上海市臨港圍合式住宅規劃實踐探索與對策建議

李 萌

0 引言

隨著居民居住水平的不斷提高和房地產業的迅速發展，我國住區的規劃設計模式也日益豐富，小型開放的圍合式住宅和超大封閉的行列式住宅這兩種設計模式時時引發學術界的比較和反思。在促進鄰里交往、建設和諧社區的導向下，圍合式住宅已成為未來住區的主要發展趨向。近年來我國圍合式住宅的實踐也屢見不鮮，包括北京菊兒胡同，上海安亭新鎮、上海創智坊、都江堰壹街區等，但均是在特定的背景和條件下得以建設完成，實際上由于我國大多數地區住宅受到朝向、日照通風等諸多條件限制，圍合式住宅并未得到普遍推廣建設。

自2011年起，為創造公共生活豐富、街道界面尺度宜人的城市街區，上海市城市規劃建設在各類規劃編制中強化街道廣場的界面控制，并通過《上海市控制性詳細規劃技術準則》明確相關技術規定，要求加大支路網密度、縮減住宅街坊面積以及加強住宅街坊的圍合度等。同時，上海市也在有條件的地區逐步推進了一系列圍合式住宅項目的規劃建設，如臨港限價商品房①下文中“臨港限價商品房”均簡稱為“臨港限價房”。、松江佘山北大社區、徐匯龍南佳苑等保障性住房。其中臨港限價房項目為推進最早、最為成熟的圍合式住宅規劃試點，從規劃設計到項目實施整個過程中都對圍合式住宅開展了深入研究和實踐探索，對保障房建設以及住區發展有著積極意義。

1 臨港限價房項目的設計實踐

1.1 項目特色分析

臨港限價房項目位于臨港主城區一期西北向居住島范圍（圖1），基地由臨港大道、杞青路、鈴蘭路和環湖路西側綠地圍合而成，總用地面積約為61hm2。臨港限價房是2011年上海市推出的首個限價商品房，本項目對于圍合式布局的嘗試，一方面是順應《上海市控制性詳細規劃技術準則》的導向要求，另一方面也遵循了其自身特色。

圖1 區位圖資料來源：作者自繪。

圖2 城市設計征集優勝方案資料來源：上海同濟城市規劃設計研究院繪制。

圖3 土地使用規劃圖資料來源：上海市浦東新區臨港新城中心區一期建設區WNW-C1地塊控制性詳細規劃調整。

圖4 標段劃分圖資料來源：作者自繪。

一是住宅類型，限價房是在特定區域內建設，以限定的銷售價格面向特定條件對象配售。作為保障房的一種類型，限價房具有受政府直接調控且不參與房地產市場經濟競爭的特性，因此在設計創新上，限價房具有更多的發揮空間。二是目標群體，限價房是浦東臨港地區為吸引和留住人才所采取的一項特殊措施，其居住人群主要針對臨港產業區、張江高科技園區等引進人才及技術骨干，屬于較年輕的年齡層，因此更加提倡住宅產品的多樣化與創新性。三是地形特色，基地地形道路走向與南北向約成45°夾角，做圍合式布局時住戶多為東南、東北、西南、西北等斜朝向，大部分能滿足日照要求，正東西向住宅不多，為圍合式布局的嘗試創造了前提條件。

1.2 設計模式創新

相對獨立的圍合街坊由于居住需求、外部環境各異而趨于多樣化，在住區整體風貌統一上增加了難度。因此項目在設計組織上借鑒都江堰壹街區的操作經驗，采取“總體控制先行、規劃制定導則、多家設計參與”的模式。將總體城市設計方案轉化為法定控制性詳細規劃和設計導則，突出規劃層面上的剛性控制和設計引導；在此基礎上引入多個建筑團隊和景觀團隊，強化各個住宅街坊的特色設計。規劃的整體控制、建筑的多樣化設計以及景觀的環境優化，三者的相互配合和修正最終使圍合式住宅的理念得以在設計中較好的實現。

