房地產(chǎn)項目施工成本管理措施研究

【摘 要】隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的日益完善，房地產(chǎn)市場的競爭日趨激烈，房地產(chǎn)項目施工成本管理越來越成為提升房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的有力舉措。本文主要對房地產(chǎn)項目施工成本管理內容進行了闡述，分析了當前房地產(chǎn)項目成本管理方面存在的突出問題，就如何加強房地產(chǎn)項目施工成本管理提出有效措施。

【關鍵詞】房地產(chǎn)；項目施工；成本管理；有效措施

在我國大力實施新一輪“市場化”改革的歷史條件下，加強房地產(chǎn)項目施工成本管理，不僅是提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的需要，同時也是改善人民群眾居住條件的重要舉措。在激烈的市場競爭條件下，房地產(chǎn)項目施工企業(yè)要想獲取商業(yè)利潤、提升競爭實力，就必須進一步加強房地產(chǎn)項目施工成本管理，大力實施“低成本、高質量、高效益”戰(zhàn)略，通過降低成本來提高競爭實力。

一、房地產(chǎn)項目施工成本管理的基本內容

房地產(chǎn)項目施工成本管理主要是指在施工過程中，采取各種形之有效的措施，對影響施工成本的各種因素進行管理，將施工中的消耗和支出控制在一定范圍之內，以此來提升經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)項目施工成本管理應當貫穿于房地產(chǎn)項目施工的全過程，因而必須明確房地產(chǎn)項目施工成本管理的基本內容（如圖1）。

圖1：房地產(chǎn)項目施工成本管理內容

（一）成本預測：成本預測是房地產(chǎn)項目施工成本管理的重要基礎，主要根本房地產(chǎn)項目施工成本管理經(jīng)驗以及相關的數(shù)據(jù)進行初步分析，特別是根據(jù)中標價格，從項目實際情況出發(fā)，重點對施工條件、機械設備、技術標準、人員素質等進行分析，對一些人工費、材料費、管理費等一些基礎費用進行預測和分析。

（二）成本計劃：房地產(chǎn)項目施工方案確定以后，就要對成本計劃進行編制。編制成本計劃必須以成本預測為基礎，通過資金方式編制房地產(chǎn)項目施工成本書面計劃，重點對生產(chǎn)費用、成本水平、成本降低率、保障措施、總體規(guī)劃等從開工到竣工的一切成本計劃進行編制，形成全面系統(tǒng)的成本管理計劃，以保證成本管理能夠有章可循，是成本管理的重要前提。

（三）成本核算：成本核算主要是對房地產(chǎn)項目施工過程中一切費用支持的統(tǒng)計，主要是為成本計劃的制定、成本控制、成本分析、成本考核提供必要的數(shù)據(jù)支持和信息支撐，因而成本核算在整個成本管理當中具有承上起下的重要作用，成本核算準確與否、合理與否、到位與否，直接關系著房地產(chǎn)項目施工成本管理的整體水平。

（四）成本控制：成本控制是房地產(chǎn)項目施工成本管理的重中之重，主要是以房地產(chǎn)項目施工工程承包合同、施工進度報告、工程項目變更、項目分包合同等為重要依據(jù)，對全部施工過程進行成本控制，對各項費用支出情況進行嚴格審查，看其是否符合標準。房地產(chǎn)項目施工成本控制必須貫穿于房地產(chǎn)項目施工全過程，只有這樣才能確保成本管理目標的順利實施。

（五）成本考核：成本考核是在房地產(chǎn)項目施工的階段性以及竣工后，對項目形成過程中各級單位成本管理的成績或損失進行分析，并給予相應的評價，以此來對相關單位進行激勵和懲罰成本考核作為一種激勵約束機制，在成本管理當中具有重要的導向作用，因而必須將成本考核作為成本管理的重要舉措，不斷健全和完善成本考核機制，以此來激勵施工單位、管理人員、技術人員以及施工人員降低施工成本。

二、房地產(chǎn)項目施工成本管理的突出問題

（一）成本意識不夠超前：盡管我國大多數(shù)房地產(chǎn)項目施工企業(yè)都高度重視成本管理，都把降低成本作為提高效益的重要措施，但仍然有一些企業(yè)成本意識比較落后，很多時候都是通過降低技術標準和材料標準甚至通過偷工減料、弄虛作假來降低成本。還有一些企業(yè)在施工過程中認為降低成本主要是財務部門和管理部門的責任，技術部門以及具體施工組織部門以及施工人員成本意識淡薄，因而在一定程度上影響了成本管理。

