“熱盤(pán)”前身淪為“邊角料”

安家利西善橋地塊搖身變做“聚寶盆”

2010年5月7日，一幅掛牌出讓的G14西善橋地塊，以4.46億元的底價(jià)被江蘇安家利置業(yè)競(jìng)得，樓面地價(jià)2797元/m²。

這幅西善橋地塊位于繞城公路和寧蕪鐵路的交匯處。雖然距離上與主城很近，但是周邊有不少工廠和老舊居民區(qū)，環(huán)境堪優(yōu)。該地塊西邊靠近寧蕪鐵路，北邊、西南、東南均有小山坡包圍，東北角是南京壓縮機(jī)股份有限公司的廠房。雖然臨近鳳臺(tái)南路和繞城公路，但是周邊被廠房、高架和山坡所阻隔，開(kāi)車(chē)只能從高速公路下的涵洞才能到達(dá)。

也許正是這樣，這幅地塊在當(dāng)時(shí)并沒(méi)有被多數(shù)開(kāi)發(fā)商看好，而是淪為夾縫中的一個(gè)“邊角料”。

拿地后，該地塊一直鮮有動(dòng)靜。不過(guò)該地塊所在區(qū)域的利好一直接連不斷。先是寧蕪鐵路規(guī)劃改為城際輕軌8號(hào)線，阻隔屏障搖身變成交通利好。此外，地塊周邊的路網(wǎng)逐步完善。北側(cè)南京壓縮機(jī)生產(chǎn)廠區(qū)改遷至江寧經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，原廠房規(guī)劃建設(shè)成南京首個(gè)健康產(chǎn)業(yè)園，周邊的其他化工廠也陸續(xù)停工拆遷。

主城缺房加之區(qū)域利好，讓這個(gè)昔日被“遺棄”的邊角料地塊重新回到人們視野。2013年初，安家利西善橋地塊將案名最終確定為“琥珀森林”，公布了規(guī)劃，而彼時(shí)其工程的進(jìn)度已經(jīng)悄然完成了大半。2013年6月份，作為年度第一個(gè)封頂了才開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，琥珀森林以1600元/m²精裝修價(jià)格首次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)晚幾近“夜光”。隨后，琥珀森林屢次開(kāi)盤(pán)都大火熱銷(xiāo)，短短幾個(gè)月時(shí)間，一期8棟樓基本售罄。

就在琥珀森林打了一場(chǎng)漂亮翻身仗的同時(shí)，2013年12月4日，歷經(jīng)66輪激戰(zhàn)，恒大地產(chǎn)以21.5億摘下了一幅位于琥珀森林項(xiàng)目北邊的G77小行宅地，樓面價(jià)14033元/m²，造就了小行區(qū)域的新“地王”。從2010年“無(wú)人應(yīng)價(jià)”的尷尬，到“地王”的誕生，這個(gè)昔日的“邊角料”區(qū)域不僅成為了開(kāi)發(fā)商的“聚寶盆”，也緩解了城南缺房缺地的局面。

仙林湖G82地塊

退地升值180.7%

幾年前，仙林湖還是一片尚未開(kāi)墾過(guò)的荒地，而這兩年來(lái)，隨著各開(kāi)發(fā)商的入駐，尤其是去年年底，金地湖城藝境花園洋房面市，仙林湖改善居住時(shí)代來(lái)臨。12月26日，金地首度開(kāi)盤(pán)，均價(jià)達(dá)到19000-22000元/m²，即使是這樣的高價(jià)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天仍然以“一分鐘一套”的速度順利去化了六成。

