“邊角料”翻身戰(zhàn)

因?yàn)榍鄪W奧南不“青澀”

因?yàn)榍鄪W會(huì)，南京城建頻添規(guī)劃利好，而依賴規(guī)劃利好發(fā)展的新區(qū)，又為房地產(chǎn)提供發(fā)展契機(jī)。從默默無聞到前景光明，開發(fā)商和新遷居民作為驅(qū)動(dòng)之力，讓新區(qū)呈現(xiàn)新的面貌，因青奧命名的奧南板塊便是其中之一。

北至市域公路二環(huán)，東抵寧馬高速，西至長(zhǎng)江，南至板橋街道行政界線與江寧區(qū)接壤，這塊樓市中的奧南板塊，也被稱作是板橋新城。因?yàn)榕R近青奧會(huì)舉辦區(qū)域河西，是南京城內(nèi)最后一篇可供整體規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)的規(guī)模用地，所以政府計(jì)劃注入千億資金，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，集中多種優(yōu)質(zhì)資源，建設(shè)整合包含商務(wù)、文藝、會(huì)展等新型的功能綜合區(qū)。而住宅地產(chǎn)，也依賴規(guī)劃的利好逐漸擴(kuò)大規(guī)模，漸入佳境。

這塊近兩年才跳入人們視線的區(qū)域，在南京樓市里邊緣已久，如果沒有青奧對(duì)城市規(guī)劃的刺激，梅山老居民區(qū)的落后交通、商業(yè)可能至今仍然難以改善。而金地的勇氣進(jìn)駐，朗詩(shī)、世紀(jì)城、花樣年、宋都的后續(xù)跟進(jìn)，也是經(jīng)歷了一番土地交易的猶豫退縮，最終落定，如今地價(jià)房?jī)r(jià)都水漲船高的坎坷過程。

而更值得一提的是，為了改善板橋長(zhǎng)期落后的生活配套，各開發(fā)商甚至組成了品牌房企聯(lián)盟，聯(lián)手做大配套，提升板塊品質(zhì)。也就是說，在一個(gè)小區(qū)置業(yè)，可以享受到五家樓盤的商業(yè)配套，項(xiàng)目商業(yè)相伴相生。

2014年，奧南板塊將會(huì)經(jīng)歷從新生到逐漸成熟的過程，板橋新城承接河西，其實(shí)從2010年起已經(jīng)成為南京城的“南大門”。隨著今年青奧會(huì)的開啟，打通秦淮河大橋，計(jì)劃地鐵8號(hào)線逐步落定建設(shè)，雨花臺(tái)區(qū)70平方公里一谷兩園的啟動(dòng)……板塊的區(qū)域魅力會(huì)進(jìn)一步顯示出來。而隨著需求的擴(kuò)大，想置業(yè)奧南的人們也很可能將面臨供應(yīng)不足的問題，房源有限，看看那些搶房的買家們就知道了。

因?yàn)殪F霾老山成了搶手資源

“逃離霧霾，××把自然還給您”、“霧霾天？來××，呼吸南京最好空氣”，近日，南京老山附近的幾個(gè)樓盤打出了這樣的廣告語(yǔ)，宣稱項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)越。

南京連日遭遇霧霾鎖城，空氣指數(shù)幾度爆表，污染嚴(yán)重程度甚至趕超北京，躍居全國(guó)前列。航班停飛、中小學(xué)緊急停課、口罩脫硝……霧霾使得人們慌張地采取一些應(yīng)急措施，有些人甚至直接“逃離”南京，居住健康成為熱議話題。

霧霾籠罩，親山近水的居住環(huán)境引發(fā)關(guān)注，不少昔日偏遠(yuǎn)的郊區(qū)地帶由于擁有大量自然資源，成為了市民目前出門的最為理想去處。