（1）多輪方案比選 ，總體控制先行

以“住宅產品體現產城融合、公共空間力求尺度宜人、塑造連續有序的街道界面、住宅組團加強圍合度，增強街坊內部的安全感和歸屬感”為總體設計要求開展城市設計方案征集，最終確定上海同濟城市規劃設計研究院為優勝方案（圖2）。該方案摒棄以往傳統大街坊、全封閉、南北行列式的住區模式，以高密度、窄路幅的支路網系統形成小尺度的圍合式布局模式，塑造更加人性化的城市社區空間，充分體現了“以人為本、和諧社區”的設計理念。

（2）編制法定控詳，規劃制定導則

將總體城市設計方案轉化為法定控制性詳細規劃（圖3），對住宅規模、空間結構、建筑高度以及街道界面等予以剛性控制。地上總建筑面積為64萬m2，總戶數約為8 400戶，規劃毛容積率控制在1.0左右，住宅地塊的開發強度以1.6為主，局部地塊控制在2.5以內。除控制性詳細規劃的剛性控制以外，城市設計導則還在整體風貌、建筑肌理、交通組織、豎向設計、街道界面以及空間尺度等方面進行總體引導，為后期建筑與景觀設計提供指導依據，在追求個體街坊多樣性和識別性的同時保證住區的整體協調性。

（3）突出街坊特色，多家設計參與

在統一規劃的引導下，上海同濟城市規劃設計研究院負責總控協調，16個街坊分別由上海建筑設計研究院有限公司、上海尤安建筑設計事務所、上海阿科米星建筑設計有限公司、SBAGmbH德國、同濟大學建筑設計研究院（集團）有限公司、上海中房建筑設計有限公司、上海天華建筑設計有限公司、賽樸萊茵（北京）建筑規劃科技有限公司上海分公司8家建筑團隊承擔設計（圖4）。各個住宅街坊建筑設計充分挖掘自身環境優勢，因地制宜地設置圍合式住宅組團，各自形成獨特的住宅風格和形象（圖5，圖6）。

圖5 總平面圖資料來源：上海同濟城市規劃設計研究院繪制。

圖6 鳥瞰圖資料來源：上海同濟城市規劃設計研究院繪制。

圖7 5層住宅圍合街坊資料來源：臨港限價房建筑設計項目組繪制。

圖8 8層住宅圍合街坊資料來源：臨港限價房建筑設計項目組繪制。

圖9 11層住宅圍合街坊資料來源：臨港限價房建筑設計項目組繪制。

1.3 圍合式住宅的設計構思和具體做法

1.3.1 維護城區整體輪廓，強調住區風貌統一

居住區作為城市主要背景肌理，控制高度對維護城市整體輪廓尤為重要。圍合式布局通過適當增加一部分東西向住宅，提高了建筑密度，能在相同容積率下，有效降低建筑高度，從而改善城區的整體輪廓。

臨港限價房項目整體建筑限高控制在45m以下，除沿外圍臨港大道、鈴蘭路和南側綠地局部布置11層小高層住宅以外，內部和沿河區域均布置4—5層或8層多層住宅。比較行列式方案，在住宅建筑量增加7萬m2的情況下，11層及以上建筑占住宅建筑面積的比例由約30%下降到約20%，建筑高度從原14層下降到11層；沿夏漣河的多層住宅建筑高度由6層下降到4—5層，空間尺度更加親切宜人，所形成的“低層高密”住區風貌有效地維護了臨港新城的城區整體輪廓。

1.3.2 優化圍合空間尺度，塑造宜人院落空間

小尺度街坊是圍合式住宅實踐的前提條件。臨港限價房項目在前期整體設計階段對街坊尺度做了深入研究，利用風車型城市支路（12—24m）將用地劃分為13個圍合街坊，住宅街坊用地規?？刂圃?—5hm2之間，支路間距控制在150—200m之間。以此為基礎，通過圍合式布局限定產生內向性的院落空間，能吸引居民到室外活動，促進鄰里交往，形成有活力與歸屬感的居住氛圍（圖7-9）。此外，圍合式布局也限定了一定規模的居民集聚和明確的領域范圍，增強居民對領域空間的責任感和監視機會，進一步加強了住區的防衛功能。

