金泰“賣地求生”調查

“目前至少已經有3家資本巨鱷對金泰建材城有接手意向，即便最后沒人接盤，政府也會救我們的。”9月17日，距離金泰曝出“賣地求生”消息不到一個月，在面對本刊記者的采訪時，金泰高層如此回應。

從詭異拿地，到荒謬賣房，此前已經至少7次推遲交房時間的公寓項目“創智坊”只是壓彎金泰的最后一根稻草。

“最根本的原因是金泰前幾年的盲目擴張、投機開發所導致的資金鏈斷裂。”某不愿具名的業內人士如此表示，而該說法隨后也得到了金泰高層的印證。

當前，近6億的巨額負債已經讓這家原本只是從事房地產周邊業務的“房企”不得不“賣地求生”。

“但在如今的市場大環境下，很難有企業會接手，更別指望政府會‘輸血’，那種依靠政府‘輸血救命’的時代已經過去了。”上述業內人士表示，金泰的遭遇只是當前眾多房企的一個縮影，行業“洗牌”時代已經再次到來。

創智坊之亂

腳手架尚未拆除，底部的幾層外墻裸露著，大部分樓層的玻璃都未安裝……9月17日，當記者來到位于合肥東城臨泉路與通達路交口的“合肥金泰大學生創業基地”2號樓——即“創智坊”時，看到的是這樣一幅場景。

這個此前已經至少7次推遲交房時間的公寓項目，又再次承諾“于2014年10月31日交房，逾期按合同約定三倍支付違約金”。

“大樓內水、電、電梯尚未安裝完成，我們只能說10月31日盡力交房。”這次，連金泰集團總裁辦主任金勇自己都有點兒“底氣不足”。

難道僅僅是因為資金不足、工程無法繼續這一原因才導致項目遲遲無法交付？記者在隨后的調查取證過程中發現，事情遠非如此簡單。

從甫一拿地開始，“創智坊”項目就充滿了“詭異的事情”。

2004年，金泰以低價拿下位于肥東龍崗經濟開發區的“大學生創業基地”。吊詭的是，在這塊土地性質為工業用地的地塊上，金泰集團卻先后開發起了商業綜合體項目“萬歡購物廣場”（1號樓）和住宅項目“創智坊”（2號樓），且在已營業的商業綜合體中也找不到任何與“大學生創業”相關的機構和物業。

“金泰遲早會將土地性質變更為商業用地，但變更性質需要補交土地出讓金，目前集團由于資金不足，暫時還無法變更。”金泰集團副董事長、金泰集團資產托管小組組長張鐘的這一說法卻隨即遭到了業主的否定。

業主黃海（化名）告訴記者，此前在業主代表與龍崗管委會溝通時從管委會得知，金泰雖然之前簽署了將“大學生創業基地”轉為商業用地的協議，但直到協議過期，金泰也并未按協議繳納土地出讓金，如今“大學生創業基地”已經不能再變更土地使用性質了。

更為詭異的是，據金泰集團執行總裁吳佳庚此前接受媒體采訪時曾表示，在“創智坊”項目建設過程中，曾3次更換承建方。

這也直接導致了最早承諾2012年12月31日交房的“創智坊”至少7次推遲交房時間，直到記者采訪時也尚未交房。

對于如此“不靠譜”的項目，買主仍然趨之若鶩的重要原因之一無非“價格較低”。但其價格的相對優惠，卻正是此前金泰拿地時工業用地價格較商業用地低的直接結果。

從表面上來看，“創智坊”開售時的房價比周邊小區每平米便宜了1000多元。但隨后因為要將工業用地轉為商業用地，“第二批”購房人雖然是按照原價購買，卻需要在交房時繳納每平米1000元的“土地出讓金”。到“第三批”業主購房的時候，金泰直接“預收”了購房人的“土地出讓金”。

事實卻是，多繳納和“預收”的“土地出讓金”到目前為止卻尚未改變這塊土地的使用性質。

就連買房時金泰與業主簽訂的購房合同也并非房屋買賣合同，而是“合肥金泰大學生創業基地入駐合同”。這就意味著，金泰方與業主之間只是“出租”關系。

“現在土地性質無法變更，就算交了房我們也辦不了房產證。而且，按照工業用地性質來算，50年的產權也已經過去了10年。”黃海很無奈。

野蠻生長

但殊不知，沒錢施工、沒錢補交土地出讓金都還只是冰山一角，金泰的資金狀況可謂“相當糟糕”。

張鐘在此前接受媒體采訪時曾稱，金泰負債已近6億元。其中欠小貸公司8000萬元，欠銀行1億元，供應商借款2億元，各種高額利息費用1億元，其他員工工資以及應付的土地出讓金1億元。

根據《每日經濟新聞》的調查，金泰集團幾乎沒有任何流動資金。而本刊記者在金泰集團的所見似乎也從側面印證了金泰“缺錢”這一事實。

位于“萬歡購物廣場”11樓的金泰辦公地點，竟已經很長一段時間因為電梯故障而無法通行。不論是外部來訪或是員工上下班都需要從另一邊的格林豪泰酒店上到頂樓，在頂樓翻越護欄和各種管道，再通過電梯控制間下樓，才能到達金泰集團的辦公室。

