北辰：長沙地王的七年之癢

本刊記者│潘衛艷

北辰：長沙地王的七年之癢

本刊記者│潘衛艷

時至今日，隨著長沙北辰三角洲項目的華麗亮相，之前圍繞地王蔓延7年之久的疑云正在逐漸散去，北辰實業或許已等來期盼已久的柳暗花明。然而，圍繞這片三角洲，北辰究竟經歷了怎樣的七年？

3月31日，北辰實業（601588）副總經理、長沙分公司總經理曾勁接受本刊記者采訪時宣布，北辰三角洲項目總投資330億元，投資已經完成一半，2017年最后一期工程開工，2019年將全部建成。

這一項目之所以備受關注，是因為項目開發用地——“新河三角洲地塊”是在2007年7月由北辰實業聯合北京城開以92億的價格拍下，制造了當年中國房地產市場最轟動的一幕，同時，北辰實業也將自己未來10多年的命運與這個項目緊緊系在了一起。按當時參與競拍的世紀金源董事長黃如論的測算，該地塊總價超過50億就沒法做了。

2008年年初，即傳出北辰實業欲以10億元代價退出長沙“地王”的消息，不過隨即遭到北辰實業的否認。此后，北辰實業雖然曾于2008年11月舉行過聲勢浩大的開工典禮，并完成了對長沙北辰4億元的增資，但該地塊一直處于“開而未動”的狀況，開工后一直未向市場提供住宅產品，而停工、退地的傳聞則一直未斷。

92億元成交價，接近北辰實業2006～2008年三年主營業務收入總和。用如此巨額的資金投入需要近十年才能回收全部資金的項目，顯然對北辰實業的戰略布局造成了很大影響。

2007年前后正是全國各地地王頻現的爆發期，北辰拿下地王并非個案。當年，在北辰斬獲長沙新河三角洲地塊的同時，綠城在杭州拿下原東南面粉廠地塊，成為杭州地王；蘇寧環球在上海拿下南京路163號地塊，創單價地王；中海與香港九龍倉聯手，在重慶拿下南岸區彈子石地塊，創重慶最高土地交易紀錄；而恒大次年以41億高價在廣州拿下絹麻廠地塊，成為天河區地王?？瓷先?，土地市場一片大好，房地產前景無限。

誰也沒想到，2008年國家突然拿出殺手锏，開始對房地產市場進行嚴厲調整，市場與金融應聲而落，貨幣信貸迅速緊縮，土地政策執行力度瞬間強化，市場狀況日漸低迷，房地產市場一時間風聲鶴唳。地王們開始撐不住了。在各地地王紛紛退地的時候，北辰新河三角洲地塊自然成為人們判斷地王部隊是否會全軍覆沒的重要標志。

在資金鏈緊張的情況下，北辰實業如何啟動三角洲地塊如此巨大體量項目的開發，始終是外界對北辰的疑問。當初北辰實業是和北京城開以聯合體形式拍得三角洲地塊的，根據協議，雙方分別持有該項目80%和20%的權益，但是首期62億元的地價款全部是由北辰獨力承擔的。2007年北辰實業年報顯示，北辰擁有的現金和銀行存款總共23億元，而北辰在2008年所需要的資金總額為106億元，這就意味著該公司還有80多億的資金需求要依靠項目回款和融資渠道來解決。北辰曾經透露尋找合作者共同開發長沙地塊的意愿，但由于市場低迷，開發商普遍缺少資金，很難在短時間內找到合作伙伴。

北辰三角洲規劃圖，建成后將成為長沙的臨江CBD

屋漏偏逢連夜雨。堅持到拿地的第三年，首開股份在2010年以2524.42萬元掛牌轉讓旗下城開集團所持有的長沙北辰股權，以此告別“長沙地王”，這意味著北辰將獨自承擔三角洲開發帶來的全部風險。

與此同時，北辰與世紀金源的競爭從競奪三角洲地塊延續到了項目銷售。

北辰在開福區的主要競爭對手是黃如論的世紀金源在當年中南地王之上打造的湘江世紀城項目。雖然曾是地王，但以世紀金源從湘水雅境接手時的12億地價來算，400平方米的建筑面積，樓面價不過300元/平方米，而以4000元/平方米的均價推向市場，是為世紀金源留足了利潤空間的，這直接影響到與之相鄰的北辰三角洲項目定價。

同是地王，但北辰方面承受的土地成本壓力大得太多。按照92億元的地價、380萬平方米的建筑面積計算，其樓面成本單價已經高達2421元/平方米，如果算上建安成本，該項目的成本價已經在4000元/平方米以上。這不是當時的長沙市場可以承受的。而2008年長沙全市商品房均價為4285元/平方米，其中，商品住宅平均售價為3906元/平方米，且受調控壓力市場有繼續下滑趨勢。按照當時進度，湘江世紀城項目需要3～4年才能基本銷售完畢。北辰舉步維艱。當年曾有業內人士感嘆，如果換做民營企業拿下這個地王，早就垮了。

北辰三角洲項目預計從2011年開始每年將會給北辰實業帶來20億元以上的銷售收入，每年為公司帶來20%以上的業績增長。在漫長的等待之后，北辰終于開始分享后地王時代的收益。

北辰實業副總經理、長沙分公司總經理曾勁

2010年7月，在時隔三年之后，新河三角洲地塊開發終于以“北辰三角洲”之名高調亮相，可謂“千呼萬喚始出來”。而從那時候開始，深陷地王多時的北辰終于可以不必再蒼白地辯解，一切開始好轉。在最近舉辦的中國商業地產行業發展論壇上，曾勁表示，只要房地產市場不出現大的起伏，三角洲項目就沒有問題。

曾勁曾經在2010年表示，長沙地王持有三年增值45%。事實表明這個說法仍偏于保守。據統計，2010年長沙新單價地王的起拍價已經達到1450.7萬元/畝，比長沙三角洲地塊的780萬/畝單價上浮了86%。

2013年5月，同樣位于開福區的老火車北站片區最終以35.79億元成交，土地成本已經飆至3616萬/畝。并且，伴隨又一輪房地產調控，國土部開始叫停大地塊拍賣，類似三角洲體量的地塊出讓會越來越少。

在戴德梁行做的2013年長沙房地產市場分析看來，當初北辰面臨的定價尷尬早已不復存在。據統計，長沙新建住宅平均價格已經突破7000元/平方米，而長沙優質寫字樓平均租金已經達到107.9元/平方米/月，平均售價則達到1.55萬元每平米。作為中國單一公司獨立開發的中國最大城市綜合體，北辰三角洲項目包括了9棟寫字樓，商務商業建筑體量接近100萬平方米，而住宅面積超過300萬平方米。

業內人士預測，北辰三角洲項目預計從2011年開始每年將會給北辰實業帶來20億元以上的銷售收入，每年為公司帶來20%以上的業績增長。在漫長的等待之后，北辰終于開始分享后地王時代的收益。