1.3.3 塑造開放街道空間，強調沿街建筑界面

傳統大規模的居住區與城市結構脫離，形成城市中封閉式的“大院”。城市被分割成相互隔離的獨立區域，街道空間的活力和生氣逐漸喪失，只能看到呆板的行列式住宅山墻和小區圍墻。圍合式街坊布局為住區面向城市開放創造了條件，街坊外部一側和城市緊密結合，回歸生氣盎然的街道空間，街坊內部私密性的院落空間被住宅包圍，居住氛圍安全寧靜（圖10）。

為形成開放性的城市住區，建筑沿街界面控制在臨港限價房項目試點中得到充分重視和推廣。控制性詳細規劃中將劃分街坊的道路控制為面向公眾開放的城市支路，并沿規劃緯一路（12m）、規劃經一路（15m）、夏櫟路（24m）和夏漣河等主要界面控制70%的貼線率，街道與兩側 12—24m的住宅建筑形成適宜的高寬比（1—1.6）。同時強調臨街住宅底層功能多樣化的街道空間，沿主要道路的住宅底層配置社區級商業設施，形成連續的商業街；其余支路以4—5層的多層住宅界面形成開放友好的街道步行空間（圖11）。此外，為了避免住宅底層住戶受到街道負面干擾，設計中將住宅的室內外高差提高至1.2m，而小院與街道保持0.9m的高差，形成了雙層臺地，即保證了安全與隱私，也不影響街道感受，還創造了小院空間，可謂一舉三得（圖12）。

1.3.4 引入多家設計團隊，提供多樣住宅產品

圍合式布局為保證一定的圍合度和建筑轉角界面的連續性，會形成不同朝向、房型的多樣化住宅產品，滿足不同經濟收入與不同需求的住戶。在戶型設計上，臨港限價房項目打破傳統以面寬進行分割大小戶型的方式，除提供普通單元式戶型外，還創造出“零公攤”躍層實用性戶型和層層退臺，帶戶外露臺的花園式戶型等，其中“零公攤”躍層住宅的一層躍二層戶型由內部庭院入戶，三層躍四層戶型通過無頂蓋的室外樓梯和室外走廊入戶，將公攤面積全部轉化為套內面積，使得房率達到100%，并通過精細化建筑設計實現4個居住空間全部自然通風和采光。此外，還針對圍合式住宅所形成的轉角和東西向部位，分別創新設計了園廳戶型和L型戶型。在日照條件較差的情況下，通過優化戶型設計盡可能提高通風、采光條件，增強視野開放性，提高居住舒適宜居度。

2 主要實施難點

完成設計后，臨港限價房項目進入項目審批階段。由于圍合式布局模式在住宅建設標準、物業管理以及安全技術防范等方面均與目前常用的行列式布局模式存在差異，與現行的規范存在一定矛盾，因此項目在審批實施中遇到諸多限制，方案不得不進行一定修改，導致圍合式布局的實施效果大打折扣。

2.1 朝向和日照問題

《上海市住宅設計標準》（2011）針對住宅朝向規定②見《上海市住宅設計標準》（DGJ08-20-2007[2011版]），第4.1.4條。：“小套、中套至少應有一個，大套至少應有兩個居住空間向南或南偏東35°—南偏西35°。在特殊情況下其朝向南偏東45°—南偏西45°”；針對日照規定③見《上海市住宅設計標準》（DGJ08-20-2007[2011版]），第3.2.1條和第3.2.2條。：“多層住宅滿足間距要求，高層住宅滿足冬至日連續1小時日照要求”。為形成圍合式布局以及連續的住宅界面，方案適當布置了一定東西向住宅，且新建住宅中存在約10%的住戶無法滿足日照要求。上述朝向和日照規定使得方案中朝向超過45°，以及不滿足日照的住宅被全部取消，造成大部分住宅街坊的圍合度降低，部分住宅街坊的圍合形態受到較大影響（圖13）。

