000套之間”。在林倩看來，北京的交易量之所以清淡，除去政府對房地產的模糊態度令買房人采取觀望態度之外，最主要的原因是“過去房價漲過頭了”。

交易過程中，鏈家會用“新增買房人和新增房源的比例”來觀察買方市場和賣方市場的消長。北京的二手房市場一直是賣方市場，根據鏈家的數據，2013年客源房源比大概在6：1，今年一季度，鏈家的這個數據變成了4：1。“現在4個新增客源對1個新增房源，看房人少了，新增客源的數量在下降，新增房源的委托在增加。”

此外，北京二手房交易中開始出現議價空間。以往鏈家經紀們工作的重點是幫助買房人解決資金問題。現在，“各家中介公司的重點工作都是在跟業主議價，幫助業主認清真實的成交價格，讓他們把期待值拉下來。”林倩說。今年以來交易量清淡的最直接誘因，在于年后業主對于房價的期待依然比較堅挺，業主的出價比年前整體提高3%-4%左右，但買房人的期待在下降，買賣雙方的期待差距在變大。

根據鏈家的實際交易，今年一季度，北京二手房的議價空間（鏈家待售房源平均報價與實際成交均價比例）大概在8%，此前這個數據一直維持在6%左右。根據林倩透露，在具體成交過程中，大多數買房人縱然感覺房價沒有明顯下降，只要沒有瘋漲，就可以放慢看房的節奏，多采取觀望態度，“看房人沒有那么積極，也更勇于議價了，甚至有人敢開出低過掛牌價10%-15%的價錢。”

同時，北京買房交易的類別也在發生變化。鏈家每個月都會統計當月的業績冠軍，以往業績前三通常出現在剛需集中的郊區店面，比如通州、天通苑等地區，今年三月業績前三全部集中在城區。北京二手房交易，剛需購房者的占比在下降，房源中120平方米以上的房屋成交占比在上升。

在二線城市樓盤降價的消息爆出后，北京看空樓市的情緒同樣在增加，“業主看好市場堅挺，對市場預期的變化不明顯，但客戶端對市場預期的變化感覺比較明顯，觀望情緒濃重。”林倩預期，今年的房地產市場的熱度肯定不如去年。

林倩預估，二季度將會成為北京一手房項目推出的高峰，一手房的大量供應可能導致部分二手房挺不住而下調價格，但是“剛需觀望的人會馬上再進場，從而促使房價進入一個相對平穩的階段”。她預期今年三季度的交易量會比較樂觀，“到時業主該降價的也降價了，部分買方會重回二手房。”

在蘇鑫看來，北京房價不存在大幅回調的可能性，這是由北京房地產供求的基本關系決定的，一線城市上漲的潛在動力會受到短期觀望情緒的擾動，但是，這些城市的房價整體會比較堅挺。即便北京房價相對穩定，依然可能會打擊到部分地產商，“前兩年一些高價拿地、高成本獲取資金的項目，都是建立在北京房價較快增長的預期之上的，如果實際價格增長不及預期，而且又面對信托兌付的剛性壓力，那么地產商同樣比較難受。”蘇鑫說。

多數地產業內人士相信，樓市趨勢不改，區域分化加劇，有關二線城市部分樓盤降價促銷的信息，沒必要過度解讀。

鏈家在兩年前開始進入二線城市，其中包括投資屬性較高的杭州、青島等。在鏈家杭州運營經理沙曉飛看來，面臨的市場其實沒有外界想象的那么慘淡。“過去的三月份整體來說和一線城市的交易走勢差不多，都是同比下降環比上升，”沙曉飛說，“從我們現在接觸的購房人來看，大多數還是以自住為主，投資性的占比很少。”

談及哈爾濱的房價，曹鵬認為本來房價的基礎低，漲幅也在合理可控的范圍內，空置房很多是本地人的第二甚至第三套住宅，價格并不高，“真實的房價其實并沒有降，高端住宅和位置不好的新盤會有壓力，但不會出現大面積降價的情況”。

蘇鑫也堅持認為，二線城市的降價潮不會蔓延，理由是地產行業具有區域性，各二線城市的供求狀況存在巨大差異。唯一不同的是，二線城市房地產的投資價值在此輪調整中會出現明顯分化，“這種分化較想象中來得更快更猛，成都的崛起就特別明顯，連美國第一夫人都跑過去了。”

蘇鑫將自己的投資地域限定為一線城市和“1.5線城市”（即二線城市的前10名），其投資的蘇州獅山路綜合體項目準備在2014年5月發售，他對銷售前景非常樂觀，“我們將該項目定位為專業服務式公寓，滿足商務人群1-3個月的短期居住需求。未來，房地產行業就會回歸制造業屬性，追求差異化，講究高周轉，坐地掙錢的日子過去了。”

更重要的是政府的態度。“你要明白，政府固然不希望房價大漲，也不會愿意看到房價大跌。”一位業內人士告訴《21CBR》記者。事實上，樓市的清淡，已經影響到部分地方政府土地出讓金的收入。就在4月2日，受益于溫州、杭州等地醞釀“松綁”限購令的利好消息刺激，地產股全線應聲大漲。（文中趙偉為化名）