（二）成本核算不夠精細：從總體上來看，房地產(chǎn)項目施工成本核算并不是一項復雜的工作，但由于一些房地產(chǎn)項目施工企業(yè)特別是一些中小型企業(yè)對成本核算不夠重視，特別是由于缺乏專業(yè)化的成本核算人員，因而很多時候都不能夠按照有關政策和規(guī)定的要求進行成本核心，導致成本核算不夠精細，甚至與實際情況造成較大的出入。還有一些企業(yè)不注重對臨時性和突發(fā)性費用支持的核心，因而造成成本核心與實際支持出現(xiàn)較大偏差。

（三）成本控制不夠到位：在房地產(chǎn)項目施工過程中，成本控制貫穿始終，是成本管理的核心內容，很多企業(yè)都高度重視成本控制，但仍然有一些企業(yè)對房地產(chǎn)項目施工成本控制不夠嚴格，甚至一些企業(yè)對項目費用的去處不夠明確。還有一些企業(yè)沒有建立成本控制組織體系，既有一些成本管理和控制人員，但由于缺乏必要的制度體系，導致這些人員在工作中控制不夠到位，存在著降低標準、得過且過的現(xiàn)象。

三、加強房地產(chǎn)項目施工成本管理的措施

（一）明確成本管理原則：房地產(chǎn)項目施工成本管理的對象是房地產(chǎn)桿塔訂貨會，最為重要就是合理的安排人力、物力、財力，以此來降低成本、提高質量、增加效益，因而必須堅持一定的基本原則。堅持節(jié)約的原則，從提高科學管理水平入手，通過事前、事中、事后管理實現(xiàn)節(jié)約的目標；堅持全面控制原則，必須從施工準備、施工過程、施工結束的全過程進行成本控制，切實做到自始至終；堅持目標控制原則，建立成本控制目標責任體系，通過責權利相結合的方式實現(xiàn)控制目標；堅持動態(tài)控制的原則，根本施工的不斷變化采取相應的控制措施，實現(xiàn)管理目標。

（二）完善成本管理體系：制度帶有根本性、長期性、穩(wěn)定性的作用，加強房地產(chǎn)項目施工成本管理，必須進一步健全和完善成本管理制度和工作運行機制。房地產(chǎn)項目施工企業(yè)必須建立成本管理部門，配齊配強管理人員，明確成本管理部門和管理人員的工作職責、工作規(guī)范和工作流程，同時要建立目標責任制度，健全和完善獎懲機制，將成本管理與管理人員和施工人員的工資、福利、獎金等進行掛鉤，激發(fā)管理人員的工作熱情。還要進一步健全和完善成本管理制度，加強對管理人員、技術人員、施工人員的教育培訓，著力提高他們的成本意識。

（三）創(chuàng)新成本管理模式：健全和完善成本管理模式，首先必須大力實施成本精細化管理，選擇先進的施工工藝，制定切實可行的施工方案，切實把握好房地產(chǎn)項目施工過程中的各種成本信息，努力做到信息及時、決策到位。大力構建成本核算體系，特別是要加強人工費用、材料費用、機械使用費用以及其他直接和間接費的核算，真正構建以項目為中心的核算體系。牢固樹立“全程管理”理念，將成本管理貫穿于施工全過程，完善施工各領域、各環(huán)節(jié)的協(xié)調配合，最大限度的降低成本。

（四）加強成本監(jiān)管考核：在房地產(chǎn)項目施工成本管理過程中，要高度重視成本監(jiān)管與考核工作，特別是要將成本監(jiān)管與考核落實到房地產(chǎn)項目施工的整個周期，既要做好階段性考核，又要做好周期性考核，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，確保成本可控。加強成本監(jiān)管和考核，還必須建立嚴格的責任追究制度，行政管理部門對于施工過程中出現(xiàn)的偷工減料甚至弄虛作假施工企業(yè)，必須給予嚴厲懲處，通過建立“黑名單”制度，將這些企業(yè)清理出房地產(chǎn)項目施工行業(yè)，只有這樣才能引導企業(yè)既抓好成本控制又著力提高施工質量。

四、結束語

綜上所述，新一輪“市場化”改革給我國房地產(chǎn)項目施工提供了千載難逢的歷史性機遇，同時也使我國房地產(chǎn)市場競爭更加激烈。在新的歷史條件下，必須從提高房地產(chǎn)市場競爭力出必，把成本管理作為重中之重，進一步明確房地產(chǎn)項目施工成本管理的基本內容，深刻認識當前房地產(chǎn)項目施工成本管理的突出問題，以改革創(chuàng)新的精神有的放矢的完善房地產(chǎn)項目成本管理措施，著力提升房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭力。

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