2.2 物業管理問題

依據《上海市住宅物業管理規定》④見《上海市住宅物業管理規定》（2011），第七條。，獨立的住宅物業管理區域應由市政道路或河道分割的街坊劃定。為形成小街區開放型住區并加強沿住宅道路的公共開放性，臨港限價房方案將劃分街坊的規劃道路均設計為城市支路。由于城市支路增加，導致產生的物業管理區域數量多達13個，且每個物業管理區域的人口規模較?。? 000—1 500人）。若按照《上海市住宅物業管理規定》和上海市《城市居住地區和居住區公共服務設施設置標準》，針對每個物業管理區域獨立配置配套設施，勢必會造成資源浪費。考慮到對上述多個獨立住宅街坊的物業管理較困難，方案最終只將夏櫟路保留為城市支路，其余道路均作為小區道路控制，將物業管理區域由13個縮減至5個。

2.3 安全技術防范問題

按照上海市《住宅小區安全技術防范系統要求》（2010）⑤見上海市《住宅小區安全技術防范系統要求》（2010），第5.1.6條。的常規要求，目前封閉式住宅小區普遍采用的安全技術防范方法是在物業管理區域周邊設置實體圍墻，但此方法并不適用于開放型的圍合式住區，封閉的圍墻會導致街道界面的開放度減弱，也使得不同住宅街坊之間的步行綠帶無法連通，景觀步行系統被圍墻割裂，公共空間環境品質受到較大影響（圖14）。

2.4 市場接受度問題

長期以來我國居民已形成比較固定的居住模式和習慣，南北朝向對于絕大部分居民而言，意味著健康與舒適，因而也是眾多開發商的必然選擇。圍合式布局所形成的東西向住宅，除了要解決朝向、日照、物業管理等技術問題外，還需要挑戰人們對于南北朝向的思維習慣。因此，圍合式住宅能在多大程度上受到市場的接受和認可還是個未知數。

圖10 圍合街坊內外剖面示意資料來源：上海同濟城市規劃設計研究院繪制。

3 對策建議

3.1 適度放寬住宅朝向規定, 為東西向住宅的出現提供可能性

圖11 圍合住宅的界面示意資料來源：臨港限價房建筑設計項目組繪制。

圖12 抬高沿街住宅室內外高差，形成雙層臺地資料來源：上海同濟城市規劃設計研究院繪制。

圖13 方案調整前后住宅街坊的圍合形態對比資料來源：作者自繪。

通過對國內外住宅的相關規定研究，英、美、德等國家，以及國內與上海同一氣候區（Ⅲ類氣候區）的杭州、南京、成都等城市，其住宅建設規范均只規定住宅日照、通風等標準，不對住宅朝向作強制性規定。而上海是唯一對住宅朝向做出直接規定的城市，此朝向規定從標準上嚴格禁止了東西向住宅的出現。自20世紀末設立審圖制度以來，上海對該規定的執行日趨嚴格。經研究，在外部環境支持的前提下，東西向住宅可以滿足冬至日連續一小時的日照標準，其室內日照光斑面積有時甚至大于南北向住宅。在夏季高溫時節，上海東西向住宅的通風條件一定程度上也優于南北向住宅，可以滿足住宅的衛生防疫要求。因此，在保證住宅宜居性的前提下，應適當放寬對東西向住宅的規范限制，使得東西住宅可以存在，從而為切實推進圍合式住宅創造條件。

上海市城鄉建設和交通委員會于2012年發布的《關于本市試點保障性住房項目中圍合式住宅朝向問題的暫行規定》⑥見《關于本市試點保障性住房項目中圍合式住宅朝向問題的暫行規定》（滬建交聯〔2012〕1160號）。，允許在市政府認定的圍合式重點項目中，布置一定東西朝向住宅，其建筑面積不超過所在規劃單元編制范圍內住宅總建筑面積的15%。最新實行的《上海市住宅設計標準》（2014）中⑦見《上海市住宅設計標準》（DGJ08-20-2014（2014版）），第4.1.4條。也適度放寬了住宅朝向要求，規定東西朝向住宅面積比例不超過總建筑面積的20%。上述規定為東西向住宅的出現提供了可能性，應通過建筑技術手段加強東西向住宅的遮陽和保溫隔熱性能，通過市場手段逐步提高居民對東西向住宅的接受度，為居住環境的整體塑造創造條件。

