住房降價補差價的經濟學分析

中國輕工集團公司

佘京梅

北京大學光華管理學院

章 錚

住房降價補差價的經濟學分析

中國輕工集團公司

佘京梅

北京大學光華管理學院

章 錚

本論文從經濟學角度分析住房降價補差價現象。指出：第一，住房降價補差價涉及多時期決策；第二，住房開發商是否自愿實行降價補差價，取決于前期售房量；第三，降價補差價對大樓盤的影響大于小樓盤；第四，降價補差價的法制化極有可能成為一種經濟工具，通過其威懾作用，影響樓市的競爭格局和開發商行為。

降價補差價；差價補償；住房；開發商行為；樓盤；調控

一、問題的提出

降價補差價，又稱降價補償或差價補償，國外多稱為消費者最惠條款(most favored customer clauses)(曼斯菲爾德，1999；Besanko，2000)，有時也稱為價格保護(price protection)。*這是哈佛大學商學院“通用電器公司/西屋公司”案例中所使用的術語。它是指廠商在某一產品降價時，按照降價前后的差價，對降價前一定時期內出售的該產品(有時甚至是降價前出售的全部該產品)的購買者，給予全額現金補償。

在中國，降價補差價是進入21世紀后出現的。主要集中在住房市場。2004年、2008年與2011年，受中央政府調控樓市的影響，國內多個城市出現了樓盤售價大幅度下降。下降幅度少則15%～20%，多則達到一半以上。在此背景下，以往高價買房的購房者向開發商提出退房或給予差價補償的要求。由于房價往往下降后又出現更大幅度的回升，因而降價補差價成為購房者的首選。一些開發商出于種種考慮，同意給予購房者以差價補償，或者在購房合同中加進了如購房后一定時期內樓盤降價、則向購房者補償差價的條款。*第一財經日報，2005；第一財經日報，2006；中國青年報，2008；每日經濟新聞，2008；新華網，2011；京華時報，2011；北京晨報，2011；第一財經日報b，2011。

盡管住房降價補差價的現象已經多次在中國出現，但尚沒有引起經濟學界的關注。筆者通過中國知網、用主題詞“降價補差價”、“降價補償”和“差價補償”對中文文獻進行了檢索。結果表明，到2013年上半年為止，發表在學術刊物上、從經濟學角度分析降價補差價的論文，只有兩篇。*分別是何斌，2008；何斌，2009。其中，后一篇還錯把中國房地產業中的降價補差價理解為寡頭企業進行價格合謀的手段。*以降價補差價作為寡頭企業進行價格合謀的手段，最典型的例子就是上述“通用電器公司/西屋公司”案例。見哈佛大學商學院General Electric vs. Westinghouse in Large Turbine Generators案例，編號9-380-128。另見唐要家，2011。

本論文將從經濟學的角度，對住房降價補差價進行多方面的分析。

二、降價補差價涉及多時期決策

微觀經濟學分析的基本方法是看供求，市場上的均衡數量與價格取決于特定的供求量，供求雙方則根據市場價格決定是否買或賣。為了便于分析，通常選擇影響供求的因素大體保持不變的一個時間段(即一個時期)來進行分析。比如說，影響特定農產品供求的因素(如種植面積、天氣條件)通常是一年之內保持不變、年與年之間則大相徑庭，因而分析農產品市場的時期就是一年。相鄰兩個時期間，農產品供求與價格之間會有某種影響，但由于產品性質(農產品保質期短)和市場性質(完全競爭市場)的約束，某一時期的市場價格基本上是根據本時期的市場供求來決定，供求雙方則根據本期市場價格決定是否買或賣。

而在住房市場上，供求雙方的決策過程都涉及多個時期，且不同時期影響供求的因素會發生極大的變化，供求雙方的決策也會發生相應的變化。本文以自住性住房為例來進行討論。

從供給方看，中國的住房開發商往往采取一次性拿地、分期開發、分期銷售的方法。某一時期他們所提供的住房供給量不僅與當前的房價有關，而且與前一時期及后一時期的房價有關。如果他們認為當前市場價格對自己有利，他們就加快開發和銷售進度，反之則放慢甚至故意拖延開發和銷售進度，這就是所謂“捂盤”。開發商拿地的規模越大、資金越充足、開發周期越長、就越有能力通過變動某一時期住房供給量的辦法來影響房價。

