論小產權房轉讓合同的效力

(青海民族大學 法學院，青海 西寧 810007)

論小產權房轉讓合同的效力

高媛媛

(青海民族大學法學院，青海西寧810007)

隨著我國經濟的快速發展，越來越多的農村人口涌入城市尋求謀生的道路。而城市有限的土地無法滿足逐漸增長的人們的需求。因此，人們把目光投向了農村或農村與城市交界處的小產權房。正是由于小產權房價格低廉的特點，使小產權房的規模不斷擴大，小產權房的轉讓合同也屢見不鮮。小產權房并沒有國家規定的三證齊全，其使用者并沒有取得小產權房的所有權。所以，有必要對于小產權房轉讓合同的效力進行探討。

小產權房； 轉讓合同； 效力

一、小產權房基本概述

(一)小產權房的概念

小產權房的出現源于城鄉二元化的土地所有制結構，這一結構是我國特有的經濟現象。我國現存的法律法規中并沒有小產權房的相關概念，學術界對小產權房也沒有統一的界定，它是在經濟社會發展的過程中形成的一種約定成俗的稱謂。蔡繼明教授認為：“小產權房是指一些由村集體組織或者開發商出售的由其在集體土地上建設的房子。”[1]25易憲容先生認為：“小產權房從本質上講是沒有產權的房子，小產權房是一些地方政府和一些買這種房的人提出相對模糊的概念，他們買的這種房，是違法產權的住房，不是‘小產權’，是根本沒有產權。”[2]25雖然學者們對小產權房概念界定的文字表述各不相同，但是究其本質，主要有以下兩個觀點：一是廣義上的概念，小產權房被分為以下三種類型[3]33-36：第一，經過縣鄉政府、村組織批準，在集體土地上開發建設、向社會公開出售的房屋；第二，未經過任何審批，在集體土地上開發建設、向社會公開出售的房屋；第三，農戶在自己的宅基地上建造的、出售給村集體經濟組織以外的購房者的房屋。二是狹義的概念，僅指上述第一種情況。

綜上所述，小產權房應該定義為：“經過或未經過縣鄉政府、村組織審批、認可，在農民集體土地上大規模建設的具有商品房外觀的、向本集體經濟組織以外的購房者銷售的房屋。

(二)小產權房的特征

建立在集體土地基礎上的。我國現行的法律法規規定，農村的土地除法律另有規定外歸農村集體所有，而農村集體土地的性質決定了小產權房的地理位置是處于城市周邊。如果要想在農村土地上進行商品房開發并向社會公開出售，必須經過國家征收，把集體土地變為國有土地然后再轉讓給開發商。

價格相對較低。由于小產權房占用的是集體的土地，地理位置相對于城市中的商品房較差，所以開發商一般不需要支付太高的價款就可以取得使用權，或者說開發商不支付土地價款，由村集體組織和開發商一起投資建設，鄉政府給予保障，多方共同聯合建設房屋，共同受益。這樣的話，就省去了好多稅收的繳納，投資低，所以房屋出售的價格低。

買受人的權利得不到保障。由于集體土地的性質決定了房屋的使用權人沒有房屋的所有權，買受人購買這些房屋無法取得國家認可的相關證書。根據《物權法》規定，不動產的物權變動須進行登記公示。而鄉政府或村委會頒發的房屋所有權證書，因其主體不合格而無法取得房屋所有權的效力。因此，小產權房買受人的轉讓、繼承、抵押等其他民事上的權利也無法得到相關法律的支持。除此之外，小產權房的建設過程中缺少相關部門的監督，建設出來的房屋質量也無法保證。

二、不同立法模式下小產權房轉讓合同的效力

(一)物權形式主義模式下的無權處分合同的效力

物權形式主義模式下的物權變動模式以德國最為典型，《德國民法典》將無權處分合同的效力認定為效力待定。通過《德國民法典》的相關條文可以看出，關于物權的變動包括動產和不動產，都需要符合兩個條件：第一，達成合意。第二，必須進行登記或交付。也就是說，要想發生物權變動只需要符合以上兩個條件即可。例如《德國民法典》第185條，通過這個法條可知：無權處分人所實施的處分行為并非自始無效，而是效力待定，其效力可以經過權利人的允許、追認、處分人取得標的物等方式而生效。

我國臺灣地區民法典也繼承了《德國民法典》的相關規定。臺灣地區民法規定：“基于買賣合同所進行的物權轉移、變動為無權處分行為，是效力待定狀態，只有經過真正權利人的追認或者無權處分人事后取得處分權才能發生效力。”正如謝在全先生所說：“債權行為的有效存在不以當事人須具有處分權為必要，例如出賣人以第三人之物為買賣標的物，而與買受人訂立買賣契約，盡管出賣人對第三人之物無處分權，買賣契約依然成立且合法有效。但物權行為則不為然，物權行為如果處分人無處分權，則效力受其影響。”

