矯正畸形健康成長———專訪杭州易斯通公路港物流管理有限公司董事長姚文通

文/本刊記者李靜宇

矯正畸形健康成長———專訪杭州易斯通公路港物流管理有限公司董事長姚文通

文/本刊記者李靜宇

在政府和企業的推動下，越來越多的人認識到，物流園區作為物流業的一種重要載體，在提升物流效率，推動物流業轉型升級，促進物流業與商貿業、制造業的聯動發展等方面發揮了巨大作用。

如今，物流園區有多種類型，而且都在不斷地改進和提高服務質量與物流功能，但真正能夠集聚物流產業資源，實現產業公共服務平臺功能的物流園區為數不多，而能夠實現信息化、集約化、網絡化運作的物流園區更是寥若晨星，大多數物流園區都在承受著建設、招商、運營中的巨大壓力。

那么，此中的原因是什么？又如何健康發展呢？本刊記者采訪了杭州易斯通公路港物流管理有限公司董事長姚文通，請他來回答這些問題。

畸形的物流園區

眾所周知，在城市化進程日益加快的今天，土地集約化利用是各地區特別是發達地區所需要解決的嚴

峻問題之一，在土地資源日益緊缺的情況下，大規模的用地必然面臨非常大的政府阻力。我國物流園區中確實存在著盲目追求規模，與實際所需求的用地規模脫節，土地資源浪費嚴重的現象，許多物流園區規模設定前并未進行市場摸底及需求調研并科學論證，導致項目用地與實際的物流需求規模脫節。很多時候園區投資主體為能圈占更多的土地資源，有意無意地夸大物流園區項目所需用地規模。

“這種片面追求規模的做法不僅導致園區的虛高，同時會導致園區本身投資壓力增大，如果不能解決投資收益問題，將大大增加園區未來運營過程中的財務壓力。”姚文通說。

在這種情況下，更多的投資主體未能正確認識物流園區投資性質，片面追求項目投資回報的“短、平、快”。許多物流園區的投資主體在投資經營物流園區項目之前，并沒有認識到物流園區項目“投資大、回報周期長”的特性，片面追求項目短期的利潤回報，未做好長期戰略性投資準備。

姚文通介紹說：“投資主體往往會用短期資金投資長期項目，后續由于資金問題導致項目建設停滯，接著就出現了圈占土地、等待升值、改變用途的傾向。有些投資者為盡快收回投資，在項目招商時進行產權分割出讓，破壞了物流園區功能整體性，園區集約化作用無法發揮。”

這些問題的出現，使得政府給予的政策成為了投資主體追求短期利潤的手段，而對政策不會加以針對性地利用，政策資源被占用且浪費。

與物流園區的功能設置和產品設計比起來，選址是園區成功與否的關鍵性因素之一，這說起來容易，但往往在各種因素的博弈中就被妥協掉了，而這正是為后期招商難埋下了隱患。

在談及物流園區在項目規劃、發展定位的問題時，姚文通總結說，“普遍的問題是前期沒有綜合考慮區域經濟發展規劃、交通規劃、產業規劃、城市發展規劃等多方面因素，也沒有對區域工業、商貿業物流需求進行全面了解，只是孤立地、簡單地、靠拍腦袋來確定項目定位和功能規劃。”

項目輻射范圍應該有多大？50公里還是100公里？服務對象是誰？是依托于運輸方式發展，還是依托于制造業、商貿業集群發展，還是依托于城市消費定位？應該如何選址？如何進行功能布局？這些問題往往在都沒有研究清楚的情況下，物流園區的規劃就已經編制出來了。這樣規劃出來的園區與區域制造業、商貿業發展所需的物流支持的關聯度不高，所做的規劃難以與城市和區域經濟發展特色相呼應。姚文通說。

成功之路尚需探索

目前，各地政府雖然非常重視物流業的發展，但在物流園區項目招商引資時，并沒有把物流園區作為像機場、客運站那樣的城市公共設施項目來對待，更沒有把物流園區作為區域經濟發展的公共服務平臺來對待，只將物流園區項目視作一般的招商引資項目或工業項目，不愿意將有限的政策予以傾斜，還對項目提出像工業項目一樣的投資強度、容積率、畝均稅收等指標要求，這在一定程度上也制約了物流園區發展。

如何利用好物流園區？物流園區在功能與產品設計過程中，政府是否應將物流園區項目當作城市的基礎設施和物流產業的公共服務平臺項目來對待呢？

對此，姚文通建議說：“政府應將物流園區作為城市基礎設施和產業公共服務平臺來打造。物流園區具有基礎性、公共性特點，在國外一般作為城市基礎設施工程和產業公共服務項目，由政府投資。”在姚文通看來，我國更適合“政府支持、企業運作”的運作模式。因此，政府應對物流園區項目招商進行重新定位，更應從政府和企業共同運作的視角去考慮，將項目作為城市基礎設施工程和產業公共服務平臺來打造。對符合要求的園區項目給予土地、稅費、投融資等方面的政策支持，對項目的投資強度、容積率等規劃建設指標不能按照一般招商項目予以限制。

政府在提供政策優惠的同時也需做好監管職能，對不符合要求的園區項目要堅決放棄，防止資源浪費。物流園區項目規劃、發展定位必須既要符合區域經濟產業發展要求，也要滿足區域物流市場需求。因此，區域物流園區項目規劃前，必須對區域物流需求和發展情況進行系統全面的調研診斷，并對區域經濟發展規劃、城市發展規劃、產業規劃、交通規劃進行綜合分析，研究物流園區打造的可行性和必要性，從而科學制定物流園區發展規劃，明確物流園區發展定位，這既有利于項目規劃真正有效落地，也能促進政府協調各種創新資源支持項目落地。

在我國物流園區可借鑒的經驗比較少，能夠使物流園區成功經營所需要的資源嚴重不足。從表象看，物流園區看上去很簡單，拿地、建設、建筑、招商并不復雜，管理似乎也可找到借鑒，但正是這樣一個并不復雜的鏈條中間存在著各種各樣的潛在風險。對此，有人這樣比喻說，就像結婚生孩子一樣，看別人的孩子成長過程總是很簡單，但是到自己哺養、教育孩子成長時，就會感到需要解決的問題一個接一個，只能在過程中進行摸索，獲得經驗，取得成功。

物流園區作為戰略性項目，“投資大、回報周期長”，物流園區要能成功運營，既要有政府的政策支持和企業雄厚的資本支持，更需要一個好的商業模式。姚文通說：“通過商業模式的完整設計，明確物流園區的業務如何開展、服務如何設計、如何投入、如何產出、如何盈利、政策體系如何設定、資本何時進入何時退出，從而理清項目的業務定位、服務模式、投資進入與退出機制、政策運用等，既能保證項目有較好的投資回報，又能確保項目對區域經濟發展、城市建設有長效作用。”