從需求方看，首先，相對于居民戶的收入而論，購房支出比重偏大；一套住房的總價，往往相當于居民戶全家年收入的幾倍甚至20～30倍。與投資性購房者不同，自住性購房者收入有限，買房時往往需要貸款。如果房價下跌到低于未償還的貸款本息時，購房者就可能選擇停止還貸并放棄所購住房。其次，在中國，居民戶所購住房多為期房，從簽訂購房合同到開發商交房，時間間隔較長。同樣日期交付的住房，先購者比后購者在戶型、樓層上未必占便宜，(這是開發商的售房策略造成的)在單價上卻比后購者又高出許多，這很容易導致先購者的不滿。

降價補差價同樣是一種涉及多時期的決策。對購房者來說，降價補差價意味著購房價格存在一個變動區間，即如果下一時期的房價等于或高于購房時的房價，成交價按購房時的房價確定；如果下一時期的房價低于購房時的房價，成交價按下一時期的房價確定。這使得購房者可以回避房價下跌的風險。對開發商來說，降價補差價意味著，第一，當前的售房價格對以往補差價時間段的售房價格有影響；第二，當前的售房價格對今后售房價格的下降也有影響。可見，降價補差價正是一種影響較長時期房地產市場供求的價格機制。

三、前期售房量對降價補差價的影響

如前所述，房價下跌后，一部分開發商同意給予購房者以差價補償。但與此同時，也有一部分開發商堅決不同意實行降價補差價，其中包括像萬科這樣的大開發商。*中國青年報，2008；南方都市報，2011；21世紀經濟報道，2011。

為什么開發商會有不同的態度呢？我們先分析前期售房量的影響。

假定某房產商某一樓盤T0期的售房量(平方米數)為Q0，平均房價為P0。下一個時期T1，由于住房市場環境的變化，該樓盤所在地段房價下跌。為了將已經建好的Q1數量住房賣出去，該開發商必須將平均房價降為P1。再假定按照P1將Q1數量住房售出后，開發商可以獲得πT1(πT1gt;0)的利潤。這意味著，如果該開發商不實行降價補差價，則T1期開發商所獲利潤就是πT1；如果該開發商實行降價補差價，則T1期開發商所獲利潤減少為πT1-(P0-P1)Q0，其中，(P0-P1)Q0是開發商因實行降價補差價而給前期即T0期購房者的補償。

在上述條件下，實行降價補差價后，開發商是賺是賠，取決于πT1與(P0-P1)Q0的比較。如果πT1大于(P0-P1)Q0，實行降價補差價后，開發商仍然有利可圖。如果πT1小于(P0-P1)Q0，則開發商T1期的利潤為負數。

再假定房價P0、P1都是由市場決定的，則前期售房量Q0就成為決定πT1與(P0-P1)Q0兩者孰大孰小的關鍵因素。如果T0期時間長，前期售房量Q0數值大，則對開發商來說，實行降價補差價得不償失，因而開發商寧可面對購房者的“鬧事”和部分媒體的責難而拒不降價。反之，如果T0期時間短，前期售房量Q0數值小，實行降價補差價對開發商的利潤影響不大，則開發商就比較容易接受購房者降價補差價的訴求。

以下舉兩個實例。

例一，上海嘉定的新城公館樓盤。該樓盤從2011年9月6日開盤到10月底，兩個月時間，340套住房只售出10套。11月2日起，開發商以低于原房價8000元的價格，(平均價格19 000元/平方米)推出100套住房。同時對前期高價購房的所有業主實行降價補差價。*第一財經日報c，2011；京華時報，2011。根據以上信息不難算出，正因為前期售房量(10套)只相當于降價后預期售房量(100套)的1/10，所以對前期售房實行降價補差價，只相當于把降價后售房的價格，從每平方米19 000元降到18 000元左右。前期住房銷售不暢，意味著降價補差價減少的利潤有限，結果反而促成了降價補差價的實施。