3.2 在保障已建住宅日照采光的前提下，為少量不滿足日照標準的新建住宅提供政策救濟措施

南京、杭州等國內其它城市日照標準均以《城市居住區規劃設計規范》中規定的大寒日2小時為準，相比之下，上海所要求的冬至日連續一小時的日照標準更加嚴格。此外，南京、杭州和成都等城市都針對不滿足日照標準的新建住宅頒布了相應的救濟條款，為其在法規層面提供了協調的可能性。以成都為例，將除日照要求外均滿足建設標準的一類生活單元作為“公寓”處理，并出臺了《關于“公寓”建設管理的若干規定》（2006），規定“公寓”的建筑面積不得超過項目總住宅建筑面積的20%，其土地手續同住宅辦理，但在規劃審批文件、房屋產權證等相關文件中對“公寓”進行明確標注，且設計單位在設計圖紙中對“公寓”必須標注準確。

圖14 方案調整前后的景觀步行系統對比資料來源：作者自繪。

表1 臨港限價房小區道路與市政道路物業管理對比表

總結國外相關經驗，日照標準的應用應區分新建和已建住宅。日照標準的強制性應體現在保護已有住宅的采光權，使其日照不受到新建住宅的影響；而新建住宅在滿足基本日照的前提下，日照標準則應以引導為主。針對新建建筑的日照標準，還應區分建筑的公私屬性，對于公有建筑應嚴格要求滿足日照標準，而對于私有建筑則可通過精細化設計或市場經濟調節來解決日照問題。因此，在保障已建住宅業主的日照采光權的前提下，應允許出現少量不滿足日照標準的新建私有住宅，并為其提供政策救濟措施，通過建設方案的精細化設計，統籌考慮采光、通風、景觀、戶型等多方面要素，改善其居住品質。

3.3 在確保住區安全的前提下, 推進物業管理的精細化、小型化、開放性

按照《上海市住宅物業管理規定》⑧見《上海市住宅物業管理規定》（2011），第三十八條。和上海市《城市居住地區和居住區公共服務設施設置標準》，物業管理用房、業委會用房以及社區配套用房應以物業管理區域為單位進行單獨配設，且每個物業管理區域中物業管理用房按照區域房屋總建筑面積的千分之二進行配置，但不得低于100m2；業委會用房按照最低30m2配設；社區配套用房最低按照560m2/千人的標準配設。經測算，臨港限價房項目中，相比于5個物業管理區域（將項目中的城市支路改為小區內部道路后物業管理區域減少至5個），若按照城市支路劃分為13個物業管理區域，所需要配設的物業管理用房、業委會用房以及社區配套用房總建筑面積共增加約4 500m2，主要增加在社區配套用房面積上，增加約4 000m2（表1）。

經研究比對，上海市《城市居住地區和居住區公共服務設施設置標準》中規定的社區配套用房面積標準與《上海市控制性詳細規劃技術準則》中社區級公共服務設施的千人指標基本一致。但由于多個物業管理區域之間的社區配套用房不能共享，且每個物業管理區域應至少滿足560m2/千人，導致社區配套用房面積隨著物業管理區域數量的增多而大幅增加。實際上，社區配套用房能否共享取決于物業公司的管理方式。針對大街坊住區，目前上海普遍采用的管理方式是一個物業管理區域聘用一個物業公司進行管理。為便于管理操作，社區配套用房一般以獨立的物業管理區域為單位分別配設且不能共享。因此，圍合式住宅若仍然按照目前基于大街坊住區設定的物業管理規定進行管理和設施配置，勢必會造成大量資源浪費，應結合圍合式住宅的固有特點，轉變物業公司的管理方式，推進物業管理的精細化、小型化和開放性。

