淺析我國保障性住房空間選址問題

摘要：結合北京、長沙、昆明三個案例城市保障性住房的實地調查與綜合分析，從問題、緣由、策略三個方面，對我國政府為主導的保障性住房的空間選址進行了研究與分析。

關鍵詞：保障性住房；政府主導；屬性缺失

一、我國保障性住房空間選址存在的問題

在運用現場調查、居民問卷調查、保障性住房規(guī)劃建設從業(yè)人員的深度訪談等調查方法與 GIS 的空間分析方法，對案例中的保障性住房進行了空間特征的分析后，可以得出以下結論：我國保障性住房空間選址中存在邊緣區(qū)集中規(guī)模化布局、空間布局選址與就業(yè)空間分離、部分保障性住房社會服務與公共服務獲取能力較低、建設條件以及建設周期受到布局選址負面影響這四個問題。

保障性住房的空間布局選址問題可以歸納為邊緣選址、集中規(guī)模化布局、就業(yè)困難、設施配套不足、建設停滯周期拉長幾個方面。這些問題之間實質上有著不可剝離的聯(lián)系。由于保障性住房選址大多在城市邊緣區(qū)或偏僻地帶，就直接導致了多個項目的集中布局。而這些區(qū)域用地的直接特點就是其孤立性與單一性，沒有可借用的居住區(qū)配套，以至于配套服務設施不足。而在如此大片的低收入住區(qū)中，自然很難提供互補性的就業(yè)機會，配套設施的不足也造成了其交通的就會造成其交通的不便，低收入階層很難在住房附近找到就業(yè)、離開住房到城市中心就業(yè)又面臨距離遠、時間長、交通成本大等諸多問題，如此便導致保障性住房的空間布局選址與就業(yè)空間的分離。

二、我國保障性住房空間選址存在的問題產生的原因

空間選址是保障性住房建設中城市空間資源的主要配置方式，將保障性住房空間選址過程劃分為規(guī)劃布局、建設選址兩個階段。正是由于城市規(guī)劃在這兩個階段的“屬性缺失”導致相關選址問題的產生。從制度設計、土地供應、宏觀政策背景等角度分析和歸納保證性住房布局選址的特性，就可以發(fā)現保障性住房空間選址過程中規(guī)劃布局、建設選址的兩個階段中相關問題的根源.

保障性住房的空間布局選址問題可以歸納為邊緣選址、集中規(guī)模化布局、就業(yè)困難、設施配套不足、建設停滯周期拉長幾個方面。這些問題之間實質上有著不可剝離的聯(lián)系。由于保障性住房選址大多在城市邊緣區(qū)或偏僻地帶，就直接導致了多個項目的集中布局。而這些區(qū)域用地的直接特點就是其孤立性與單一性，沒有可借用的居住區(qū)配套，以至于配套服務設施不足。而在大片的低收入住區(qū)中，很難提供互補性的就業(yè)機會，配套設施的不足也造成了其交通的不便。低收入階層很難在住房附近找到就業(yè)、離開住房到城市中心就業(yè)又面臨距離遠、時間長、交通成本大等諸多問題，如此便導致保障性住房的空間布局選址與就業(yè)空間的分離。

保障性住房的空間選址的過程分為“規(guī)劃布局”和“建設選址”兩個階段。保障性住房的空間選址是一個多個參與主體的動態(tài)均衡過程，及幾個利益團體的平衡：以生活需求為導向的中低收入家庭、以社會經濟綜合效益為導向的政府部門、以經濟效益為導向的開發(fā)建設企業(yè)以及以自身權益為導向的其他利益相關者。而城市規(guī)劃則應該在這個多主體的動態(tài)平衡過程中扮演著銜接、統(tǒng)籌的重要角色。正是城市規(guī)劃的技術理性、公共政策屬性兩方面的“屬性缺失”導致布局選址中的各類問題，成為保障性住房空間布局選址不合理的直接原因。