(二)債權形式主義模式下的無權處分合同的效力

債權形式主義是物權形式主義與債權意思主義的一種折中。債權形式主義模式下物權的變動主要包括以下兩點：第一，當事人之間有訂立合同的意思，即發生債權和物權變動的意思表示。第二，有一個物權行為，即該登記的登記，該交付的交付。債權形式主義以奧地利和瑞士為典型。《奧地利民法典》第426條和第431條規定。《瑞士民法》第657條和第974條。從以上幾個法條可以看出，在債權形式主義下合同的簽訂并不能引起物權的變動，只有在有效的合同后加上一個事實履行的行為才能夠發生物權的變動。但是，對于沒有交付和登記的合同，雖然沒有發生物權變動的效力，當事人仍然可以根據合同的規定要求對方承擔違約責任。

綜上，債權形式主義下小產權房轉讓處分合同的效力為效力待定是十分合理的，這樣既能保障市場交易的安全、便捷，還能夠在最大程度上尊重所有權人的意愿。更為突出的是，這種方法能夠使買賣標的的所有人、無權處分人、第三人之間的關系構成一個系統的整體。但是債權形式主義模式下無權處分合同的效力也存在著一些弊端，例如在整個物權變動過程中忽視了合同當事人之間的合意，顯示了國家對私人交易無孔不入的干涉，極易產生權利濫用的風險，同時也容易產生“一物二賣”的風險，違背民法公平正義、誠實信用的原則。

(三)債權意思主義模式下的無權處分合同的效力

在債權意思主義模式下，沒有物權行為和債權行為的區分，債權行為可以同時發生物權和債權的效力。債權意思主義是指只要債權行為成立，物權的變動就宣告完成，登記與交付不是生效要件而是對抗要件。即當事人只要有意思表示(如買賣、贈與)，就能發生物權變動的效力，登記或交付就不是其成立或生效的要件了。根據上文可知其特征包括：第一，有物權變動的意思表示。第二，登記、交付等公示方法不是成立或生效要件，而是對抗要件。第三，一個法律行為即可同時發生債權和物權的變動效果。

《法國民法典》第1138條和第1583條可以看出，僅依當事人之間的合意，物權就會自動地發生變動。例如《法國民法典》第1599條規定：“出賣他人之物，無效。”由此可以看出，法國對無權處分合同的效力認定為無效。

日本法雖然也是采用債權意思主義模式，但它在規定出賣他人之物時與債權意思主義物權變動模式的立法框架并不是完全相同的。日本法將合同效力和物權效果分開，認為債權意思主義模式下無權處分合同是有效的，但是出賣人不能合法地轉移標的物的所有權。所以，日本法認為無權處分合同是履行瑕疵的合同。日本法中債權意思主義模式下無權處分合同的效力為有效的。

綜上所述，債權意思主義模式下小產權房轉讓合同的效力規定為無效是站在標的物所有權人的角度上認定的，這個規定能更大限度上保護標的物所有權人的利益。但是存在很多弊端，對于所有無權處分合同的效力都認定為無效不利于權利人行使追認的權利，不利于實現鼓勵交易原則。而作為買受人，利益更是無處尋取，無論買受人是善意的還是惡意的，其合同利益都無法得到保障，危害了交易的安全。

三、我國小產權房轉讓合同的效力

根據《中華人民共和國城市房地產管理辦法》第37條第6項規定,“未經依法辦理登記、領取權屬證書的房地產不得轉讓。”以及《合同法》第52條第5款規定，“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。”這兩個法條對小產權房轉讓合同進行了嚴格的限制。但是，根據《中華人民共和國物權法》第15條規定，“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”從這個法條可以看出我國在物權變動模式上采取債權主義模式，即采用了折中主義模式，明確把轉讓合同的效力與物權變動的效力區分開來。也就是說，動產或不動產的物權變動，沒有交付或登記的，物權不發生變動，但是并不影響債權行為的效力。如果發生了物權的權屬糾紛，物權行為雖然無效但是債權行為依然有效，當事人仍可以要求對方按照合同的規定承擔違約責任。

我國采取債權主義模式來處理小產權房轉讓合同的效力時，在尊重所有權人意志的前提下保障市場的交易安全。但是，忽視了合同雙方當事人的合意，也容易導致一物二賣的風險。因此，還是需要在立法和制度方面對小產權房轉讓合同進行規制。只有合理解決小產權房問題，才能從根本上統籌城鄉發展，促進社會共同富裕和進步。

[1] 蔡繼明.小產權房的制度根源及治理方略[J].理論前沿，2009(22).

[2] 易憲容.小產權房根本沒有產權[J].中華建設，2009(8).

[3] 劉潤秋.農村住房產權流轉的瓶頸及政策建議[J].農村經濟，2006(3).

[責任編輯郜春霞]

On the Validity of Houses with Limited Property Rights Transfer Contract

GAO Yuanyuan

(College of Law, Qinghai University for Nationalities, Xining 810007, China)

With the rapid development of Chinese economy, more and more people in rural area move into cities to seek for better live. Limited land of city can't meet the growing needs of people. As a result, people look to the countryside or rural and city at the junction of small property right. It is because the characteristics of small property right and low price that lead to the expanding the scale of the small property right and the small property right transfer contract. Without three complete certificates, small property right is not stipulated by the state. So the user does not take ownership of small property right. It is necessary to discuss the effectiveness of the small property right transfer contract.

houses with limited property rights; transfer contract; effectiveness

2014-05-07

高媛媛(1989- )，女，河南安陽人，青海民族大學在讀研究生，主要從事民商法學研究。

D923.6

：A

：1671-8127(2014)06-0026-02