淺析物業公司成本管理的現狀及優化策略

吳卓玉

摘要：隨著經濟的發展，市場競爭日益激烈，對物業管理公司的工作提出了更高的要求。目前物業管理公司不僅要根據物業服務合同的規定完成分內工作，例如維護相關區域內基礎設施設備、養護園林環境、做好房屋及室內的維修等服務性工作提高服務水平，還要對本公司的成本進行有效管理，通過合理控制成本并降低成本來提高公司在市場中的競爭力。本文從物業管理公司成本形成的特點出發，結合目前物業公司發展的實際情況分析其運行中存在的問題，并針對這些問題提出相關建議。

關鍵詞：管理成本 發展現狀 相關策略

一、物業管理公司成本特征

（一）物業管理公司成本存在于多項工作之中

物業管理公司首先作為一個服務性質的行業，在服務方面形成的成本占有最大的比例，例如在維護治安、配備消防設備及安全檢查、區域環境建設及養護等工作中對費用的需求量很大。另外在其他工作上還能夠形成多方面的的成本，對小區房屋和配套設施進行維護管理會形成管理成本，還有經營成本，即在經營小區中的商業店鋪等社區經濟中形成的經營成本。因此，物業管理企業在各個部門環節都有其必要的成本形成點。

（二）物業管理企業成本的發生在地域上分布面廣

隨著我國各大城市經濟不斷發展，物業管理企業的競爭也日益激烈，面對發展機會，各大城市物業管理企業都通過競爭來取得規模效益，物業的覆蓋面積不斷增大，使得成本的發生面也隨之增大、

（三）物業管理企業成本監控線長

物業管理企業的工作范圍大，但是分類很細，對于所管地區都要延伸到，并且從時間上來說具有連續性，導致物業管理公司的成本監控線需要有很大的覆蓋范圍，相應的費用需求也會增加很多。

（四）物業管理公司成本監控困難較多

物業管理企業的地區涉及范圍廣，不同的物業在不同的市場環境中有其獨特的發展特點，因此難以用統一的標準去監管，也不能全部使用相同的管理模式，因此物業管理企業的成本監管難度很大。

二、物業管理企業成本管理的現狀

（一）成本管理起點的滯后性

目前，物業企業成本管理在物業接管驗收之后進行，但是成本的高低往往是在物業規劃設計階段，根據物業自身的特點就已經決定了的，所以成本管理的滯后導致管理的作用不能最大限度的發揮，因此，物業管理企業應把成本管理的起點放在物業規劃設計階段。

（二）成本管理思路設計不全面

物業管理公司的成本控制沒有做到將企業內部和外部影響成本的因素相結合，管理思路不夠全面。目前我國大多數的物業管理企業降低成本的途徑都是通過裁減員工、縮減日常費用開支來進行，這種思路只是做到了節約，但不是降低成本的最根本方法，沒有把成本以技術、成本與服務質量聯系起來，難以做到最有效的成本管理。

（三）成本管理方法的局限性

傳統的物業成本管理方法，例如標準成本法、責任成本法等，在特定的時期能夠發揮一定的成本管理作用，但是隨著經濟的不斷發展，市場環境不斷變化，這種傳統的管理方法已經與發展很不適應。標準成本和責任成本是站在企業的角度，實際上體現的是一種差額管理思想，即根據企業經營目標和經濟效益的要求，預先制定成本控制的標準和目標，核算后對產生的實際成本和標準成本之間的差異進行分析、評價、考核，以確保經濟效益目標的實現、對企業內部的費用進行了核算控制，沒有站在業主的角度衡量成本，只能導致物業管理企業忽略了市場競爭，忽視了與業主相配合，對企業的長久發展帶來很多問題。

（四）成本管理主體的單一性

在其他行業大型公司的成本管理工作中，成本企劃人員的專業素質要求很高，因此人員基本上都具備多年的經驗，熟悉各種工作環境，對本行業的市場變化以及企業生產經營成本所需都有一個重要的了解，并能夠針對降低成本提出有效的途徑。但是物業管理企業的成本企劃人員一般由財務人員負責，他們與成本規劃師相比缺乏必要的專業知識，并且日常的會計工作量已經很大，再兼負成本規劃和控制工作難免手忙腳亂，工作效率降低。由于財務人員對成本管理中存在的問題缺乏實質性的認識，因此很難做好成本管理的工作。

