貴州省城市綜合體的功能組合研究

陳明曼 CHEN Ming-man；郭峰 GUO Feng

（貴州大學管理學院，貴陽 550025）

（School of Management，Guizhou University，Guiyang 550025，China）

0 引言

城市綜合體是指從“城市性、開放性和集約性”層面切入城市本質，把城市功能與城市發展之間的內在邏輯通過建筑實體與空間有機結合的一種城市實體，利用建筑空間復合化、集約化和開放化，滿足城市的商業、辦公、居住、旅游、展覽等城市功能空間需求，建立一種相互助益的空間能動關系。[1]其功能組合包括確定功能元素、組合配比及每種功能分布狀況的過程。[2]對城市綜合體的功能組合進行研究有利于提高城市集約化水平，實現多方效益統一。

1 貴州省城市綜合體的功能組合

1.1 貴州省城市綜合體的功能分析 筆者對22個省級城市綜合體試點項目進行調查，各功能出現頻率如表1。

表1 貴州省城市綜合體各功能子系統頻率表

貴州省城市綜合體含有商業、辦公、居住、酒店、文化休閑娛樂、會議會展、物流交易和專業市場八大功能。其中商業、辦公、居住、酒店的頻數超過50%，為主導功能。目前貴州的商業較分散，未形成一定的規模，檔次不高，體量較小，業態相對單一，缺少大型一站式購物中心；辦公市場處于純商務辦公階段，逐步向多樣化、個性化辦公階段轉變；居住和酒店功能更加注重品質、檔次和特色。

其次，隨著我國經濟科技事業快速發展，物質財富得到極大豐富，人們開始轉向文化精神的追求；貴州具有悠久歷史文化，特色民族風情，壯麗山川景色，多元化的生態系統和熱情好客的傳統；同時，國發二號文、十八大報告等政策出臺，使得文化休閑娛樂、會議會展功能贏得政策優勢，將在功能組合中占據舉足輕重的位置，頻率分別達到46%、27%。

再次，隨著我省立體交通網絡逐步構建，物流園、科技園、特色產業等的迅速發展，物流交易、專業市場功能子系統也開始逐漸顯現。城市綜合體各功能子系統相互依存、相互助益，共同存在于一個有機系統之中，適應城市多樣化生活。

1.2 各功能在城市綜合體中所占的比重 調研中各項目主導功能子系統所占面積比重的數據統計見表2。

表2 貴州省城市綜合體的主導功能子系統所占面積比重

從理論上看，綜合體各功能子系統組合的合理配比應存在。但它不是固定不變的。從各主導功能區間分布來看，綜合體功能比重受項目規模、經濟社會發展水平、區位、政策、市場狀況、開發商實力以及項目自身獨特性等因素的影響。

2 影響功能組合的因素

2.1 各功能子系統自身的屬性特點 商業是綜合體中人流最密集、最具活力的基本功能；辦公是現代城市主要功能，操縱著城市大部分資金和物流方向；居住是城市開發基本成分，提供穩定活動人群；酒店是最盈利功能，提升項目及區域整體形象；文化藝術能提供特色和聲望，拉動區域消費力。各功能組合要結合區域和自身實際，發揮正向協同效應。

2.2 區域的社會經濟發展水平 由于綜合體開發體量大、周期長，開發建設需與區域的經濟發展相結合。區域的生產總值、產業結構、居民收入、消費結構等經濟發展指標直接影響著項目運營。一般地，經濟發達地區優先建設商業、寫字樓、酒店等；新區優先建設相關配套設施、住宅等。

2.3 區域環境狀況 這主要包括既有環境和發展環境狀況。前者是指區域的自然人文環境，它具有相對固定性和不可替代性，與功能進行有效融合可轉化為價值。如山脈、醫院、博物館、地鐵站、旅游點等節點可作為功能定位的標記物。若靠近水系，高端開發；所處十字路口，商業開發等。后者指區域規劃，這反映出政府對城市區域發展的支持度。綜合體要符合城市規劃的實施，才能更好地服務經濟和社會發展。

表3 貴州省2013年22個省級試點綜合體項目基本情況

2.4 市場狀況 通過對市場容量、同類樓盤狀況、競爭對手等因素的分析，確立功能組合。現階段的綜合體大多追求大規模及高端定位，大量的相同產品和定位極有可能帶來同質化的惡性競爭，不利于單個項目的盈利以及企業的長久發展。因此，區別于同區域其他項目的功能組合，且根據客群進行差異化定位選擇將成為核心。

2.5 項目自身獨特性 這體現在區位、地塊物理屬性和開發商實力三個方面。區位決定綜合體周邊配套基礎設施完善度、交通便捷程度及區域價值，是確定主導功能的關鍵因素；地塊的物理屬性包括地質條件、面積大小、展示性等。地質條件越好、面積大的地塊，多功能組合的可能性越大。開發商實力是保障其成功運營的關鍵。實力強則管控能力高，駕馭多功能組合項目的營運能力好；反之亦然。

影響功能組合的因素彼此相互影響。其中，區域的社會經濟發展水平、環境、市場狀況是外部因素；各功能自身屬性、項目自身獨特性是內在因素。內在因素和外在因素共同決定了綜合體的功能組合。

3 案例分析

根據表3的相關信息，得出以下結論：

3.1 在城市選擇上，集中在高層級城市中心區、城市副中心、城市新區及具備條件的小城鎮綜合公共中心；城市或區域性特色中心，城市產業或生產性服務業集群中心；重要交通樞紐或節點。

3.2 項目體量及功能組合上，建筑面積超過100萬m2；在功能組合上，以辦公、酒店、商業、住宅、文娛功能為主，以展覽、會展、基礎配套、物流為輔；在組合配比上，辦公8-68%、酒店6-51%、商業10-50%、住宅9-24%。具體到單個功能，高層級城市，辦公、酒店、商業等功能配比高、檔次高；反之亦然。

3.3 在層級及開發主體上，貴陽、遵義等層級高的區域，綜合體服務范圍大、功能定位高、組合豐富、規模大；層級低的城市和城鎮，定位和功能組合趨于簡單、規模小，一般為5-30萬m2。在開發商方面，高層級區域以本地龍頭企業和新進駐國內知名房開為主；其余低層級區域以地方企業為主，規模小，功能簡單。

4 結論

貴州省城市綜合體的主導功能子系統有商業、辦公、居住、酒店、文化休閑娛樂五類，功能組合的量化比例為26:24:19:20:21。由于本研究案例數量有限，所得數據與實際情況可能存在差異，其次綜合體功能的組合受多方面因素的影響，因此在項目的前期功能組合中，應根據實際情況進行修正。

[1]鄧凡.透視城市綜合體[M].北京:中國經濟出版社,2012,137-139.

[2]劉貴文,曹健寧.城市綜合體業態選擇及組合比例[J].城市問題,2010(5):41-45.

[3]貴州省城市綜合體布局規劃.貴州省住房和城鄉建設廳,貴州省城鄉規劃設計研究院,2013.

[4]許軼群.城市綜合體的功能構成與功能組合模式研究[D].山東建筑學,2011.