4年前，招商地產(chǎn)和九龍倉(cāng)退地時(shí)無(wú)論如何也想不到，這塊昔日退地能有如此高的市場(chǎng)前景吧。

金地湖城藝境地塊前身是2007年G82“地王”地塊，當(dāng)時(shí)招商地產(chǎn)和九龍倉(cāng)聯(lián)手以24.1億元的價(jià)格竟得該地塊，實(shí)際成交樓面地價(jià)超過(guò)了7000元/m²，溢價(jià)率達(dá)60%以上，一舉成為南京“仙林地王”。然而好景不長(zhǎng)，2007年的金融危機(jī)愈演愈烈，到2008年，全國(guó)樓市都陷入了前所未有的低谷，再加上樓市的一些抑制投資投機(jī)的調(diào)控政策，整個(gè)樓市一片蕭條，頂著“地王”光環(huán)出世的項(xiàng)目，也成了這兩家開(kāi)發(fā)商的包袱。由于這兩家公司未按時(shí)繳納首期成交價(jià)款，最終被國(guó)土局取消拿地資格。

這塊地一直到2013年6月19日，才又重見(jiàn)天日。再次出嫁，地還是那塊地，但

板橋新城四期眾多大牌推升地塊價(jià)值

整個(gè)2013年，南京的城南板塊都處于缺貨狀態(tài)，即便板橋新城是主力供應(yīng)區(qū)域，仍難敵兇猛的剛需置業(yè)人群。這時(shí)候宋都南郡國(guó)際適時(shí)而出，剛需戶型一上市就被一搶而空，項(xiàng)目如此受歡迎，讓人難以想象，所在的地塊曾是一塊不被看好的“邊角料”。身價(jià)卻已大漲，樓面底價(jià)從當(dāng)初的2506.9元/m²漲至4503.86元/m²，上漲幅度約80%。此外，當(dāng)初33萬(wàn)多I矗的G82地塊被分割為兩部分，出讓的G25地塊才14萬(wàn)多m²。結(jié)果，退地“地王”仍是“地王”的命。當(dāng)天，金地集團(tuán)以28.7億元價(jià)格拿下該地，溢價(jià)率為75%，樓面地價(jià)高達(dá)7862.5元/m²，成為南京年內(nèi)區(qū)域單價(jià)“地王”，而這塊地的價(jià)格比當(dāng)初一整塊地價(jià)還要高上4.7億元，按照這個(gè)比例算，整個(gè)地塊的升值率達(dá)到180.7%。

“地王”出身，比起周邊早前熱賣(mài)的保利羅蘭香谷與萬(wàn)科金色領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，顯

嚴(yán)格意義上說(shuō)，這塊“邊角料”所在的板橋新城，在金地、朗詩(shī)、世紀(jì)城等開(kāi)發(fā)商入駐后，已經(jīng)不是被冷落對(duì)待的區(qū)域，甚至因?yàn)榍鄪W利好，被開(kāi)發(fā)商看好。不過(guò)從忽視到重視的漫長(zhǎng)過(guò)程里，土地市場(chǎng)卻顯得有些躍進(jìn)，2011年10月即將進(jìn)行拍賣(mài)的這個(gè)宋都地塊，被臨時(shí)叫停，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，是因?yàn)閮r(jià)格太高，沒(méi)有開(kāi)發(fā)商相中。

據(jù)了解，該地塊當(dāng)時(shí)總出讓面積為108645.1m²，出讓起始價(jià)為9億元，折合樓面地價(jià)為3452元/m²，是當(dāng)時(shí)板橋板塊樓面地價(jià)最高的一處地塊。不過(guò)，經(jīng)過(guò)了1年時(shí)間，金地自在城的持續(xù)熱賣(mài)，朗然在價(jià)格上是缺少競(jìng)爭(zhēng)力的，但金地這次打造的產(chǎn)品為花園洋房，與周邊的高層相比，有明顯差異，所以在價(jià)格上有一定的調(diào)整也顯得理所當(dāng)然。項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)推出的花園洋房面積為100-140m²，均價(jià)為19000-22000元/m²，精裝標(biāo)準(zhǔn)為3200元/m²。此外，經(jīng)過(guò)萬(wàn)科與保利兩家開(kāi)發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)，仙林湖早已名聲大噪。加上地鐵2號(hào)線的開(kāi)通，地鐵4號(hào)線的開(kāi)建，仙林湖也逐漸被南京人所接受。因此雖然金地的單價(jià)較高，但對(duì)于上市量較少的仙林湖板塊來(lái)說(shuō)，金地湖城藝境的入市無(wú)疑還是給了購(gòu)房者更多的選擇。