例二，北京通州的京貿國際城樓盤。這個例子要比例一復雜。

京貿國際城開盤于通州房價暴漲的2010年年初，銷售方法為逐幢定價、逐幢銷售。1月23日推出的1號樓，房源390套，很快全部售罄，成交均價14 073元/平方米；3月11日推出的2號樓，房源280套，價格大幅度上漲但同樣旺銷，成交均價18 686元/平方米；正因為如此，該樓盤半個月后3號樓開盤，房源575套，擬售價格陡增至26 000元/平方米，成交均價24 095元/平方米。2010年4月底。中央政府調控樓市出臺，通州房價大幅度下降。該樓盤2010年11月中旬推出的4號樓，擬售均價降為19 800元/平方米。同時開發商對前期購房銷售均價高于 20 000 元/平方米的業主，實行降價補差價，開發商為此付出的資金超過1.3億元。但4號樓銷售不暢，入市近一年仍余155套房源沒能售出。隨著通州房價的進一步下跌，2011年9月，該樓盤決定推出擬售價格為14 000～15 000元/平方米的5號樓，但不再實行降價補差價，因而與購房價格高于這一水平、“不退差價誓不罷休”的前期購房者發生激烈沖突。*第一財經日報a，2011；經濟觀察報，2011；南方都市報，2011；北京青年報，2011。

為什么京貿國際城的開發商，4號樓開盤時愿意降價補差價，后來卻不愿意了呢？

如前所述，4號樓開盤時，開發商降價補差價的對象，是“前期購房銷售均價高于20 000元/平方米的業主”，符合此條件的只有3號樓的購房者。4號樓有多少套房媒體沒有報道，按照報道了的1號、2號樓的房源數量(分別為390套和280套)以及4號樓“仍余155套房源沒能售出”等片斷信息，估計4號樓房源為300～400套。假設4號樓每套住房平均面積為80～100平方米，3號樓“超過1.3億元”的差價補償金額分攤給4號樓，相當于每平方米利潤減少3000～5500元。從4號樓擬售均價(19 800元/平方米)中減去分攤的差價補償金額，結果為14 300～16 800元/平方米，仍然高于10個月前開盤、開發商已經獲得可觀利潤的1號樓的成交均價。換句話說，只要降價補差價能保證4號樓順利售出，即使補了“超過1.3億元”的差價，對開發商來說，4號樓的銷售仍然是有利可圖的。

5號樓開盤時擬售價格的上限為15 000元/平方米，如果以此作為降價補差價的標準，需要補償的對象為售價高于此價格的2號、3號、4號樓購房者。需要補差價的前期房中，僅2號、3號樓就涉及住房855套，是5號樓房源(424套)的2倍以上。按照2號樓平均需補差價3700元/平方米，3號、4號樓平均需補差價4800元/平方米估算，相當于把5號樓的房價從15 000元/平方米至少降到6500元/平方米的水平。據報道，京貿國際城的拿地時間是在土地執行招拍

掛政策之前10年的1994年，當時開發商的拿地方式多為劃撥，僅需付出極少的土地款。即使如此，算上一般為3000元/平方米的建安成本，*第一財經日報a，2011。再加上各類稅費和資金成本，6500元/平方米也是無利可圖的水平。

除此以外，還有兩個因素也需要考慮。第一，以上計算是以5號樓所有房源都可以按照擬售價格的上限順利售出為前提的，從前一年4號樓的銷售來看，5號樓能否順利售出難度很大。第二，除了已經推出的5幢樓外，京貿國際城還有8幢樓的房源有待推出。這意味著與新開盤的擬售住房相比，累積的前期售房量越來越大。如果降價補差價成為規矩，一旦房價繼續下行，開發商會遭受更大的損失。京貿國際城開發商拒絕繼續實行降價補差價，原因就在于此。

