張掖市住宅小區物業管理研究

摘要：隨著生活節奏的不斷加快、城市人口的逐年增加，人們對城市住宅小區的物業管理和服務工作的要求也愈來愈高。加強城市住宅小區物業管理成為政府部門和社會各界普遍關注的問題。張掖市住宅小區的物業管理工作相對于其他大中型城市還比較滯后，如何提升張掖市住宅小區的物業管理水平需要政府部門、社區組織、物業公司以及小區業主共同努力。

關鍵詞：張掖市；住宅小區；物業管理

“涓涓細流，匯聚成海；粒粒細沙，集聚成塔”，城市住宅小區的物業管理工作看似簡單、瑣碎，然而卻與人民的幸福、社會的和諧休戚相關，不容忽視。只有每一個住宅小區的業主能夠居住得舒適、安心，我們的社會大家庭才有可能和諧有序、穩定團結，因此，加強城市住宅小區的物業管理就成為當前城市綜合治理以及社會建設的重要內容。隨著張掖市委市政府“建設絲路明珠金張掖、實現幸福美好家園夢”這一目標的提出，張掖市住宅小區的物業管理問題越來越受。

一、張掖市住宅小區物業管理現狀分析

張掖是典型的農業城市，城鎮化建設處于起始階段，城鎮人口也是在2000年以后才逐步增加的。隨著農村土地制度改革的不斷深化、農民外出務工人數的不斷增加，越來越多的張掖農民從鄉村舉家遷往城區并購房居住，成為張掖新市民。據【2013年張掖市國民經濟和社會發展統計公報】顯示，截止2013年末，張掖市的城鎮常住人口已經達到46.86萬人，占全張掖市總人口比重的38.71%，比2012年末提高了1.6個百分點。相對應地，張掖市城區以內的住宅小區數量也在逐年增加，尤其是2010年以來，張掖市城區內的住宅小區如雨后春筍一般“冒了”出來。張掖市城區內僅由開發商對外出售建立起的商品房住宅小區就有60多個，然而，如此之多的小區總體的物業管理水平卻不容樂觀。在2010年3月23日，由甘肅省第四屆物業管理優秀住宅小區（大廈、工業區）評審小組、甘肅省房地產協會，共同牽頭組織評選的甘肅省第四屆物業管理省級優秀住宅小區前20名的榜單上，張掖市僅有2個小區榜上有名。分別是張掖馨宇麗都住宅小區（張掖市麗都物業管理有限公司）和張掖供電公司綜合住宅小區（張掖市金源物業管理有限責任公司）。由此可見，張掖市住宅小區的物業管理水平亟待提升。

二、張掖市住宅小區物業管理存在的問題

毋庸置疑，住宅小區應該有自己的物業公司或者是物業管理辦公室。然而，經過大量的走訪和調查，筆者發現，盡管張掖市城區內的各個住宅小區都有名義上的“物業公司”，有的還成立了“物業管理委員會”，但在日常生活中，并不是所有的物業公司和物業辦公室都真正起到了物業管理的作用。“掛羊頭、賣狗肉”的物業公司在張掖市城區內還不止一處。經過分析，筆者認為，張掖市住宅小區物業管理主要存在以下問題。

第一，部分住宅小區的物業管理沒有形成至上而下、科學規范的管理機制，有名存實亡的現象。住宅小區的物業管理原則上必須具有自上而下嚴格的機構設置。一級領導部門是張掖市政改委、房管局、以及社區。二級隸屬部門是各小區物業公司、管委會、以及經理室。接下來還應該有第三級參與物業管理的人員即：業主代表、物業公司代表、居委會代表等。然而，目前張掖市部分住宅小區的物業管理機構不完善，管理制度嚴重缺失，從而導致物業管理工作相對滯后。

第二，住宅小區物業工作者的文化程度不高、工資報酬偏低，工作責任心不夠，服務意識淡薄。張掖是一個農業城市，外出務工的人員數量呈逐年增加的趨勢。有知識、有能力的青年大都寧愿選擇外出打工也不會在家鄉找工作。因此，張掖市住宅小區可以招聘到的物業工作人員文化程度偏低，沒有接受過專業的物業工作培訓，這就大大限制了他們的工作水平。再者，由于他們的報酬大約是每月1000元左右甚至更低，因此，“給多少錢、出多少力”的思想長期支配著他們的大腦，服務意識和責任心難免會大打折扣，這些都直接或間接地影響著小區物業管理水平。

