張鵬 堅持比選擇更有價值

你聽說過不用空調，就能實現冬暖夏涼的住宅嗎？你聽說過不用開窗，就能實現室內高含氧量的住宅嗎？你聽說過一年四季都能保持30%到70%體感適宜濕度的住宅嗎？

這樣的宜居住宅，聽上去仿佛天方夜譚。然而，在當代置業開發的產品中，已經成為現實。

“沒有成功的企業，只有順應時代的企業?！?/p>

9月19日，當代置業（中國）有限公司執行董事兼總裁張鵬在接受徽商雜志社記者采訪時表示，當代置業之所以能夠在地產領域立足，得益于其成立之初并沒有盲目投身傳統住宅開發，而是在“綠色地產”這一細分市場精耕細作。

在張鵬看來，“綠色地產”在為消費者提供環保、舒適、節能的生活家園的同時，其低能耗、低排放的特性迎合了“可持續發展”這一時代要求。因此，即便在當前宏觀經濟低迷、地產行業哀鴻一片的大背景下，當代置業依然高速發展。

今年7月，當代置業拿下位于合肥市政務區的80余畝土地，正式進軍安徽市場。談及未來的發展，張鵬表示，在堅守自身在“綠色地產”領域專長的同時，當代置業會適時加快擴張速度，“奔跑、譽戰、高速度”成為了這個階段的主題。

一萬小時的錘煉

“我們開發的住宅不需要空調，但室溫可以常年保持在20度到26度，四季如春?！辈稍L剛剛開始，張鵬就迫不及待地當起了合肥項目“推銷員”。

與此同時，在“天棚輻射制冷制熱系統”、“外圍護結構保溫系統”、“全置換新風系統”等技術的幫助下，當代置業開發的小區可以實現24h節能參數監測、室內環境主動優化、濕度保持30%～70%、PM2.5數值控制在合理范圍、室內高含氧量的“綠色地產”目標。

“這是ISO7730質量標準中定義的最舒適環境。”

談及當代置業在“綠色地產”領域的先進技術和給用戶帶來的舒適感受時，成立之初就加入團隊的張鵬如數家珍、侃侃而談。

截至2013年，當代置業已擁有行業內專利共43項，并獲得9項國內外綠色建筑大獎。目前，當代置業是唯一一家獲得了兩個中國綠色建筑三星運營標識的企業，也是國內最早一家獲得美國綠色建筑協會（USGBC）LEED-ND認證的房地產開發企業。

“人們眼中的天才之所以卓越非凡，并非天資超人一等，而是付出了持續不斷的能力。只要經過1萬小時的錘煉，任何人都能從平凡變成超凡”，《華盛頓郵報》專欄作家格拉德威爾的這句話備受張鵬推崇。

“人是如此，企業亦是如此。當一家企業將全部精力投入一件事情的時候，那就離成功不遠了?！睆堸i笑言，當代置業專注“綠色地產”何止一萬小時。

十四年前，當代置業在北京成立。當時，大批國有企業進行了改制，“公房”、“福利房”、“集資房”逐步退出歷史舞臺，取而代之的商品房迎來了發展的黃金時期。當時的房地產開發商只要能夠把房子蓋起來，就不愁賣。

然而，當代置業的創始團隊沒有盲目投資，而是對當時地產業的現狀、前景進行了全方位的評估和預測。

“我們并不是要掙快錢，而是關心地產行業未來會走向何方？如何設計出集差異化和舒適性為一體的產品？如何打造屹立百年的地產企業？”張鵬介紹，一番思考和調研之后，當代置業的創始團隊決定將符合“可持續發展”理念的“綠色地產”作為企業的主攻方向。

談及當年的選擇，張鵬表示，“綠色地產”能夠為消費者提供綠色、舒適、節能的生活環境。同時，在“節能減排”日益被人們推崇的當代社會，具有低耗能、低排放特性的“綠色地產”一定會成為地產行業未來的發展方向。

始料未及的是，消息一經傳出，市場上就響起了一片質疑聲，認為當代置業是“作繭自縛”。在業內人士看來，在“賣方市場”的樓市背景下，開發“綠色地產”沒有必要。同時，相對于傳統地產，開發“綠色地產”需要更大的成本、更長的時間、更多的技術投入，這些都會大大影響企業的利潤。

十四年后，當代置業收獲了成功，在同質化競爭日趨激烈的地產行業開辟了一條屬于自己的發展道路，樹立了自己的品牌。而當年的質疑者，有的已在中國房地產行業轉型升級的浪潮中被淘汰。