四、降價補差價對大小樓盤的不同影響

與其他耐用品行業(如汽車*2004年年底，湖北東風標致汽車公司在對某系列汽車降價時，其降價補差價的范圍是全國所有已購買該系列汽車的車主。(方衛平，2006；北京青年報，2004。))不同，住房降價補差價是以樓盤為單位的。

影響房地產價格最重要的因素是地段即區位。區位不同、與區位緊密聯系的道路交通、商業設施、自然環境、中小學學區也不同，住房價格之間存在差異是正常的。在同一個地段，開發商的實力一般不表現為同時開發多個樓盤，而是表現為所開發樓盤是占地面積和建筑面積比其他開發商大得多的大盤。比如，在北京通州，前面所介紹的京貿國際城就屬于大盤，其預計全部建筑面積在100萬平方米以上。

當市場上住房價格下行，購房者提出降價補差價的要求時，與小樓盤的開發商相比，大樓盤的開發商處于不利地位。這是因為：

第一，如前述新城公館例子所示，小樓盤之所以要實行降價補差價，是因為其開盤價格高于同時期同地段的住房市場價格。但就因為價格偏高，銷售不暢，因而前期售房量少，實行降價補差價得大于失。如果開盤價與同時期購房者愿意支付的房價相當，除尾盤(即因朝向、樓層、戶型不好而賣不掉的少數房源)外，小樓盤的房源可以較順利地出售，因而也就不會再有降價補差價的問題。舉例來說，如果前述京貿國際城例子中，2號樓與5號樓是由兩家小開發商分別開發的；而且每家只開發這一幢樓；2號樓房源售完后，開發商為開發該樓成立的項目公司立即清賬注銷；那么，2號樓的購房者就無法因為其他開發商降價出售5號樓而向2號樓的開發商要求降價補差價。因此，小樓盤降價時不用擔心降價補差價的負面影響，房價變動可以隨行就市，比較靈活。而那些實行一次性拿地、分期開發、分期銷售的大盤，即使上一時期開盤房源像2號樓那樣暢銷，也會因為下一時期房價下跌而成為購房者要求降價補差價的對象；同時還要考慮實行降價補差價對以后推出房源定價的負面影響。瞻前顧后，往往進退兩難。

第二，大盤的開發商許多是全國性的品牌商，他們往往同時在全國不同城市不同地段開發住房。如果他們在某個城市實行降價補差價，則有可能成為另外一個城市的購房者要求他們降價補差價的依據。舉例來說，萬科在北京所開發樓盤的購房者不會根據萬科同期在河北廊房或香河開發的樓盤房價，來要求萬科給予差價補償，但如果萬科在上述河北廊房或香河樓盤實行降價補差價，其同期在北京開發樓盤的購房者就會要求萬科在北京也這么做。

既然大盤在降價補差價的實施上會遇到比小樓盤多得多的麻煩，為什么不僅大的品牌房產開發商、而且像京貿國際城開發商那樣的小開發商，都愿意開發大盤呢？這是因為：

第一，因為規模大，大盤可以對樓盤共享的配套設施(如道路、景觀、中小學等)統一規劃、統一建設，因而受到購房者的歡迎。

第二，在房價上升時期，一次性拿地、分期開發、分期銷售的開發模式，使得大盤可以用期房購買者支付的預付款和銀行貸款滾動開發，從而大大減少了開發商開發樓盤所需的資本數量，提高了開發商自有資金的利潤率。

第三，樓盤開發所需要繳納的稅費中，有相當一部分是在樓盤銷售完后才計算和繳納的。大盤開發時間拖得長，在開發過程中待繳納稅費可以作為流動資金來使用，這也減少了開發商開發樓盤所需的資本數量。

以上所說的開發大盤之利，其第二、第三兩點在房價上升時期表現得比較明顯。而在房價下跌時，開發大盤之利會受到前述降價補差價負面影響的抵消。

五、降價補差價法制化對競爭格局與開發商行為的影響

以上分析表明，如果有關部門出臺法規，規定房價下跌時同一個樓盤必須實行降價補差價，或規定如果購房者要求同一個樓盤實行降價補差價，開發商必須接受，則如前所述，房價下跌時，這樣的法規會導致大盤開發商付出遠高于小樓盤開發商的代價。

