淺談物業管理各要素間的銜接及其法律關系問題

【摘 要】由于我國物業管理起步相對較晚，還存在較多問題，人們對物業管理的內涵了解不深，法律關系的主體不夠明確，主體間權利與義務關系不清，以至物業糾紛不斷。因此，探討物業管理各要素間的銜接及其法律關系問題是非常有必要的。

【關鍵詞】物業管理；主體；法律關系

所謂物業，即是指在一定土地范圍內以建筑物形式存在的產業。它具有如下特點：一是一般是在一定土地范圍內的；二是具有不可移動性；三是具有一定的價值和價格。物業的具體形式是多種多樣，既可以是辦公大廈，也可以是公寓住宅和別墅，還可以是商場店鋪，其它物業形式還包括工廠的廠房，學校的教學樓、醫院的門診樓和各類倉庫等。可以說，人類自從擁有了建筑物起，也就擁有了物業，而物業管理則是近代社會文明進一步發展和社會分工進一步完善的產物。

所謂物業管理，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，通過對房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理，以及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，為業主提供服務的活動。物業管理的目標是通過對物業實行企業化、經營化管理而克服舊體制的弊端，最大限度地實現物業的社會效益、經濟效益和環境效益的統一。物業管理能促進人居環晚或工作環境的改善，良好的物業管理與服務，有助于工作效率的提高，有助于人際關系的調適，有助于營造和諧氛圍，促進社會和諧穩定。明確了物業管理的內涵，讓我們來探討一下物業管理法律關系的各要素以及各要素間的銜接問題。

物業管理法律關系的主體就是法律所規定的物業法律關系的參與者，具體說就是物業管理者，物業所有者或使用者，以及開發商、政府業務主管部門及相關單位、個人等。鑒于他們的法律地位不同，他們之間的權利義務也就不同。

一、業主

購房人購買了房屋，成了新建房屋的產權所有人，也就是業主，業主對房產擁有所有權，業主就是物業的主人。業主享有對物業的受益權、選擇物業管理服務單位的權利和住宅區內重大事務決策權。但一般情況下，由于開發商在銷售物業之前，已臨時安排物業管理公司對所購物業進行管理，購房人在此時只能暫時放棄自己選擇物業管理公司的權利，認同開發商的安排。當新建物業業主已入住面積的比例達到百分之五十以上；或者業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上；或者自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到百分之二十五以上。開發商應會同物業公司、業主代表和政府等相關部門組建業主大會籌備組，籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。在業主大會上訂立業主公約并選舉產生業主委員會，由業主委員會作為業主大會的權力執行機構決定住宅區的重大事務，其中當然包括選聘、解聘物業服務企業、基礎設施維修等事務。這就涉及到業主法人團體的問題，一個完整的業主法人團體由業主大會、業主委員會和物業管理機構組成。

二、物業管理服務公司

物業管理服務司是受業主委托，專門從事對物業進行科學管理、為業主或用戶提供良好的工作和居住環境、具有獨立法人資格的經濟實體。物業管理這個行業在房地產領域里有著非常重要的位置。開發和拆遷都是一時性的工作，幾個月或幾年就可以完成，而物業管理卻是延續性的，可延續幾十年。物業管理服務公司是依據委托管理合同在新建住宅區或物業中履行管理職責的。一般情況下，前期物業委托管理合同首先是由開發商與物業管理公司簽訂。待召開業主大會，業主委員會成立后，再由業主委員會代表全體業主正式與物業管理公司簽訂委托管理合同。

三、開發商

開發商將物業建成，并經政府有關部門綜合驗收合格后，經過房產交易將產權轉移給業主。這里的法律關系的變化是開發商由原來擁有土地使用權和房屋所有權到轉移給了新的業主。對于一處新的住宅區，開發商在竣工前，一般是先期委托物業管理公司介入新建物業的前期管理工作，為新的業主或使用人提供服務。對于新建物業來說，由于發生了產權交易行為，開發商由原先對物業的擁有，變為對部分物業的擁有或完全不擁有。開發商先期委托物業管理公司管理新建物業行為只能是一種臨時的安排，因為在新建物業初期，廣大新的業主或是沒有到位，或是即使到位，由于各種各樣的原因，尚無能力選擇物業管理公司。開發商只是臨時代理已有的新的業主委托物業管理公司進行管理。這一時期物業管理公司的費用一般由開發商支付或預先墊付，因為這一時期物業管理公司尚無收益。由于交易行為和物業管理公司的介入，開發商對新建物業的作用逐漸退居二線。開發商應當與物業管理公司簽訂臨時委托管理合同期限不易太長，因為業主管理委員會成立后，需重新選聘物業管理公司。

四、其它相關如供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位

它們向業主提供產品和服務，業主交納有關費用，因此，它們之間也是一種合同關系，各自承擔相應的權利義務。而這些單位與相應的物業管理公司之間并沒有這種合同關系。換句話說，這些單位沒有向物業管理企業收取應當由業主負擔的有關費用的權利，物業管理企業也沒有相應的交費義務。當然，這些單位可以委托物業管理公司代為向業主收取有關費用，那就應當簽訂委托合同，確立委托關系，物業管理公司可以按委托合同的約定代這些單位向業主收取有關費用，物業管理公司接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。物業管理公司與上述單位簽訂委托合同，由他們為這些單位提供服務，這里產生的直接法律關系是物業管理公司與這些公司簽約，但其結果卻直接影響業主，所以重大的協議、合同，管理公司應請業主委員會審議。

五、結語

從以上論述可以看出，業主、物業公司、開發商以及其他相關單位有著明確的權利和義務，他們之間是靠一系列的合同或約定緊緊的聯系在一起，相關各方都投入了一定的要素，或是財力資源，或是人力資源，或是物力資源等，任何一個環節銜接不好，或者沒有履行合同約定的權利和義務，就會出現矛盾和糾紛，因此，人們了解各主體間的銜接與法律關系是非常有必要的。