“開始創業的時候，也遇到過技術、資金、管理等一系列困難，但我們堅持了下來。”張鵬介紹，當初，“綠色地產”在國內一片空白，沒有任何案例可供參考，所有的細節都要自己去摸索。

為此，當代置業專門成立一個50多人的研發團隊，去瑞士、德國、美國等“綠色地產”業已成熟的國家進行考察。同時，管理團隊也對成本控制、技術整合、資金運作等事宜進行了優化。

當下，地產行業盛行概念炒作，然而真正能夠把概念落到實處的房企卻不多。張鵬告訴記者，他的一位同行好友曾在公司樓盤開盤時，公開宣稱該樓盤采用了最先進的空氣過濾系統。然而當張鵬私下與他交流該系統的參數時，他卻驚訝地表示“張總，我只是隨便說說而已”。

“當代置業對‘綠色地產’可以用癡迷來形容，對產品的性能更是追求極致。”張鵬表示，當代置業的很多產品在面世前幾天，都還在進行細節上的優化。

2003年，當代置業第一個采用“智慧節能”的產品“北京萬國城MOMΛ”開建。落成后，憑借其24h環境監測、主動調控等先進的節能技術，備受市場矚目。

回憶當年，張鵬動情地說，社會的認可、購房者的熱捧給了當代置業沿著“綠色地產”之路走下去的信心。

“記得在我們北京萬國城MOMΛ小區有一位張先生，是一名律師，因為之前長期在國外生活，需要能保證室內空氣質量的房子。所以，他買了我們的產品，而且一買就是三套，說一套他住，一套給老家父母，一套留給在國外讀書的兒子。其實他兒子那時才10歲?！?/p>

張鵬笑著告訴記者，“我們的客戶很多都是回頭客或是介紹客，都是業主住得好了之后推薦朋友來買。畢竟健康是大家最關注的。”

2013年初的時候，《人民日報》曾大幅報道過南昌滿庭春MOMΛ小區的供暖特性，MOMΛ產品已然從被地產業界關注轉變為被社會普遍關注。然而，需要達到如此高的標準，既綠色又舒適，是需要建筑成本作為基礎的。

較高的建筑成本，是“綠色地產”當代置業發展過程中不可避免的問題。張鵬說，當代置業樓盤每平方米的建筑成本要比其他企業高出300元。但也正是這多出來的300元成本，造就了差異化的產品，提升了住宅的舒適度，降低了能源的耗損，給消費者以及社會帶來了巨大的收益。

“根據我們的測算，當代置業樓盤的能耗僅為目前普通型住宅達到同等舒適度所需能耗的1/3。對于企業來說，售價也會比同地段的其他樓盤高出不少，這主要是得益于‘綠色地產’強勁產品力帶來的溢價。”

張鵬預測，未來，這種溢價的幅度會越來越大，因為購房者實實在在地感受到了“綠色地產”帶來的舒適體驗，愿意為這種舒適體驗買單。

“直到今天，‘綠色地產’仍未成為市場主流，但我們仍然會堅定地走下去，因為它有未來?！痹趶堸i看來，當代置業已經走過了最艱難的時期，現在討論的不是要不要做，而是如何做得更好。

智業合伙人

2011年，經過十年的發展，當代置業開啟了赴港IPO（首次公開募股）工作。

在張鵬看來，IPO之于當代置業，能夠打通低成本的融資渠道，拓展企業后續發展空間。更為重要的是，IPO要求企業的所有信息公開化、透明化，能夠倒逼企業決策、財務、內控等機制走向規范化，有利于企業的長遠發展。

2013年7月，當代置業如愿登陸香港證券交易所。IPO成功，為當代置業帶來了發展資金。有了資金，當代置業走上了快速擴張的道路。一年時間，陸續布局北京、武漢、長沙、南昌、九江、合肥等城市。

然而，當代置業的快速擴張，引發了市場的質疑。畢竟企業之前走的是“慢而精”的路線，從未同時運營過十個項目。這種快速擴張是否會影響其產品的品質？

“質疑者多是不了解當代置業的人。在上市之前，我們就建立了涉及拿地、運營、財務等方面的評估機制。項目做不做不是由高管說了算，而是要看項目是否符合既定的機制?！?/p>

張鵬表示，企業內部的“產品標準化”、“流程標準化”、“資金標準化”三個標準化原則以及900多項內控機制能夠有效地保證產品的質量始終處于同一高度。

“每一塊土地都有屬于自己的密碼，只有充分地了解土地，破譯了土地的密碼，才能開發出合適的產品。”張鵬介紹，目前當代置業共有三條產品線。在競得土地后，公司都會派出一個前期研發小組進駐調研。