“公司根本沒錢修電梯。”金泰員工的回答不免讓人唏噓。

不僅如此，金泰投資集團某男性中層管理人員還告訴本刊記者，金泰拖欠了工資還不算，甚至還反找他借了一筆錢。最后還不起錢的金泰只好將“創智坊”的兩套房產折算給他。此事隨后也得到了另一位女性員工的證實，她表示金泰也一直未結清自己2012年和2013年的工資，導致她現在連離職都不敢。

作為一家有近十年房地產開發經驗的房企，金泰淪落至此，實則有跡可循。

2005年，樓市狂飆突進之時，以建材業起家的安徽金泰難以抵擋樓市的巨大誘惑，毅然決定進軍房地產。先后投資興建了潁上商城、潁上賓館、安徽金泰建材城、巢湖柘皋金泰新城、巢湖中廟旅游度假村等項目。時值房地產行業的“黃金時代”，金泰集團迅速完成“原始積累”，在幾年之內便坐擁市值十幾億的資產。

但從彼時的風光無限，到此時的“賣地求生”，也不過十年時間。

在此前的新聞發布會和接受本刊記者采訪時，張鐘均表示，金泰出現危機的主要原因是在政府宏觀調控的大背景下，金泰集團融資難所導致的資金鏈斷裂。

“這只是表面原因，最根本原因就是金泰前幾年的盲目擴張、投機開發。”某不愿具名的業內人士如此表示，而該說法隨后也得到了金泰高層的印證。

金勇向本刊記者表示，雖然旗下的眾多項目讓公司避免了資不抵債，但正是因為這些項目占用了公司的資金，才會導致今天的結果，“金泰的確擴張太快，但在前幾年，哪家房地產公司不是這樣呢？”

事實上，金泰的遭遇的確并非個案。

合房網星空研究院的數據顯示，目前80%以上的房地產開發商資金鏈都非常脆弱，本地開發商的比率更高。金泰“創智坊”只是其中一個瀕臨“最后一根稻草”的項目之一，包括陽光半島和淮南志高都在不斷向市場釋放不良信號。

但目前，在政府部門對企業的監管中仍存在缺位現象。以此次金泰事件為例，盡管在“大學生創業基地”已經成型的兩棟建筑中找不到任何與大學生創業相關的機構和物業，龍崗經濟開發區管委會也從未提出任何質疑。直至記者提出該疑問時，龍崗經濟開發區管委會副主任童乃高才表示“我們將對此進行核查”。

“如果不出現變動（指政策方面），未來一段時間這樣的問題將會更多。”合房網星空研究院執行院長陳偉認為，在經歷了近十年的野蠻生長之后，房地產行業本身問題重重，已有積重難返之勢。

自救VS他救？

金泰已經開始了自救。

為了湊足資金將“創智坊”項目順利完工交付，8月24日，金泰集團主動召開新聞發布會，欲將旗下金泰建材城49.5畝土地及建筑物打包出售，號稱價值4.8億元。

此前有媒體記者調查了解到，金泰建材城原意向規劃為20萬平方城市綜合體，一旦建成可變現幾十億元。以此推算，金泰此次以4.8億元脫手雖屬“低價拋售”，但這也是目前唯一變賣后能緩解金泰部分資金難問題的項目。其他諸多分項目估值僅在幾千萬左右，變賣成功也只是杯水車薪。

“目前至少已經有3家資本大鱷對金泰建材城產生了興趣，一旦建材城脫手，將產生至少3個億左右的現金流。”金泰高層在接受本刊記者采訪時如此表示。

“但在當前這樣的市場環境下，很難會有企業接手，除非金泰以更低的價格轉讓。”上述業內人士說。

對此，除了寄希望于金泰建材城的最終出售結果之外，金泰方還向記者出示了一份詳細的“融資及解決方案”。

“9月份融資2000萬，用于支付農民工工資和工程款，確保大學生創業基地項目10月31日交房；10月份處置資產1億元，解決創業基地土地出讓金及按計劃支付部分投資款；11月份處置資產和房屋銷售，按計劃支付LOFT工程款以保證竣工，按計劃支付投資款；春節前解決所有投資款的25%”……

與此同時，龍崗經濟開發區管委會已派人進駐金泰集團，主要負責“創智坊”業主的登記工作。

業主們把這視為管委會準備介入善后工作的一個信號；金泰方似乎也從中嗅到了政府“出手相救”的信號。

“我們這么大的樓，都賣完了，政府不會不管的。”金泰高層如此表示。但此事截至發稿仍未得到童乃高的最終確認，而只是告訴本刊記者“正在研究解決方案”。

“如果在以前，政府早就開始給房地產企業‘輸血’了。但如今，那種依靠政府‘輸血救命’的時代已經過去了。”上述業內人士表示，從2014年以后，樓市逐漸就出現了一些市場化的信號，房地產企業出現問題，政府只是在幫忙想辦法，直接介入項目的可能性很小。因此，金泰不能指望政府靠“輸血”來他救。

而在陳偉看來，政府以非直接“輸血”的方式來對待類似陽光半島和金泰這樣的破產、“賣地求生”房地產開發商，這不僅是行業“洗牌”的開始，更是房地產市場走向正常的重要標志。