詩(shī)、世紀(jì)城、花生唐對(duì)人氣的抬升，讓開(kāi)發(fā)商意識(shí)到“退出”地塊的潛在價(jià)值。2012年10月，“退地”被重新掛出，時(shí)隔一年，樓面地價(jià)降了192元/m²，低調(diào)出嫁。宋都地產(chǎn)成了這個(gè)幸運(yùn)之人，9億拿下地塊，成為金地、朗詩(shī)、花樣年、世紀(jì)城之后，第5個(gè)進(jìn)駐板橋的品牌房企。

時(shí)間上來(lái)看，宋都進(jìn)駐板橋的時(shí)間也很合適宜，前期品牌開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對(duì)區(qū)域價(jià)值有了提升，花生唐商業(yè)配套也基本完成，地鐵8號(hào)線提升日程，在規(guī)劃的地鐵7號(hào)線也會(huì)延伸至板橋新城境內(nèi)。這時(shí)候推出產(chǎn)品，不僅給城南剛需房源及時(shí)補(bǔ)倉(cāng)，也為板橋的新城之路增加了一股新的活力。

顧家營(yíng)“地王”地塊沉睡八年終蘇醒

在2005年低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，位于南京城東板塊的顧家營(yíng)編號(hào)為NO.2005G36地塊被新加坡國(guó)浩房產(chǎn)和南京本土企業(yè)福中集團(tuán)以6.5億元的底價(jià)聯(lián)合競(jìng)得。盡管是底價(jià)，但該地塊創(chuàng)下了當(dāng)年土地成交的最高紀(jì)錄，成為了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上的總價(jià)“地王”。不過(guò)此后不久，聯(lián)合拿地的兩家公司爆發(fā)了糾紛，顧家營(yíng)地塊長(zhǎng)時(shí)間閑置。

在過(guò)去的8年里，該地塊頻頻被媒體曝出沒(méi)有任何開(kāi)工跡象，地塊上荒草叢生，淪為周邊居民的“菜園子”，且?guī)锥认萑牍蓹?quán)轉(zhuǎn)讓糾紛，多家開(kāi)發(fā)商被卷入其中，顧家營(yíng)地塊也因此成為南京最復(fù)雜的“地王”。然而，2013年8月4日晚間，國(guó)浩集團(tuán)有限公司發(fā)布公告，旗下國(guó)浩房地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司已于2013年8月2日訂立一項(xiàng)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，向香港佳源集團(tuán)出售其于國(guó)祥房地產(chǎn)有限公司全部權(quán)益，總代價(jià)為12億元。這則公告也預(yù)示著這幅著名的“老大難”地塊被正式轉(zhuǎn)讓。

同年12月7日，南京市規(guī)劃局對(duì)這幅顧家營(yíng)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了批前公示，該項(xiàng)目案名為“紫金華府”，意味著閑置8年的顧家營(yíng)地王地塊即將動(dòng)工。項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在春節(jié)前后開(kāi)始動(dòng)工，計(jì)劃打造改善型低密度產(chǎn)品，以小高層和聯(lián)排別墅產(chǎn)品為主，預(yù)計(jì)2014年上半年就將正式上市。這幅顧家營(yíng)地塊位于紫金山南麓，地理位置絕佳。然而這樣一幅稀缺宅地卻幾經(jīng)波折，最后遭遇賤賣(mài)，可謂是“小姐的身子丫鬟的命”，“地王”之路走得十分艱辛。“沉睡”8年時(shí)間后終于傳來(lái)動(dòng)工的消息，紫金華府將會(huì)向市場(chǎng)提交出怎樣的答卷，還值得拭目以待。