面對法制化的降價補差價條款，開發商(特別是大盤開發商)當然不會束手待斃。因此上述條款會導致住房市場出現下列變化。

第一，競爭格局方面的變化。

法制化的降價補差價條款推出后，為了避免和減少降價補差價造成的損失。大盤開發商可能的應對策略包括：改開發大盤為開發小樓盤；加快大盤的開發進度，以減少未來住房市場不確定性降價的發生可能與發生程度；把大盤分拆成若干個小樓盤，這些小樓盤實行統一規劃、但由表面上獨立的項目公司開發，彼此間不承擔降價補差價的責任。

上述三種方法雖然可以達到避免和減少降價補差價的目的，但分拆成小樓盤、縮短開發期的辦法，意味著項目公司要獨立繳納稅費，因而減少了開發商以往享受的大盤拖延繳納稅費、減少自有資金占用之利；加快大盤的開發進度，除了減少拖延繳納稅費、減少自有資金占用之利外，還意味著開發商不能像原來那樣靠期房購買者支付的預付款和銀行貸款滾動開發，而必須投入更多的自有資金，或者自行向銀行貸款并承擔資金成本。換句話說，這兩種辦法都會減少大盤開發之利，從而使得大小開發商的競爭起跑線比以往平等。

至于第一種方法，更是會從根本上改變住房市場的競爭格局。同一地段內，同等條件下，大盤越多，同時銷售的樓盤就越少，市場壟斷性也就越強。大盤開發商變開發大盤為開發小樓盤，同樣面積的住房建設用地分散落到不同的開發商手里，這雖然不會從根本上改變住房市場屬于寡頭壟斷市場的格局，但確實可以降低少數大開發商在某一地段住房市場上的壟斷程度，增強市場競爭性。

市場上，壟斷首先意味著開發商有高定價和高利潤率的能力。從這個意義上講，壟斷程度的下降對購房者是有好處的。但壟斷還有別的含義。經濟學所講的“壟斷競爭市場”中，壟斷來源于產品和售后服務的差異。前面所提到的樓盤共享的配套設施統一規劃、統一建設，就是大盤優于小樓盤的差異之處。因此，用提高大盤成本的辦法增強市場競爭性，對購房者來說是利弊兼有。

第二，開發商行為方面的變化。

如果開發商可以不實行降價補差價，中央政府調控樓市只影響現期和未來的房價。如果降價補差價法制化，則調控樓市不僅影響現期和未來的房價，還會通過降價補差價影響到上一時期的房價。而且這種不利影響主要落在一次性拿地、分期開發、分期銷售的大盤開發商頭上。降價補差價影響面與影響程度的差異，會迫使那些希望維持原有的一次性拿地、分期開發、分期銷售方式，但又希望盡可能降低降價補差價的負面影響的大盤開發商，帶頭改變自己的行為。

以京貿國際城為例。如前所述，在降價是否補差價由開發商自行決定的條件下，該大盤定價策略是隨行就市加推波助瀾。短短兩個月里，2號樓的成交均價比1號樓高出30%，3號樓的成交均價又比2號樓高出30%。若降價補差價法制化，則已售出住房的價格取決于今后房價波動中的低點。因此，按照5號樓14 600元/平方米的擬售均價，2號、3號、4號樓的售價將回到僅比1號樓的成交均價高500元的水平。即使該樓盤房價日后重上歷史高點，比當初售價最高的3號樓的成交均價還高出1000～3000元/平方米，開發商也不可能從過山車式的房價漲跌中受益。

因此，在降價補差價法制化的條件下，控制售房價格漲幅、使其相對緩慢地持續上漲，更符合大盤開發商的利益。具體來說，如果大盤開發商的漲價策略得到其他利益相關方的響應，房價上漲趨緩，政府因而不再調控樓市，則溫和漲價所得將成為大盤開發商的利潤。反之，如果大盤開發商的漲價策略得不到其他利益相關方的響應，房價上漲加劇，政府調控樓市新措施出臺，整個住房市場價格下降，則因大盤漲價溫和，開發商不需要降價補差價或只需要補少量差價，同時還可以提高自身的美譽度。