做為南京最大的“綠肺”——老山便因此熱度驟增，受到了大多數(shù)市民的關(guān)注。據(jù)公開資料介紹，老山國(guó)家森林公園總面積80平方公里，森林覆蓋率超過80%，空氣中每立方厘米負(fù)氧離子含量是主城的500倍，是南京最大的“綠肺”。環(huán)境監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，位于浦口的老山國(guó)家森林公園或是浦口AQI指數(shù)得到控制的功臣之一。

老山附近的不少樓盤售樓員均表示，近期到訪和電話來訪咨詢的客戶明顯增多。就連靠近老山的不少都市圈樓盤也沾了光，關(guān)注度驟升。不過，專家提醒，在霧霾嚴(yán)重的時(shí)候，即便是郊區(qū)，也不能幸免，不能完全解除污染危害。治理霧霾，才是根本。

因?yàn)橐?guī)劃浦口成為品牌之城

早幾年前講到江北，購(gòu)房者對(duì)這里的印象還是臟、亂、差，加上過江難、發(fā)展慢的現(xiàn)狀，江北給購(gòu)房者的印象一直是一個(gè)純剛需居住區(qū)域。

不過這幾年來，隨著浦口新城的重新規(guī)劃與發(fā)展，江北浦口新城已經(jīng)成為炙手可熱的區(qū)域，樓盤項(xiàng)目從剛需逐漸向改善過渡。長(zhǎng)江隧道的建成并通車，江浦與河西的距離第一次被拉這么近，十多分鐘就可實(shí)現(xiàn)區(qū)域的跨躍，這是浦口新城實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的一個(gè)里程碑。緊接著，緯三路隧道、地鐵10號(hào)線、地鐵3號(hào)線等一批過江通道的加速建設(shè)，使浦口新城成為南京跨江發(fā)展的主要承載地。地鐵10號(hào)線連接河西與江浦區(qū)域，將在2014年青奧會(huì)前將開通，地鐵3號(hào)線在2014年年底即將開通，緯三路隧道連通定淮門大街與浦口頂山，預(yù)計(jì)于2014年7月31日通車。

交通設(shè)施到位之后，便是商業(yè)、生活配套設(shè)施的同步建設(shè)。浦口新城作為未來江北重點(diǎn)打造的區(qū)域，計(jì)劃五年內(nèi)投入900億元建設(shè)核心區(qū)，引進(jìn)城市綜合體如紅星美凱龍，開建江北最高的200米地標(biāo)建筑項(xiàng)目金基大廈等，通過規(guī)劃的發(fā)展，浦口新城以望形成與河西新城形成比翼齊飛、擁江發(fā)展之勢(shì)。

與交通、配套設(shè)施同步發(fā)展的還有品牌房企。在浦口的土地推介會(huì)上，雅居樂、世紀(jì)金源、萬科、仁恒、新城、蘇寧、明發(fā)、華潤(rùn)等地產(chǎn)大鱷爭(zhēng)相來浦口爭(zhēng)奪土地，正是看準(zhǔn)了這一歷史機(jī)遇。以雅居樂濱江國(guó)際為例，該項(xiàng)目融匯了75萬方230-680m²的南京臨江超級(jí)豪宅、8萬m²會(huì)所酒店和1.6萬方特色商業(yè)，項(xiàng)目均價(jià)為21000-25000/m²，可以說開創(chuàng)了江浦改善居住新時(shí)代。這2年，可以說浦口新城用實(shí)際行動(dòng)證明了其是一座崛起的品牌之城。大牌開發(fā)企業(yè)的入駐，更是進(jìn)一步提升了區(qū)域居住品質(zhì)與房地產(chǎn)開發(fā)水平。不過值得注意的一點(diǎn)是，無論是區(qū)域的發(fā)展或是樓盤項(xiàng)目的發(fā)展，都應(yīng)該從實(shí)際情況出發(fā)，定位過高、發(fā)展過快，超過了購(gòu)房者的接受水平，也將會(huì)竹籃打水一場(chǎng)空。

因?yàn)槌杀玖嫌窟M(jìn)主城人

就在前兩年，南京人去六合，還在感覺是下鄉(xiāng)，六合人到南京，感覺是進(jìn)城。直到軌道交通延伸到了六合核心，鞭長(zhǎng)莫及的樓市也在價(jià)值洼地的討論中，頻頻成為主城區(qū)買房人繞不開的話題。