麒麟門(mén)科技創(chuàng)新地塊“日光”盤(pán)曾被“毀親”

啟迪方洲是麒麟科技園的純新盤(pán)，去年11月面市以來(lái)，項(xiàng)目就獲得極大的關(guān)注。11月中旬首開(kāi)當(dāng)日，180套房源遭遇千余組客戶哄搶，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)3小時(shí)“日光”。11月底，項(xiàng)目緊急加推300多套房源，同樣獲得熱賣(mài)。在這樣一個(gè)大賣(mài)的樓盤(pán)背后，很多人不知道，這塊地也曾經(jīng)遭遇延拍、股東臨時(shí)放棄，真是“說(shuō)多了都是淚”。啟迪方洲地塊前身是南京麒麟科技園G51地塊，東至東麒路，西至滄麒東路，北至天成路，南至鐘學(xué)北路。根據(jù)其綜合容積率2.67來(lái)計(jì)算，這幅地塊未來(lái)的建筑面積是超過(guò)百萬(wàn)m²的超級(jí)大盤(pán)。可以想象，如此“巨無(wú)霸”地塊，后期的開(kāi)發(fā)運(yùn)作需要很大的資金成本和較強(qiáng)的運(yùn)作能力。G51地塊原定于2011年10月24日拍賣(mài)，就在拍賣(mài)當(dāng)天，南京市國(guó)土局卻臨時(shí)貼出公告，宣布該地塊出讓延期至11月1日。11月1日該地塊迎來(lái)買(mǎi)家，瑞安啟迪科技園發(fā)展有限公司以31.98億元的底價(jià)順利拍得G51地塊。可才剛剛“出嫁”，就遭遇了“毀親”。拍賣(mài)完成之后僅兩天，買(mǎi)家股東之一的瑞安建業(yè)就宣布該公司實(shí)際上已和G51地塊毫無(wú)關(guān)系，因?yàn)榕馁u(mài)當(dāng)天瑞安建業(yè)已經(jīng)終止了和啟迪股份的合營(yíng)協(xié)議。

瑞安建業(yè)的退出，很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，G51地塊的命運(yùn)如履薄冰。2012年甚至傳出G51地塊已被啟迪控股賣(mài)給了北京的一家公司，實(shí)際上一切主要源于啟迪在資金上面臨的巨大的壓力。

不過(guò)好在困難期都挺過(guò)來(lái)了。啟迪方洲的面市，也證明了其受到了購(gòu)房者的認(rèn)可。去年11月中旬，項(xiàng)目以13500元/m²的價(jià)格入市，收獲“日光”。小編認(rèn)為，這正說(shuō)明了在樓市后調(diào)控時(shí)代，“產(chǎn)品為王”的特性。對(duì)于不少購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，除了看中項(xiàng)目的“新知本”理念之外，啟迪方洲的戶型設(shè)計(jì)是吸引他們的最大亮點(diǎn)之一。項(xiàng)目的戶型為80-130m²，2+1”、“2+2”戶型，讓小2房變3房，大2房變4房。同樣的總價(jià)，更多的房間，既實(shí)用又超值，再加上臥室皆朝南，實(shí)在是健康宜居，對(duì)于自住來(lái)說(shuō)，還是值得考慮的。

雙麒路以東地塊“脫困”變成豪宅區(qū)

