中冶置業“三宗罪”

本刊記者│方帥

中冶置業“三宗罪”

本刊記者│方帥

來自中冶置業的報告顯示，過往幾年中，中冶置業商業開發土地儲備過于集中在南京，目前公司未來2～3年可供開發的凈地極少，幾乎喪失了可持續開發的能力。

作為國資委批準的主業包括房地產開發的16家央企之一，近年來中冶置業可謂大動作頻頻。除了積極投身保障房和城市基礎設施建設項目外，還積極參與舊城改造提升其城市運營商的形象。但是命運尤其多舛，昔日在南京一朝拿地王上演“蛇吞象”，此后多年一直難于消化而噩夢纏身，經歷了被調查退地、資金鏈告急、被迫分拆轉讓地塊等種種陣痛。

一個稍好的消息是，3月28日中國中冶（601618.SH）剛剛發布的2013年年報顯示，南京房地產項目已經盤活，通過上海產權交易所成功掛牌轉讓了其中三家項目公司的股權。這也正是業界近日熱議的話題。通過分拆產權掛牌轉讓的方式，中冶置業已經把其2010年在南京拿下的地王地塊中的01號地分拆成了6大資產包34幅地塊，將會分階段陸續推出。

“要力戒盲目沖動、力戒短期行為、力戒粗心大意。”3月28日上午，中國中冶董事長國文清主持召開集團市場開發專題研討會時表示，“多一個項目或者少一個項目對集團發展影響不大，但是如果某個項目存在風險，隱患就會巨大。”

他的上述表態恰恰闡釋了中冶置業多年來發展的“三宗罪”：決策草率兵敗保障房；冒進拿地上演“蛇吞象”；土儲嚴重失衡可持續發展受阻。

隨著整個房地產行業洗牌的加劇，正在努力抓“兩退”項目（保障房和基礎設施建設）和拆卸南京地王“包袱”的中鐵置業，能否順利從賣地求生轉向為發展而戰，還有待觀察。

急劇擴張冒進拿地王

2010年9月，中冶置業以總價200.34億元競得了南京下關區濱江江邊路以西的1號地塊和3號地塊。2012年11月底，又以56.2億元拍下了2號地塊。三塊地連為整體，地價款合計256.54億元，總開發面積達236萬平方米，預計總投資額需690億元。

當時有業內人士分析稱，中冶置業擁有建設保障房和城市開發的特長，而且其背靠資金實力雄厚的央企中國中冶，拿地迎合了地方政府推進城市化進程中的需求，且地塊位于最具開發潛力的開發區域，僅2號地項目建成后預計就能給中冶置業帶來近80億元的利潤。

但包括上海易居房地產研究院研究員嚴躍進在內的人士同時認為，這種急劇擴張容易造成“蛇吞象”后的資金危機。資金鏈一旦斷裂，不僅影響項目整體推進，甚至會拖垮整個公司。

這種擔憂不無道理。在拿地的激情退卻之后，中冶置業就面臨著巨大資金和開發壓力。母公司中國中冶持續虧損，南京地王一直在被迫“瘦身”中。

2011年11月，中冶置業在北京產權交易所將南京長江國際航運中心開發建設有限公司100%股權及10.8億元債權以18.4億元掛牌轉讓，并要求受讓方向旗下子公司南京正濱房地產開發有限公司支付14.38億元代建款，下關區國企南京外灘投資發展控股集團最后接盤。

上述“瘦身”所得杯水車薪，1號、3號地在象征性開工后一直沒有實質動工。且2號地的出讓還因為涉嫌“違規供地和違約房地產用地”，在2012年12月被國土資源部公開點名調查，2013年7月被南京市國土局收回。實際上在南京市國土局發布的2號地收回公告以及中冶置業發布的公告中，也顯示中冶置業除了遭遇到資金的難題外，還受到了地塊出讓弊病的拖累。

1號、2號、3號地是毛地出讓，違反了國土資源部凈地出讓的規定；且地塊體量巨大，以“地塊居住用地面積不滿20公頃”打擦邊球的性質出讓地塊，涉嫌違反了國土資源部大城市單宗住宅用地出讓不能超過20萬平方米的相關規定。也就是說，地塊一級開發過程中拆遷難于推進，對于本就處于資金困境的中冶置業來說，更是雪上加霜。

據了解，在地塊出讓之前，中冶置業早在2009年4月就參與到了下關區的土地一級開發當中，前期已投入150億元動遷款。至于為什么地塊會在動遷沒完成時就毛地出讓，中冶置業在2號地被收回的公告中表示是因為“因種種原因造成1號、3號地塊先行掛牌”。嚴躍進認為，這種“拆建并舉”的土地出讓和開發模式，是造成項目進展遲緩的主要原因之一，因為拆遷成本及其他因素都是不可控的。

《中國房地產業》記者了解到，雖然國土資源部有凈地出讓的明文規定，但是在很多城市特別是中小城市的舊城改造當中，由于地方財力有限，基本上是由開發商墊資進行土地一級開發，項目開工建設時間難于保證，并且這也是過往幾年中征地拆遷糾紛頻頻爆發的主要原因。