經(jīng)過過去一整年連續(xù)不斷的房?jī)r(jià)上漲，南京全市商品房均價(jià)已經(jīng)接近14000元/m²，買房人盡管對(duì)房?jī)r(jià)太高叫苦連天，但仍不妨礙他們排隊(duì)搶房。在江北新城，橋北、浦口等區(qū)域，因?yàn)榇笈品科笙嗬^入駐，利好催化，房?jī)r(jià)也飛向了萬元以上。不過，六合區(qū)，卻是個(gè)例外。

據(jù)了解，整個(gè)六合區(qū)近三年來的月均房?jī)r(jià)為5886元/m²，盡管過去一年攀升到了6400元/m²左右，但對(duì)比臨近的浦口區(qū)，還是以2000多元/m²的優(yōu)勢(shì)價(jià)格，成為大江北地區(qū)的谷底區(qū)域。這個(gè)谷底的價(jià)格，雖然讓區(qū)域價(jià)值一時(shí)間得不到更好的凸顯，但卻成為剛需置業(yè)者們最為關(guān)注的亮點(diǎn)之一。而在很多主城區(qū)人們心中的交通不便等缺陷，政府的未來規(guī)劃中也在逐一補(bǔ)足，最被看好的是輕軌的進(jìn)入。事實(shí)上，受交通規(guī)劃利好的影響，沿線在售的各個(gè)樓盤開盤期間總是門庭若市，不輸其他熱門板塊，江北新城月度銷售排行榜上，六合大盤榮盛也是次次不落。

“前十年，部分購(gòu)房者都疏散到河西奧體這些熱門區(qū)域了，六合隨著城市框架的拉開，主城區(qū)域內(nèi)的買家還會(huì)外移，到六合來。”網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)李智認(rèn)為，城市規(guī)劃的促使之下，這種遷移，是必然趨勢(shì)。而從六合區(qū)各大樓盤前線銷售人員那里得知，本來要以地緣優(yōu)勢(shì)銷售的項(xiàng)目，實(shí)際卻獲得了很多主城買房人的光顧。而他們當(dāng)中，從最初純粹沖著低價(jià)來，到考慮自然資源、交通配套的滿足，已經(jīng)拉近了與所謂“邊緣”地區(qū)的心理距離。而從居住環(huán)境逐漸被認(rèn)可開始，城區(qū)規(guī)劃一一落定，這里的新時(shí)代，才剛剛起步。

因?yàn)閷W(xué)區(qū)仙林湖身價(jià)倍增

相比主城，仙林湖板塊開發(fā)起步晚，配套欠缺，因而一直都不在南京人置業(yè)的考慮范圍之內(nèi)。然而隨著地鐵2號(hào)線開通之后，該板塊迅速崛起，交通、生活配套等日趨完善，品牌開發(fā)商集中程度高，加之自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，吸引了不少主城的剛需、剛改置業(yè)群體，特別是金陵中學(xué)的學(xué)區(qū)利好更是讓這個(gè)區(qū)域的在售樓盤“鍍金”。2012年底，仙林湖板塊學(xué)區(qū)劃定問題塵埃落定。仙林湖板塊內(nèi)的萬科金色領(lǐng)喊、保利羅蘭香谷、高科榮境、星葉楓情水岸和保利羅蘭春天等樓盤被劃入金陵中學(xué)仙林分校小學(xué)部仙林湖校區(qū)的學(xué)區(qū)。金凌中學(xué)和南京師范大學(xué)附屬中學(xué)等入駐仙林，大大彌補(bǔ)了仙林高校林立但基礎(chǔ)教育薄弱的缺陷。據(jù)悉，金陵中學(xué)仙林分校中學(xué)部將于2013年動(dòng)工，2014年5月建成交付使用。學(xué)校按照初中12軌、36個(gè)班級(jí)規(guī)模設(shè)置。金陵中學(xué)仙林分校小學(xué)部仙林湖校區(qū)2014年動(dòng)工，2015年5月建成交付使喟。該小學(xué)規(guī)模為6軌、36個(gè)班級(jí)。在金凌中學(xué)仙林分校小學(xué)部仙林湖校區(qū)未建成交付前，仙林湖地區(qū)符合條件的小學(xué)生由金陵中學(xué)仙林分校小學(xué)部代為招生，享受學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)生入學(xué)待遇。學(xué)區(qū)劃定后不久，區(qū)域房?jī)r(jià)直線飆升。2011年底，萬科金色領(lǐng)域精裝修房源單價(jià)僅9900元/m²，時(shí)隔僅兩年時(shí)間，該區(qū)域在售的保利羅蘭春天精裝修價(jià)格已經(jīng)躍升至17500元/m²。因?yàn)閷W(xué)區(qū)利好，仙林湖成為南京市身價(jià)上漲最快的板塊之一。