這個調研小組包括設計、財務、營銷、法律等各部門人員。調研內容不僅僅是土地的面積、位置等施工參數，還包括當地人口結構、消費水平、潛在客戶、城市文化、周邊配套等全方位信息。同時，也對當地客戶的住房喜好進行深入摸底。

“我們對每一項調研結果都進行量化，對應一個分值。最后根據綜合分數，決定匹配何種產品線?！痹趶堸i看來，產品標準化決定了項目定位的精準性。

“在當代置業，有一個‘68-678-10’鐵律，正是這樣一個鐵律保證了公司發展的快步伐和資金周轉的高效率。”

看到記者疑惑的眼神，張鵬進一步解釋道，“68”是指拿地之后6個月內開工，8個月內開盤；“678”是指在項目第一次開盤銷售時，供應量需占總可銷售面積的60%以上，一周之內去化率達到70%，一個月之內去化率達到80%；“10”是指執行10個月內現金流回正。

然而，想要真正完成這樣一個目標，談何容易。現在一個房產項目從拿地到落成正常需要兩年時間，開盤一周的去化率達到70%更是難上加難，當代置業是如何做到的呢？

“一定要給團隊實現目標的執行方法。”作為一名決策者，張鵬深知，簡單地向團隊強調公司的戰略和目標而不告訴團隊應該如何去做的領導是不稱職的。

為此，張鵬為公司項目制定了“流程與運營標準化”作為支撐。當代置業的每個項目在開工之前，公司都會把項目進行任務分解成一級流程30個節點，二級流程100個節點，每個節點都有規定的內容、負責人和完成日期等信息。

“按照項目分解書的節奏推進工作，就能完成既定目標?！睆堸i透露，當初制定目標時，并非是心血來潮、紙上談兵，而是從多年實踐經驗中總結出來的最優方案。

在資金的使用上，當代置業也有著一套細化的方案。多大的金額需要什么層級的人審批、什么情況下可以通過審批、多少時間內必須放款等都有規定。這些方案保證了資金使用的規范性。

“人是會犯錯的，但是科學的制度不會。雖然從‘人治’轉為‘法治’大大削減了公司高管的權力，但保證了企業始終處于規范化發展的軌道上。”

張鵬介紹，正是因為有了制度的保障，公司近一年內集中運營的十個項目均按計劃正常推進。

“區域化、規?；l展的企業，除了標準化的流程之外，企業文化的高度認同也必不可少，用文化管理是流程管理的一次升華?！?/p>

張鵬表示，當代置業是個文化底蘊很深的企業。董事局主席在創業之初便在文化建設上下足功夫?！昂唵螌Ｗ?、生生不息”是當代置業企業文化的精髓。強調人與人之間，層級與層級之間的簡單人際，簡單溝通。專注于自我事業，即是綠色地產。同時，堅定不移，一條路走到底。

“正是我們有著共同的價值觀，共同的文化歸屬，也從另一個側面保證標準化的執行落地?！睆堸i補充道。

“無論是什么樣的標準化，最終去執行的都是人?！痹趶堸i看來，職員才是現代企業最為核心的競爭力，而身處一線的管理人員更是企業發展的中流砥柱。

登陸港交所后，當代置業推出了“五年期股權激勵計劃”，但由于股份數額有限，這種“期權”獎勵只能夠惠及企業的中高層管理人員。

如何調動一線管理人員的主觀能動性，讓他們更富激情、創造性地去工作？如何讓他們也能共享企業的發展紅利？是多年來一直困擾張鵬的問題。

2013年末，當代置業進入拿地的高峰期，項目分布全國各地。張鵬認為，時機到了。經過精心籌劃，當代置業推出了基于“項目部制”的“智業合伙人”計劃。

“我們拿出每個項目所用資金峰值5%的份額，讓項目所在一線公司的管理層來投資。利益共享、風險公擔?！睆堸i介紹，當下，合伙人制度在國內房地產市場仍屬于新型制度，“智業合伙人”計劃一經公布就在企業內部引起巨大反響。