決策失誤賣地求生

推動南京地王地塊的開發需要大量的真金白銀。但是中冶置業的主要業務保障房和城市基礎設施建設，需要大量的墊資，且投資收益無法保證按時收回，企業內部的輸血被阻滯。同時，母公司中國中冶的日子也不好過。據國文清介紹，中國中冶2012年業績跌入谷底，當時負債已達到1700多億元。顯然，依靠母公司輸血也成奢望。

“2008年國家推出4萬億的經濟刺激計劃后，明確將在三年內投資9000億元加大保障性住房供應，中冶當時并沒有經過理性科學的決策就大舉轉型投身保障房建設。”一位業內人士表示，持續的樓市調控讓地方政府土地財政銳減，無力回購保障房，造成中冶保障房回款困難，債務危機凸顯。

數據顯示，2012年年底，中冶置業集團應收賬款總額約65億元，絕大部分來自基礎設施和保障房，兩類產品占公司總資產和帶息負債總規模比重都達到1/3。公司的主要債務人是南京、唐山、石家莊的當地政府。

與此同時，母公司也債務纏身。2013年，中冶銀河紙業與多家銀行就債務問題產生糾紛，遭到多家銀行集體追討債務；更有中冶葫蘆島有色金屬集團有限公司的百余名職工，聚集在中冶總部大樓前追討4800萬元債務。

由于缺乏資金投訴且區域發展規劃屢次變動，1號、3號地持續閑置，這給中冶置業和南京市政府都造成了巨大的壓力。

在2號地被收回不久，中冶置業與南京下關區政府簽訂了協議，成立了下關濱江商務區管委會招商處，將1號地分割成6個資產包34幅地塊對外招商。與此同時，下關區政府也悄然成為中冶置業南京子公司臨江老城改造建設投資有限公司的大股東。據知情人士透露，下關區政府與中冶置業達成了分工：政府做1號地，中冶置業做3號地。

據悉，目前，包括富力地產、瑞安房地產等很多排名全國20強的房企都已經到過下關區看地洽商。1號地被切割成6大資產包34幅地塊，最小占地面積為2400多平方米，最大占地面積4萬多平方米。據悉1號地分拆后的多個資產包都已經有了意向的買主。

分析3月初左右相關受讓企業發布的公告，深業集團以19.68億元收購的1號地中的05～10、05～01地塊，上海證大以9.02億元收購的1號地中的09～09地快，二次出讓的樓面價均達到7000多元/平方米，相比2010年中冶置業所拍5000多元/平方米的樓面價，溢價接近50%。但有分析師稱，算上中冶這3年來的資金成本，按照每年8%、9%扣除利息，并沒有給中冶帶來太多收益。

但是對于處于資金困境中的中冶置業來說，無疑可以松一口氣，終于可以有資金投入到3號地的開發建設中。

土地失衡發展存疑

雖然1號地通過分拆轉讓，解決了其開發建設資金的來源問題，但是下關片區三塊地的整體開發能否順利推進，仍然面臨著疑問。

南京有業內人士表示，下關濱江三幅大規模建設用地，總體量相當于下關全區面積的4%，這么大體量的工程交給一家開發商來進行開發，本來就很有爭議，這是對城市建設生態的一種破壞。但現在零散拆分，可能比原來的結果更壞，“原來整體包裝的概念被拆散了，已談不上總體規劃了”。

另一方面，從中冶置業自身來講，雖然通過分拆地王轉讓喘了一口氣，但是中冶置業并沒有因此獲得較多的溢價。與此同時，能否在其他城市新增商業開發土地儲備，平衡土地儲備的布局，也存在變數。

“土地儲備嚴重失衡，大量資金過度集中，存在很大的風險。同時，未來2～3年可供開發的凈地極少，幾乎喪失了可持續開發的能力。”一份來自中冶置業的報告顯示，過往幾年中，中冶置業商業開發土地儲備過于集中在南京，缺少快速開發的凈地。

3月28日中國中冶發布的2013年年報顯示，2013年公司工程承包業務和房地產開發業務實現穩步發展，占營業收入的比重已提高至92.5%。其中，房地產開發業務收入264億元，占比12.74%。房地產開發業務收入中，商品房開發業務實現營收124億元，保障房及一級土地開發實現營收140億元。2013年，新購置的土地面積為79.7萬平方米，年末土地儲備對應的計容建筑面積為826萬平方米。

中國中冶表示，2014年將以中冶置業為龍頭，在一、二線城市和三線的省會城市重點發展商品房項目，適度發展商業地產項目，在政府資金到位，確保收益、風險可控的前提下，承攬部分保障性住房項目。

在此前召開的中冶置業2014年工作會議上，中冶置業董事長劉福明也表示，下階段重點是獲取優質二級開發用地。2014年一要全面解決歷史遺留問題，抓好“兩退”項目和南京下關1號地收尾，確保資金回收；二要以一、二線城市為核心，統籌規劃土地獲取工作。

中冶置業官網顯示，目前其住宅開發項目主要位于西安、包頭和珠海，綜合開發項目用地主要集中在南京，絕大多數開發項目是保障房。

可以預見的是，面對房地產行業的深度調控，一、二線和三、四線樓市兩極分化格局的加重，今后中冶置業想在一、二線核心城市獲取優質的二級開發用地并不容易。