因?yàn)橄∪苯闹薅ㄎ缓勒瑓^(qū)

江心洲是長(zhǎng)江中唯一地處主城的島嶼，與河西CBD僅200米距離，從河西開車通過夾江大橋，到江心洲就幾分鐘時(shí)間。江心洲地處河西西部，不過江心洲板塊卻不是簡(jiǎn)單的河西新城的延伸，它處于政府重點(diǎn)規(guī)劃的兩大新城——河西新城與浦口新城連接點(diǎn)位置，坐享兩個(gè)區(qū)域的利好。此外，作為江中小洲，過去這里是一片葡萄園，坐擁自然景觀和江島資源，說是南京主城當(dāng)中唯一一片原生態(tài)的凈土。2009年，江心洲被規(guī)劃為新加坡生態(tài)科技島。區(qū)別于以往其他板塊的規(guī)劃建設(shè)，江心洲由中新兩國(guó)政府合作開發(fā)建設(shè)，預(yù)計(jì)總投資將超過千億。生態(tài)科技島將充分借鑒新加坡城市建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，打造新加坡國(guó)際花園城市的升級(jí)版，也就說，江心洲未來有望成為公認(rèn)的花園城市樣板區(qū)、高端居住集中區(qū)和低碳生活示范區(qū)。

在一座尚未開發(fā)過的小洲上實(shí)行高起點(diǎn)、高規(guī)劃的發(fā)展，江心洲能否接捧得住？這還得從江心洲首個(gè)面市的住宅項(xiàng)目銀城長(zhǎng)島觀瀾來說。長(zhǎng)島觀瀾是江心洲首個(gè)公開的項(xiàng)目，去年12月，項(xiàng)目首開當(dāng)日吸引了3000多購(gòu)房者前來觀島。1月中旬，該項(xiàng)目拿到銷許，116套房源毛坯均價(jià)在29000多元/m²，這個(gè)價(jià)格比起河西27000元/m²的精裝均價(jià)高了近2000元。雖然如此，項(xiàng)目憑借著稀缺、低密度、舒適性強(qiáng)等特點(diǎn)，依舊受到不少購(gòu)房者的青睞，尤其以銀城老業(yè)主居多。早前，就有不少傳聞?wù)f，銀城的房源還未開盤便已全部?jī)?nèi)定光。果不其然，剛拿到銷許，項(xiàng)目方面稱開盤時(shí)間待定，但第二日，南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)就顯示目前該項(xiàng)目首批房源已“日光”。銀城首開便“—炮打響”，這對(duì)緊隨其后的保利、升龍等項(xiàng)目來說，可謂是吃了—顆定心丸。不過有“島主”曾高調(diào)聲稱，該島上的高端項(xiàng)目?jī)r(jià)格將賣將近5萬元/m²的價(jià)格，對(duì)于這樣的“天花板”價(jià)格，小編認(rèn)為還是要拿出令購(gòu)房者信服的產(chǎn)品，若定位與產(chǎn)品不符，則難以擄獲購(gòu)房者的芳心。