3.4 在滿足安防要求的前提下, 探索安全技術防范的新模式

根據上海市《住宅小區安全技術防范系統要求》（2010），住宅小區的安全技術防范并未強制采用實體圍墻的方式，住宅周界的建筑物外墻立面也可視作實體圍墻（不包括與外界相通用于商鋪、會所等功能的建筑物），無需另外設置。與外界相通的區域視作出入口，應按照《住宅小區安全技術防范系統要求》規定設置安全技術防范和訪客管理系統。由于圍合式住宅小型街坊的特點，住宅物業管理區域規?？s小，數量增多，街坊與外界相通的出入口也增多，使得安全技術防范和物業管理的人力、物力均相應增加，導致開發成本上升。其中針對規模最小的住宅物業管理區域—獨棟住宅樓的安全技防和物業管理模式為安保和物業入樓，此模式管理效果較理想，但開發和物業管理成本也較昂貴，僅適用于較高端的住宅小區。

因此，小街坊圍合式住宅模式會引起住區安全技術防范方式的轉變，同時也會使得物業管理成本相應增加。應針對圍合式住宅的安全技術防范模式進行深入研究，并適時修改相關規范，如取消實體圍墻、鼓勵采用周界電子防護系統、鼓勵安保入樓等方法。在滿足安防要求的前提下，確保社區公共步行系統和景觀系統的整體連通。

3.5 建立住宅的綜合評價體系, 提高東西向住宅的市場接受度

加強東西向住宅的市場接受度，一方面要加強對居住安全、居民交往等心理需求的研究，著力提高東西向住宅的舒適性，逐步改變人們的住房習慣和居住觀念；另一方面要積極探索通過市場調劑和經濟手段增強東西向住宅的可接受性。針對朝九晚五的年輕白領一族，其生活方式與上一代人明顯不同，相比其他人群他們在住宅內的時間大大縮短，因而東西向住宅最不利的朝向因素可以因為相應居住者的生活方式而得到調和。此外針對朝向日照較差的住宅，應統籌考慮日照、采光、通風、景觀、戶型、價格等多方面要素，建立住宅的綜合評價體系。以日本東云住宅為例[3]，除了日照指標方面，還重視其他多方面指標，在保證多數戶型有良好日照的前提下，某一指標不理想的戶型以另外的指標來加以平衡，例如每天平均日照時間少于1h的戶型，擁有50m2的公共露臺，為日照要求不高的住宅辦公等特殊人群增加附加功能和價值，讓每個戶型都有其特點和適應性，滿足不同類型的住宅群體需求。

此外，比普通住宅偏低的優惠價格也是增進東西向住宅市場接受度的有利方法之一，可以用價格優勢來抵消人們心理上的偏見。但應注意的是，應保證有關住宅銷售或租賃單位在進行東西朝向住宅銷售或租賃時，將住宅朝向情況納入銷售或租賃合同并向購房者或承租者明示。

4 結語

我們所倡導的圍合式住宅，并不是為了圍合而圍合，而是為了豐富住區模式的多樣性，更是為了創建尺度宜人、和諧宜居的居住環境而提出的。臨港限價房項目自身的地形特點和多團隊的技術支持成就了這一次對圍合式住宅的規劃實踐探索，無論是在規劃設計方法還是相應的建設標準、法律法規上，都為圍合式住宅的推廣建設起到了積極示范作用。

臨港限價房項目在推進實施過程中遇到的一系列問題也不容忽視。如果圍合式住宅模式被廣泛采用，將不可避免地涉及新的建筑、規劃以及管理規范的制定問題。應結合圍合式住宅小型化、精細化、開放性的特點，積極探索與之相適應的建設標準、法律法規以及管理模式等，以此來保證圍合式住宅的可行性和舒適度的實現，從而為切實推行這種新的居住模式打下牢固基礎。

（衷心感謝上海同濟城市規劃設計研究院項目組成員俞屹東、王宏達等提供相關資料和幫助，感謝臨港限價商品房建筑設計項目組的同濟大學建筑設計研究院（集團）有限公司、上海中房建筑設計有限公司、上海天華建筑設計有限公司等提供相關圖片。）

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