涂禮軍，當代置業合肥當代 MOMΛ總經理。此次的合肥項目，他作為“智業合伙人”投資了400萬元。

“作為內部職員，我們很清楚企業的運營情況，把錢投到公司的項目上，我們放心?！?/p>

在張鵬看來，“合伙”是建立職員與企業的精神和物質紐帶。成為合伙人后，工作的心態由為別人打工轉化成為自己奮斗。

而在物質上，自己努力奮斗帶來的公司業績提升，也會透明地反饋到收入上，打破了任職薪資的天花板。這些都大大提升了職員的創業激情，增強了職員的主人翁意識。

事實上，作為企業來說，也從“合伙人計劃”上受益匪淺。

“公司實行‘合伙人計劃’的8個項目的工作效率要遠高于其他項目，同時辦公經費下降不少。”張鵬笑稱，管理人員的收益與項目收益直接掛鉤，對于每一筆支出，自然能省就省。

張鵬同時表示，作為一家上市公司，管理人員參股自營項目，能夠有效地提升市場投資者的信心，公司的股價也會保持在一個合理反映公司價值的區間。

“合伙人制度將使企業決策更快，風險更小，成本更低，收益更高?！睆堸i表示，未來，當代置業會繼續推廣合伙人制度，最終實現每一名職員都是公司的合伙人。

不創新，就滅亡

在外界看來，當代置業正走在高速發展的道路上，項目穩定、資金充裕、毛利率處于行業領先水平……然而，在諳熟房地產發展規律的張鵬看來，近兩年，中國房地產行業的格局已經發生了化學變化。當下，正是當代置業轉型升級、改革創新的最好時機。

“在宏觀經濟持續低迷、剛需萎縮、同質化競爭日趨激烈的今天，地產行業已經告別了‘蓋好房子，就不愁賣’的黃金時期。一些資金不夠雄厚、技術匱乏的中小型房企已經無力支撐，紛紛倒在了市場的寒冬之中?！?/p>

在“淘汰”嶄露頭角的同時，“高分化”成為了地產領域的又一顯著特征。在張鵬看來，未來的地產行業一定會走上專業化、服務化、社會化的道路，沒有“殺手锏”的地產企業是無法存活的。

“‘高分化’是市場發展到一定階段的必然產物。企業未來的規劃中，最為重要的一條就是要堅持在‘綠色地產’細分市場精耕細作。”

張鵬表示，當代置業會堅守自身在“綠色地產”領域的專長。這種堅守是一個動態和思辨的過程。并不是要死守原來的技術、產品和平臺，而是讓長板更長，而且不斷迭代。

今年，當代置業開發出了致力于改善室內空氣質量的“恐龍1號”、“恐龍2號”系列產品。與之前“綠色地產”整體性開發不同的是，這些都是獨立的產品，可以前期鑲嵌在建筑里，也可以后期加裝在任何住宅上?！伴_發獨立的產品，主要是為了滿足老百姓以較低成本去享受高品質空氣的需求?！睆堸i表示，此舉也是為了向大家傳達“綠色生活”的理念，推廣當代置業的品牌。

“我們在軟件設施上，設立研發設計院，在硬件設施上，在美國設立了CRIS綠色研發基地，同時在國內也設置了試驗房，以更快的速度去迭代產品，目前，恐龍1號最早將在10月份面世?！?/p>

張鵬自信地告訴記者，企業一定是不斷創新，不斷突破的，這樣才能跟上時代的步伐。

不創新，就滅亡。在當代置業的內部，“創新”的理念被體現得淋漓盡致。除了堅守自身在“綠色地產”領域的專長，張鵬更是選擇主動出擊，運用“互聯網思維”拓展企業涉足的領域。

“引進互聯網思維，不是我們的專利。不過我們走得更前，也很愿意地去向互聯網公司學習先進的理念。”

張鵬說著打開了自己的手機，向我們展示他手機中那些當代置業自主研發的APP。

在與業主體驗密切相關的社區服務建設上，當代置業創造性地推出了社區互聯平臺IHOME。通過這個平臺，業主可以實時查詢到天氣實況、周邊交通、霧霾監控等相關信息。

與此同時，當代置業已與樂視集團、墨跡天氣、特斯拉等企業簽署合作協議。計劃在當代置業的全線產品中推廣樂視的“云電視”與墨跡的“空氣果”實現互聯，同時建造符合特斯拉標準的充電樁。

“與互聯網企業的深度合作，并不是遠離‘綠色地產’，而是運用新的手段，新的思維服務‘綠色地產’，為業主帶來更好的服務。”

談及當代置業未來的發展，張鵬信心滿滿。在他眼中，雖然地產行業危機重重，卻也不乏機遇?！笆刂械?，攻之有法”，這是張鵬應對地產寒冬開出的解藥。

“目前，當代置業正走在全速前進的道路上，在綠色地產的細分市場中繼續為客戶創造更好的居住體驗，為股東帶來更大的經濟回報。”張鵬如是介紹。