第三，部分住宅小區的住戶對業主的權利和義務沒有明確的概念。如今的時代，時間就是生命、時間就是金錢，即使在張掖這個小城市，人們也常常感到忙碌不堪、分身乏術。盡管住宅小區的很多業主都在抱怨自己小區的物業管理如何糟糕，但真正能花費時間和精力去分析原因或者是找相關部門去解決問題的業主少之甚少。人們似乎只習慣于過過“嘴癮”而已，卻不去思考如何才能夠改善這種不盡人意的狀況，這就從某種程度上助長了物業公司工作不實、不細、甚至偷懶的僥幸心理。

三、提升張掖市住宅小區物業管理水平的建議

（一）相關政府部門和社區組織需要完善機構設置、簡章立制，加大對住宅小區物業管理和督導的力度。目前，全國各級政府都將住宅小區的物業管理納入了社會經濟發展考核體系，并建立各相關部門齊抓共管的機制。早在2009年張掖市就出臺了《張掖市物業管理實施辦法》。2013年1月9日至10日，張掖市區房產管理局、物價局相關負責人及街道、社區居委會部分工作人員等組成達標考核組，對全市住宅物業管理示范小區進行綜合考評，并嚴格對照考評標準逐項打分。經過綜合評議，寧和園、豐澤園、金安苑和馨宇麗都這4個住宅小區被授予“張掖市住宅物業管理示范小區”。這一次評選活動，對于張掖市住宅小區的物業管理工作無疑是一次有效的檢閱和督導。我們呼吁，今后政府各相關部門應該多組織類似的活動，不斷完善小區物業管理機構的設置和物業管理條例的修訂，嚴格按照科學、規范的管理標準對住宅小區的物業管理進行定期和不定期的抽查與督導，提升住宅小區物業管理的層次和水平。

（二）各住宅小區的物業公司需要不斷增強服務意識、提高服務質量。物業公司與業主之間是服務與被服務的關系，業主從購買住房開始就每年都要繳納物業費，物業公司有義務為業主提供優質的服務，讓業主住的舒適、安心。除了在業主找上門時物業公司應該積極、熱情地為業主解決困難之外，各小區的物業公司還應該主動去想辦法、出點子、努力提高自己小區的物業管理和服務水平，避免讓業主抱怨才對。這就要求物業公司要不斷加強對物業工作人員的管理和培訓，強化他們的責任意識和服務理念，必要的時候為工作人員進行一些物質上的獎勵和補償，調動員工的工作積極性，提高服務水平。

（三）小區業主要樹立在充分享受業主權利的同時自覺履行業主義務的觀念。不斷提高生活質量是絕大多數人的追求，張掖雖然是一個小城市，但近幾年新建的住宅小區的硬件設施也越來越接近大都市的標準，很多業主選擇的住宅小區表面上看上去還是很“高檔”的。然而，這些居住在所謂的“高檔住宅小區”的業主其自身的素質卻令人唏噓。這些業主只知道享受業主的權利卻沒有自覺履行業主義務的概念，在小區內按照自己的意愿到處亂停車輛、亂扔垃圾，甚至有長期拖欠物業費、與物業管理人員發生沖突的現象發生，這種行為往往給整個住宅小區的物業管理工作帶來不便。我們期待類似的這些業主能夠學會換位思考、體諒物業人員的難處，積極、自覺地配合物業管理人員的工作，在充分享受業主權利的同時，不要忘記自己應當承擔的義務。

總之，城市住宅小區的物業管理是一項系統工程，牽扯到方方面面，無論是政府相關部門、社區機構還是物業公司、小區業主，缺少了任何一方的支持，都會是“孤掌難鳴”。 因此，我們呼吁大家能夠行動起來，各盡其責、共同努力，爭取把張掖市住宅小區的物業管理水平提升到一個新的層次。

參考文獻：

[1]鄧宏乾，住宅小區物業管理，華中師范大學出版社，2006，（10）

[2]任長江，住宅小區物業規范化管理制度范本，人民郵電出版社，2007，（08）

[3]呂玢、喬欣，住宅小區物業規范化管理工作手冊，中國紡織出版社，2008，（12）

注：本文為2014年中共張掖市委黨校立項課題，課題編號：201407