三、完善物業管理企業成本管控的對策

（一）控制作業成本

目前，我國大部分物流管理企業的成本控制都是把責任會計控制和標準成本控制制度作為中心，對單位各個部門的工作環節的成本進行控制，這只是一些淺層面的、簡單地控制，并依據組織機構的職能、權限、目標和任務來劃分責任中心，形成縱橫交錯的責任控制系統、橫的方面建立按職能部門劃分的責任費用中心，縱的方面建立總部、管理處二級責任中心、這種控制系統錯綜復雜，導致一些費用在各部門之間的歸屬上發生問題，無法明確到底歸屬于那個部門，成本控制難以從根本上去進行。而控制作業成本與傳統的方法不同，強調的是從成本發生的動因進行管理，根據企業工作中對成本的需求進行分析；從成本計算的角度看，以作業代替了管理處作為核算對象，能夠從整體上對成本進行控制。

（二）完善細節管理

物業管理公司的成本管理不僅要從整體上建立成本管理機制，同時對于工作中的細節也不能忽視。具體來說，造成物業管理公司成本的來源多，管理困難，這就要求公司在成本管理的設計思路上不僅要考慮從制度和政策上控制成本，還要對日常中產生成本的細節工作進行具體研究，改進細節工作中存在的不足，盡量控制并減少微小工作中產生的成本。

（三）提升科技含量

物業管理企業首先是一個服務行業，因此可以先從服務方式上入手，通過提高設施設備的檔次和科技含量來提高服務水平，并且以此來降低成本，改變以往縮減開支降低成本的情況。其次，更新現代化的管理方法，提高服務人員服務過程中技術操作的水平和科技含量。另外，運用現代化計算機技術來對成本預測、分析和評估工作進行科學的管理，利用網絡的便利性條件和準確性，按照會計核算的要求進行會計核算，提高成本管理自身的科技含量。最后，提高工作人員的專業化素質，培養科技型人才，把現有的人員隊伍進行培訓，或者選拔人員進行進修等，尤其是管理會計和成本控制的專業現代化知識，把現代化的成本管理思想傳達給工作人員。除了對現有工作人員的培訓之外，還要不斷吸收高素質的外來人才，并為其匹配適合的工作崗位，使物業管理企業各部門各崗位都規范化，專業化，現代化。

（四）發揮集中優勢

物業管理公司在成本管理工作中要堅持以公司總部為核心，發揮集中控制的作用，將下設的分理處統一起來，不能相互割裂發展，而是要加強相互溝通交流，實現更多范圍的資源流通共享。當采購一些使用快、采購頻率高的物料時，總部要發揮集中優勢實行規模采購，通過大量的集中采購來節約所需成本，并及時分配給下設分理處減少庫存占用空間降低庫存成本。或者物業管理公司若有實力來建立自己的物料配送中心，對公司的長遠發展來說有更大的意義。來人員成本方面，公司總部可以建立統一的人員調度體系，根據各個分理處的實際情況合理的配備人員，實現人員的優化配置并降低人員流動成本。在設備設施的使用上，提高各分理處之間的共享程度，降低設備成本。

四、結束語

隨著物業管理在我國的興起和發展，物業管理已經成為推動我國國民增長、增加社會就業的新興行業。在物業管理企業中，企業的發展一方面依靠盈利，另一方面就是降低成本，這從側面來說也是為企業增加盈利的途徑，使企業增強競爭實力求得生存的保障，是企業發展的基礎。物業服務企業在未來的發展中，要認清行業前途，充滿信心，貼近于本質，調整策略，兢兢業業做好服務工作；運用好成本控制理論盡快帶領行業走出困境，任其定位回歸，自然發展。

參考文獻：

[1]岳瑞科.日本企業的成本管理及對我國的啟示[J].河北財會，2002，（2）

[2]趙壽森.強化國企戰略成本管理的路徑探討[N].光明日報，2006-07-19endprint