究其根本，從更深層次的經濟、制度和政策等方面進一步研究。將“政府選址”、“空間尋址”、“應急選址”三點歸納，就是在于“政府主導”。政府具有條件對保障性住房進行選址時，可能存在的“政府失效”導致無法協(xié)調不同參與方的利益訴求，導致選址的不合理性。由于政府在財政收益權衡之后的用地壓力或者政府對于“土地財政”的依賴造成的“用地緊張”條件下的“空間尋址”成為保障性住房規(guī)劃布局、建設選址困難的直接經濟原因。宏觀調控下驟然加速的保障性住房建設導致的“應急選址”更是由于政策的過于生硬、孤立，缺乏相關政策的支撐。中央政府的宏觀調控變?yōu)榈胤秸盏恼稳蝿眨沙掷m(xù)性與選址的科學性都會受到極大的影響。

三、我國保障性住房空間選址存在的問題的解決辦法

結合英、美等國保障性住房空間布局選址經驗，從規(guī)劃管理、住房保障政策與建設方式、制度保障等角度提出以下政策建議：加強城市規(guī)劃調控，完善保障性住房相關規(guī)劃編制和建設項目選址規(guī)劃管理；加快住房保障相關法制建設，為保障性住房的合理布局選址提供法制依據；推動住房保障方式的發(fā)展，創(chuàng)新保障性住房空間布局選址模式與途徑。

問題看似由于城市規(guī)劃 的“屬性缺失”實則由于“政府主導”。那么，城市規(guī)劃應該在這個多主體的動態(tài)過程中扮演什么樣的角色，我們可以從英、美、新加坡等國的經驗中獲得一些啟示。

第一點及彌補城市規(guī)劃的“屬性缺失”，及完善相關規(guī)劃編制和建設項目的選址規(guī)劃。真正做好各類規(guī)劃的協(xié)調與銜接、做好城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃的有機銜接，推動公眾參與編制與選址過程。第二點是加快住房保障相關的法制建設，使保障性住房空間布局選址與建設更具完整性、系統(tǒng)性與公正性。第三點是創(chuàng)新保障性住房空間布局選址模式與途徑。

另一個具有多個利益主體的規(guī)劃類型，即“歷史文化街區(qū)更新與保護”。對于解決保障性住房空間布局選址具有借鑒意義。在“歷史文化街區(qū)更新與保護”中有“捆綁式開發(fā)”的模式。這種政府給與政策讓步的“糖果”策略，使得開發(fā)商與公眾利益都能得到極大的滿足，也可以解決政府的棘手問題。對于保障性住房的開發(fā)，如果可以借鑒這種“肥瘦搭配”的“捆綁式開發(fā)”模式，將商品房與保障性住房捆綁上市，按照比例給與開發(fā)商減免土地出讓金、稅收等等政策優(yōu)惠，控制開發(fā)時序，既可以解決政府的經濟賬、又可以解決保障性住房的區(qū)域隔離問題，使“低收入者居住組團”、“中收入者居住組團”、“高收入者居住組團”具有一定的融合性與相互支持性。

對于已建成的保障性住房的聚集區(qū)，可以進行適當的產業(yè)引入。將無污染的工業(yè)、第三產業(yè)等等引入或者靠近，以帶動地區(qū)活力增加就業(yè)機會，即所謂的“筑巢引鳥”。當保障性住房聚集片區(qū)具備產業(yè)支撐后，不僅增加了居民的就業(yè)機會，而且不完善的基礎設施、社會服務設施及配套設施都會加速建設，甚至更多的中、高收入居住區(qū)會以商品房的形式在此地出現，以此帶動了地區(qū)的發(fā)展，增添活力。

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作者簡介：寧潔，性別：女，出生年月：1992年6月，籍貫：山東威海，學校：長安大學，年級：2010級，學歷：本科生，院系：建筑學院，專業(yè)：建筑學。