麒麟板塊的新城之路，在雙麒路以東地塊的出讓上可見(jiàn)一斑，從無(wú)人賞識(shí)到被高價(jià)拿下，可謂命運(yùn)多舛。

2011年5月，雙麒路以東地塊首次出讓，當(dāng)時(shí)由于出讓面積小、樓面地價(jià)高而不被業(yè)內(nèi)人士看好，最終該地在拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)遭遇流標(biāo)。而后，國(guó)土局發(fā)布公告顯示，地塊將在11月25日再次掛牌，不料在當(dāng)天又出公告，被延期至12月下旬。時(shí)至12月，土地拍賣(mài)仍未兌現(xiàn)，地塊終被暫停出讓。直～2012年9月25日，地塊起拍價(jià)明顯降低至4852元/m²，后被上海世茂建設(shè)以19億元高價(jià)競(jìng)得。

一年來(lái)，地塊拍賣(mài)幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，除了價(jià)格上的微調(diào)，未有太多變化，不過(guò)周邊環(huán)境和未來(lái)預(yù)期卻不可同日而語(yǔ)。這也導(dǎo)致江寧小龍灣地塊暖市促成“風(fēng)光”出讓

2013年12月7日，江寧小龍灣附近的純新盤(pán)朗詩(shī)玲瓏嶼入市，推出的246套房源吸引了近1200人到場(chǎng)搶房，一小時(shí)內(nèi)全部售罄。

朗詩(shī)玲瓏嶼的前身是江寧小龍灣地塊。該地塊南邊是牛首山河，東邊是秦淮河，緊鄰地鐵小龍灣站，西北角即是百家湖商業(yè)配套，對(duì)面是地鐵1號(hào)線南延線小龍灣站，距離僅200米左右。無(wú)論是自然環(huán)境、交通配套還是生活配套，在江寧都屬上乘。與這幅地塊隔河相望的是萬(wàn)科金域藍(lán)灣當(dāng)時(shí)售價(jià)在14000元/m²，屬于江寧區(qū)較高的價(jià)格。

然而這樣一幅地段極好的地塊，卻在首次出山時(shí)曾被開(kāi)發(fā)商冷遇，暫停出讓，而價(jià)格則被認(rèn)為是“罪魁禍?zhǔn)住薄Ｔ瓉?lái)，2012年曾以G60的身份亮相土地市場(chǎng)，起始出讓價(jià)高達(dá)11.7億元，樓面價(jià)達(dá)到了5512元/m²。然而經(jīng)歷了“限購(gòu)令”的空前調(diào)控之后，2011年的土地市場(chǎng)異常冷清，使得不少垂涎這幅地塊的開(kāi)發(fā)商在高昂價(jià)格面前望而卻步。了開(kāi)發(fā)商態(tài)度的大逆轉(zhuǎn)，在最后的土地拍賣(mài)會(huì)上爭(zhēng)搶叫價(jià)。不出意外，世茂最后拿出的君望墅也獲得了同樣的關(guān)注度。目前，全市對(duì)麒麟新城的發(fā)展都頗為關(guān)注，除了世茂之外，富力、中海、中糧等知名房企也加入完善不同的住宅體系。而世茂君望墅主推別墅產(chǎn)品，在該區(qū)域填補(bǔ)了高端低密度住宅的稀缺。在規(guī)劃同步的情況下，讓“邊角料”地塊變身成了“高富帥”。

然而，降價(jià)并沒(méi)有讓開(kāi)發(fā)商能討到便宜。2013年，江寧小龍灣地塊再次出山，起拍價(jià)從11.7億元降價(jià)到9.55億元，創(chuàng)下了年度地塊的最大降幅。降價(jià)后吸引了眾多開(kāi)發(fā)商的激烈爭(zhēng)奪，最后成交價(jià)高達(dá)15.2億元，反而比降價(jià)之前還貴。

交通便利、景觀優(yōu)越，這幅小龍灣地塊引來(lái)眾多品牌開(kāi)發(fā)商的關(guān)注，除了地塊本身的因素和下降的價(jià)格，2012年逐漸回暖的土地市場(chǎng)以及開(kāi)發(fā)商普遍看好的市場(chǎng)預(yù)期也直接促成了地塊的“風(fēng)光”出讓。