在上述后一種情況下，之所以會在一些大盤開發商溫和漲價的同時，住房市場價格暴漲，其原因無非是：一大部分開發商(所有的小樓盤開發商和另一些大盤開發商)繼續實行隨行就市加推波助瀾的定價策略；購房者擔心房價會進一步上漲而瘋狂搶購。而當政府針對住房市場價格暴漲采取調控樓市新措施、房價下跌時，一方面，小樓盤開發商因樓盤小、房源少、迅速售罄，而不需承擔法制化降價補差價的損失，高價買房的損失全部由購房者承擔，購房者叫苦不迭；另一方面，大盤住房的購買者會受到法制化降價補差價的保護，但那些在市場房價暴漲時高價售房的大盤開發商，不降價新開盤的住房賣不掉、降價則前期購房者差價補償成本巨大，同時還因暴漲暴跌的房價為購房者詬病、喪失了美譽度。

吃一塹、長一智，以后遇到類似情況時，為避免降價補差價的損失，更多的大盤開發商會選擇控制售房價格漲幅、使其相對緩慢地持續上漲的定價策略；而購房者在看到大盤開發商控制售房價格時，也會聯想到政府即將調控樓市、房價可能下降，因而持幣觀望；即使必須買房，在同等價格下，購房者也會優先選擇還在分期開盤的大盤，以便在房價下降時，能夠得到法制化降價補差價的保護。購房者持幣觀望和優先選擇大盤，都會減少對小樓盤住房的需求量，從而迫使小樓盤的價格漲幅也降下來。

可見，降價補差價的法制化極有可能成為一種經濟杠桿，通過其威懾作用，影響樓市的市場格局和開發商行為，首先使大盤開發商，然后使整個樓市，進入較為穩定、價格溫和緩慢上漲的狀態。

[1]Besanko，David et al. Economics of Strategy. 2nded.，John Wiley amp; Sons，Inc. 2000.

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[6]唐要家：《價格合謀的反壟斷政策研究》，中國社會科學出版社2011年版。

[7]《北京通州：降價三成仍未見底》，載于《第一財經日報a》，2011年11月4日。

[8]《標致今起降價1.9萬元》，載于《北京青年報》，2004年11月22日。

[9]《倉促應對開發商難承退房之重》，載于《第一財經日報》，2005年10月14日。

[10]《購房者：抄底買房為時尚早？》，載于《第一財經日報b》，2011年11月25日。

[11]《滬嘉定一樓盤近以成本價甩賣100套房》，載于《第一財經日報c》，2011年11月4日。

[12]《降價補償潮或蔓延至京》，載于《京華時報》，2011年12月9日。

[13]《京貿國際城打折風波》，載于《經濟觀察報》，2011年9月26日。

[14]《抗議樓盤降價 兩“維權”業主被拘》，載于《北京青年報》，2011年9月23日。

《15》《兩個月八處樓盤遇退房糾紛 誰該為“退房潮”負責》，新華網2011年11月21日，http://news. xinhuanet.com/fortune/2011-11/21/c_111182842.htm。

[16]《樓盤承諾降價補差價》，載于《北京晨報》，2011年11月25日。

[17]《上海首個“保價”樓盤近期可能啟動》，載于《第一財經日報》，2006年4月13日。

[18]《深圳也有老業主要求退錢》，載于《南方都市報》，2011年11月8日。

[19]《沈陽72房企“結盟”承諾降價補差》，載于《每日經濟新聞》，2008年11月19日。

[20]《萬科堅拒業主“降價補償”王石稱樓市軟著陸可期》，載于《21世紀經濟報道》，2011年11月10日。

[21]《萬科業主打砸退房風波始末》，載于《中國青年報》，2008年9月18日。

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2095-3151(2014)64-0066-07